TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 762

Références : R.G N° N° RG 24/01707 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMDW

JUGEMENT

DU : 13 Mai 2025

S.A. IMMOBILIERE 3 F

C/

M. [N] [T]

Mme [B] [I] épouse [T]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [N] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [I] épouse [T]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 18 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e DELATTRE

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 09 juin 2022 la société IMMOBILIERE 3F s’est engagée envers Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T], dans le cadre d’une location-accession, à lui transférer la propriété d’un local à usage d’habitation et un emplacement de parking soit les lots n°11 et 28 [Adresse 12] à [Localité 7], moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée d’option. La société IMMOBILIERE 3F a ainsi transféré à titre onéreux la jouissance du bien pendant une durée de 18 mois à compter de l’entrée en jouissance des preneurs le 27 septembre 2022.

Il est convenu que la redevance est constituée :

d’une fraction « quote-part locative de la redevance » fixée à la somme annuelle de 8402.16 euros correspondant à la rémunération du droit de jouissance, d’une fraction «  quote-part acquisitive de la redevance » due tout au long de la période de jouissance fixée à la somme annuelle de 120 euros.

Par acte authentique du 13 mars 2024, la période de jouissance a été prorogée au 15 décembre 2024 afin de permettre à Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] de trouver une solution de financement pour lever l’option.

Les époux [T] ont cessé de régler les redevances.

La société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer le 24 mai 2024 une sommation de payer la somme de 2985.79 euros selon décompte arrêté au 17 mai 2024.

N’ayant pas levé l’option ni le réglé les redevances impayées, par assignation délivrée à étude le 16 septembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F a attrait Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société IMMOBILIERE 3F sollicite :

ordonner la résiliation du contrat aux torts de Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T],de constater que Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] sont occupants sans droit ni titre ;d’ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de fixer au montant de la redevance «  quote part locative » et des charges l’indemnité d’occupation due mensuellement par Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] et ce jusqu’à la libération effective des lieux et condamner les défendeurs solidairement à payer cette indemnité d’occupation, en conséquence, de condamner solidairement Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] au paiement des sommes suivantes :2528.39 euros au titre des redevances locatives intervenues selon décompte arrêté au 2 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la sommation,50.56 euros au titre de l’indemnité de résiliation prévue au contrat, 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’audience s’est tenue le 18 mars 2025. Lors de l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 mars 2025, l’arriéré s’élève à la somme de 4521.02 euros et l’indemnité de résiliation à la somme de 90. 42 euros.

Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] bien que régulièrement cités n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du contrat de location-accession

La société IMMOBILIERE 3F se prévaut du non-règlement de redevances et la non-régularisation de la levée d’option au soutien de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de location-accession. Elle produit à l’appui de ses demandes, le contrat de location accession, l’avenant notarié, la sommation de payer du 24 mai 2024, les décomptes de redevances.

Selon l’article 1224 du code civil la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En page 16, il est stipulé que le contrat est consenti moyennant paiement d’une redevance annuelle de 8661 euros composée de la contrepartie du droit de jouissance, à hauteur de 8541 euros, et des acomptes sur le prix à hauteur de 120 euros par an. Cette redevance est exigible, à compter du jour de l’entrée en jouissance, sauf résiliation anticipée, jusqu’au terme prévu pour la levée d’option. Il est précisé en page 17 du contrat que la totalité de la redevance sera payable par mensualités égales et d’avance le 5 de chaque mois.

La société IMMOBILIERE 3F produit des relevés de compte en date du 17 mars 2025 portant sur la période du 01 octobre 2022 au 17 mars 2025 pour établir les défauts de paiement des époux [T].

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie que par acte authentique du 13 mars 2024, la période de jouissance a été prorogée au 15 décembre 2024 afin de permettre à Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] de trouver une solution de financement pour lever l’option et que les redevances étaient dues durant cette période.

Il apparaît que les époux [T] ont cessé de régler toute redevance à compter de l’échéance de mars 2024.

La société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer le 24 mai 2024 une sommation de payer la somme de 2985.79 euros selon décompte arrêté au 17 mai 2024 dans le délai de 8 jours à compter de la date de la sommation.

Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] n’ont pas régularisé les sommes visées par la sommation de payer. Il ressort des décomptes produits que les époux [T] n’ont pas payer les redevances postérieures.

Le défaut de paiement réitéré des redevances par Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] constitue un manquement grave justifiant à lui seul la résiliation du contrat, dès lors que l’obligation de mise à disposition et en jouissance de la société IMMOBILIERE 3F est dépourvue de sa contrepartie essentielle.

Par ailleurs, les preneurs n’ont pas procédé à la levée de l’option dans les termes du contrat. La levée d’option est soumise à la satisfaction par l’accédant à toutes ses obligations pendant la période de jouissance énoncées ci-dessus et, notamment, étant à jour du paiement des redevances et des charges, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Aux termes du contrat, il est indiqué que la levée de l’option et le transfert de propriété interviendra au plus tard dans les 18 mois à compter de l’entrée en jouissance.

En page 35 de la convention, il est prévu que la résiliation du contrat de location-accession ainsi que la levée d’option par l’accédant mis en demeure entraineront la perte immédiate du droit de jouissance et l’absence de droit pour l’accédant au maintien dans les lieux.

Il s’en suit que les conditions de la résiliation du contrat sont remplies. Il convient de dès lors de prononcer la résiliation du contrat et d’en fixer la date d’effet au 15 décembre 2024, date correspondant à la fin de la période de transfert de jouissance de l’immeuble aux époux [T] et date butoir pour la levée de l’option d’achat telle que prévue par l’acte notarié du 13 mars 2024.

Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] sont donc occupants sans droits ni titre depuis le 15 décembre 2024.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le recours à la force publique étant prévue, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte formulée par la société IMMOBILIERE 3F.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société IMMOBILIERE 3F qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à la somme de 750 € correspondant au dernier montant mensuelle de la quote-part locative et ce à compter du 15 décembre 2024 date de résiliation du contrat et jusqu’à libération effective des lieux sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande en paiement des redevances impayées et indemnites d’occupation

En page 16, il est stipulé que le contrat est consenti moyennant paiement d’une redevance annuelle de 8661 euros composée de la contrepartie du droit de jouissance, à hauteur de 8541 euros, et des acomptes sur le prix à hauteur de 120 euros par an. Cette redevance est exigible, à compter du jour de l’entrée en jouissance, sauf résiliation anticipée, jusqu’au terme prévu pour la levée d’option. Il est précisé en page 17 du contrat que la totalité de la redevance sera payable par mensualités égales et d’avance le 5 de chaque mois.

La société IMMOBILIERE 3F produit des relevés de compte en date du 17 mars 2025 portant sur la période du 01 octobre 2022 au 17 mars 2025 pour établir les défauts de paiement des époux [T].

Il ressort de ces décomptes que les époux [T] sont redevables de la somme de 4521.02 euros au titre de la quote-part locative et indemnités d’occupation due et impayée arrêtée au 17 mars 2025 terme de mars inclus, dont il convient toutefois de déduire la somme de 64.44 euros correspondant à des frais injustifiés.

Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] seront ainsi condamnés in solidum à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 4456.58 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur l’indemnité de résiliation, il est prévu en page 36 du contrat que lorsque le contrat de location accession est résilié, l’accédant devra au vendeur une indemnité de 2% du prix des redevances impayées. En application des dispositions contractuelles, Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme de 89.13 euros ( 4456. 58 x 2%) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de dispenser Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputé contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de location-accession conclu le 09 juin 2022 entre la société IMMOBILIERE 3F et Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] et portant sur un immeuble d’habitation situé [Adresse 11] lots n°11 et 28 [Adresse 8] à [Localité 7], à compter du 15 décembre 2024,

CONSTATE que Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] sont occupants sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 11] lots n°11 et 28 [Adresse 8] à [Localité 7], depuis le 15 décembre 2024;

En conséquence, ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte de la société IMMOBILIERE 3F ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] à compter du 15 décembre 2024, à la somme mensuelle fixe de 750 euros ;

CONDAMNE in solidum, Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] à verser à la société IMMOBILIERE 3F ladite indemnité mensuelle à compter du 15 décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 4521.02 euros au titre de la quote-part locative due et des indemnités d’occupation impayées arrêtées au 17 mars 2025 terme de mars inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 89.13 euros au titre de l’indemnité de résiliation avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [T] et Mme [B] [I] épouse [T] au paiement des dépens;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA PRESENTE DECISON A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE