TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/58594 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7JD

N° : 2

Assignation du :

10 et 12 Décembre 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 février 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société KAISER CAPITAL SAS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS – #R0099

DEFENDERESSE

Madame Madame [G] [Z]

domiciliée [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par sa tutrice, Madame [F] [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

et actuellement

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 12 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant jugement en date du 27 juin 2024, le tribunal judiciaire de Paris a, à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], adjugé à la société Kaiser Capital les lots n° 9 et 15 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 6] cadastré section AO, n° plan [Cadastre 1], moyennant le prix principal de 200.000 euros.

Soutenant que son bien est occupé par Mme [G] [Z], occupante sans droit ni titre du fait du jugement d’adjudication, la société Kaiser Capital l’a faite assigner par actes de commissaire de justice en date des 10 et 12 décembre 2025devant la juridiction des référés sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de la voir condamner :

— condamner Mme [G] [Z], représentée par son tuteur en exercice, à payer à la société Kaiser Capital une indemnité d’occupation provisionnelle de 1.052 euros par mois à compter rétroactivement du 27 juin 2024 soit la somme de 16.832 euros arrêtée provisoirement au mois d’octobre 2025 inclus.

— condamner Mme [G] [Z], représentée par son tuteur en exercice, à payer à la société Kaiser Capital la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

A l’audience du 12 janvier 2026, la société Kaiser Capital, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

Mme [G] [Z] et son tuteur, Mme [F] [B], régulièrement et respectivement assignées, n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande principale :

La société Kaiser Capital sollicite par provision la condamnation de Mme [G] [Z], représentée par son tuteur en exercice, à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle de 1.052 euros par mois à compter rétroactivement du 27 juin 2024, date du jugement d’adjudication, soit la somme de 16.832 euros arrêtée provisoirement au mois d’octobre 2025 inclus.

Elle expose que, sur les poursuites de saisie immobilière engagées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à l’encontre de Mme [K] [Z], les biens et droits immobiliers lui appartenant situés les lots n° 9 et 15 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 6] cadastré section AO, n° plan [Cadastre 1], correspondant à un studio au 6ème étage et à une cave, ont été adjugés à son profit selon jugement du 27 juin 2024 moyennant le prix principal de 200.000 euros.

Elle indique que les frais préalables, les droits d’enregistrement, les émoluments et le prix de vente ont été acquittés par elle.

Elle ajoute que Mme [K] [Z] se maintient sans droit ni titre dans les lieux, qu’elle lui est redevable d’une indemnité d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication soit dès le 27 juin 2024.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant.

Selon l’article L322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.

En application de cet article, il est de principe que le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication sauf dispositions contraires du cahier des conditions de vente et qu’il est en conséquence redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le montant d’une provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Au cas présent, il ressort du jugement d’adjudication du 27 juin 2024 que les biens et droits immobiliers situés au [Adresse 6] (lots n° 9 et 15), un studio et une cave, appartenant à Mme [K] [Z] ont été adjugés à la société Kaiser Capital au prix de 200.000 euros.

Mme [K] [Z], ancienne propriétaire du bien, s’est maintenue dans les lieux postérieurement au jugement d’adjudication.

Il est de principe que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire de sorte que sauf dispositions contraires du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication. Dès lors, l’indemnité d’occupation qui est la contrepartie de l’utilisation sans titre du bien est due par l’occupant sans droit ni titre dès le jugement d’adjudication.

La société Kaiser Capital a produit aux débats le cahier des conditions de vente au terme duquel aucune disposition ne prévoit un droit pour le saisi de se maintenir dans les lieux.

En conséquence, Mme [K] [Z] a perdu tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication et est tenue de verser une indemnité d’occupation depuis cette date.

La société Kaiser Capital fournit une fourchette d’estimation locative de la société Orpi en date du 29 avril 2025 pour le bien compris entre 937 euros et 1.166 euros. Elle ne fournit toutefois aucun justificatif sur les caractéristiques des lieux occupés.

Au regard de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation tout en compensant le préjudice subi par le propriétaire des lieux, l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 1.052 euros par mois.

Mme [K] [Z], qui n’a pas comparu, n’a fait valoir aucun moyen contraire.

Dès lors, Mme [K] [Z], qui est devenue occupante sans droit ni titre à la suite du jugement d’adjudication en date du 27 juin 2024, est bien redevable d’une indemnité d’occupation envers la société Kaiser Capital depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à la somme de 1.000 euros et de condamner Mme [K] [Z] au paiement de cette somme jusqu’à la complète et effective libération des lieux.

La société Kaiser Capital sollicite la condamnation provisionnelle de la défenderesse à lui payer 16 mois d’occupation, à compter du jugement d’adjudication jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus.

Il y a lieu de condamner Mme [K] [Z] à payer à la société Kaiser Capital la somme provisionnelle de 16.832 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due à compter du 27 juin 2024 et provisoirement arrêtée au mois d’octobre 2025 inclus (16 mois x 1.052 euros).

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Mme [K] [Z], qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Kaiser Capital la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1.000 euros.

Il y a lieu de rejeter le surplus des demandes.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

FIXONS à la somme mensuelle de 1.052 euros l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [K] [Z] à la société Kaiser Capital, adjudicataire, à la suite du jugement d’adjudication du 27 juin 2024 et CONDAMNONS Mme [K] [Z] au paiement de cette somme provisionnelle mensuelle jusqu’à la complète et effective libération des lieux ;

CONDAMNONS Mme [K] [Z] à payer à la société Kaiser Capital la somme provisionnelle de 16.832 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due à compter du 27 juin 2024 et provisoirement arrêtée au mois d’octobre 2025 inclus ;

CONDAMNONS Mme [K] [Z] aux dépens ;

CONDAMNONS Mme [K] [Z] à payer à la société Kaiser Capital la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 16 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON