TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 16/03/2026

à : Maitre Olivia ZAHEDI

Copie exécutoire délivrée

le : 16/03/2026

à : Maitre Apolin PEPIEZEP PEHUIE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/00435

N° Portalis 352J-W-B7K-DBZ2D

N° MINUTE : 4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 mars 2026

DEMANDERESSE

La S.C.I. [X] [Z] ESTATE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Apolin PEPIEZEP PEHUIE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN499

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [T] [U], demeurant [Adresse 2]

Madame [W] [J], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maitre Olivia ZAHEDI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 mars 2026 par Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 16 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/00435 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBZ2D

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé dénommé “contrat de location meublée” en date du 12 juin 2019, la S.C.I. [X] [Z] ESTATE a donné à bail à titre de résidence provisoire et de plaisance à Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 2]. Le contrat a pris effet à compter du 12 octobre 2019 pour une durée de douze mois non renouvelable sauf accord écrit du bailleur et de son mandataire.

Par un nouveau contrat non daté dénommé “contrat de location meublée”, la S.C.I. [X] [Z] ESTATE a conclu avec Mme [W] [J] seule un nouveau bail à titre de résidence provisoire et de plaisance portant sur le même bien. Celui-ci a pris effet à compter du 12 octobre 2020 pour une durée de deux-cent-quarante-trois nuits, non renouvelable sauf accord écrit du bailleur et de son mandataire.

La S.C.I. [X] [Z] ESTATE a fait signifier à Mme [W] [J] le 16 septembre 2025 par acte de commissaire de justice une sommation de quitter les lieux et un commandement de payer la somme de 19 500 euros correspondant à des indemnités d’occupation impayées de juillet à septembre 2025. Ces actes visent un contrat de location meublé du 12 juin 2024 ayant pris fin le 12 janvier suivant.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026 remis au greffe le 19 janvier 2026, la S.C.I. [X] [Z] ESTATE a fait assigner Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater la résiliation du bail et l’occupation sans droit ni titre de Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U],

— ordonner leur expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire,

— dire que les meubles seront traités conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U] à lui payer la somme de 46 583,33 euros au titre des loyers impayés,

— condamner Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 6 500 euros par mois, jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U] au paiement d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U] au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 5 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la S.C.I. [X] [Z] ESTATE, représentée par son conseil, se référe à son acte introductif d’instance. Elle s’oppose à tout délai et sollicite le rejet des demandes adverses.

À l’appui de ses prétentions, la S.C.I. [X] [Z] ESTATE fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que, suite au contrat de location de courte durée du 12 octobre 2020 expirant le 12 juin 2021, Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U] ont souhaité le renouveler pour la même période et selon les mêmes conditions financières. Elle indique que le non-paiement répété des loyers depuis le 1er juillet 2025 et l’installation du siège d’une société dont ils sont dirigeants dans les lieux, en violation du contrat, justifient la résiliation du bail judiciaire. Elle argue de ce que le maintien dans les lieux sans payer de Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U] constitue un préjudice qu’il convient de réparer.

À l’audience, Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U], représentés par leur conseil, se référant à leurs conclusions, demandent de :

Décision du 16 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/00435 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBZ2D

À titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé,

À titre subsidiaire,

— requalifier les contrats de bail en contrat à usage d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989,

— condamner la S.C.I. [X] [Z] ESTATE au paiement de la somme de 38 350 euros au titre des sommes indûment perçues sur la période du 12 octobre 2019 au 12 octobre 2020, avec intérêt au taux légal et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner la S.C.I. [X] [Z] ESTATE au paiement de la somme de 166 460 euros au titre des sommes indûment perçues sur la période du 12 octobre 2020 au 31 juillet 2025, avec intérêt au taux légal et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner la S.C.I. [X] [Z] ESTATE au paiement de la somme de 32 500 euros au titre de la gratuité des loyers accordée pendant la période la Covid, avec intérêt au taux légal et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

À titre infiniment subsidiaire,

— les autoriser à s’acquitter de la dette locative en deux années,

En tout état de cause,

— débouter la S.C.I. [X] [Z] ESTATE de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la S.C.I. [X] [Z] ESTATE au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de leurs prétentions, Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U] font valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que les contrats de location des 12 octobre 2019 et 12 octobre 2020 ont été exclus du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 en violation de celle-ci. Ils énoncent que le dernier contrat a été tacitement reconduit et que le logement litigieux constitue leur résidence principale plus de huit mois dans l’année depuis plus de six ans, ce que la bailleresse n’ignore pas, comme ils en justifient. Ils en concluent à l’existence d’une contestation sérieuse sur la qualification du contrat et, à défaut, à une nécessaire requalification du contrat.

Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U] font également valoir que les contrats litigieux ne respectent pas les dispositions d’ordre public relatives à l’encadrement des loyers, de sorte que doivent leur être remboursées la somme de 38 250 euros, pour la période du 12 octobre 2019 au 12 octobre 2020, et celle de 166 460 euros, pour la période du 12 octobre 2020 au 31 juillet 2025. Ils ajoutent que la bailleresse a encaissé les loyers d’août à décembre 2020 contrairement à son engagement de gratuité sur cette période et que ceux-ci doivent leur être restitués. Ils en concluent à l’existence d’une contestation sérieuse quand aux sommes qui leur sont exigées et, à défaut, à l’existence d’une créance à leur profit.

Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U] font valoir, à l’appui de leur demande de délai de paiement et de délais d’expulsion, qu’ils sont de bonne foi et ont tenté des démarches amiables et que leur expulsion aurait pour eux des conséquences manifestement excessives.

Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U] contestent enfin toute résistance abusive de leur part et indiquent justifier du paiement de plusieurs loyers que la bailleresse prétend, de mauvaise foi, n’avoir pas perçu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le constat de résiliation du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procéduire civil, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.C.I. [X] [Z] ESTATE sollicite le constat de la résiliation du bail aux motifs d’impayés et d’un usage du bien contraire aux stipulations, mais le contrat le plus récent versé au débat est un contrat de location meublée pour une durée de 243 nuits prenant fin le 12 juin 2021 non renouvelable, sauf accord écrit du bailleur et de son mandataire. Cet accord n’est pas produit. Il en résulte qu’il n’est pas justifié d’un bail écrit en cours et, par voie de conséquence, d’une clause résolutoire activable.

L’existence même de l’obligation n’étant pas établie par les pièces au soutien de la prétention, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail et, par voie de conséquence, sur celles subséquentes en expulsion, en règlement du sort des meubles et en paiement d’une provision à valoir sur des dommages et intérêts pour résistance abusive du fait du maintien dans les lieux.

Sur la provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la S.C.I. [X] [Z] ESTATE sollicite une provision de 46 583,33 euros au titre d’arriérés de loyers depuis le 1er juillet 2025. Cependant, le contrat de location sur lequel elle fonde sa demande a, au vu des pièces produites, pris fin le 12 juin 2021. Sa reconduction nécessitait un accord écrit du bailleur et de son mandataire, qui n’est pas produit. Il n’a donc pas pu être tacitement reconduit, contrairement à ce qu’allèguent Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U].

Le titre en vertu duquel ces derniers résident dans le logement litigieux n’est donc pas établi avec l’évidence requise en référé et il ne relève pas de l’office du juge des référés de le déterminer. La demande de provision au titre de loyers impayés se fondant sur une obligation contractuelle dont l’existence n’est pas établie, celle-ci est sérieusement contestable.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de provision.

Enfin, Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U] ne sauraient être condamnés au paiement d’une indemnité provisionnelle à raison d’une occupation sans droit ni titre. Ils font valoir plusieurs éléments sérieux dans le sens d’une occupation continue depuis l’année 2019 de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] avec l’accord de la bailleresse, sans être formellement démentis par cette dernière, et ce, à titre de résidence principale (deux contrats du 12 octobre 2019 au 12 juin 2021 puis, notamment, diverses attestations d’organismes, avis d’imposition, acte de naissance d’un enfant comun ou factures faisant état de cette adresse depuis au moins le 2 août 2023 et absence de justification de démarches de la bailleresse aux fins d’éviction jusqu’au 16 septembre 2025). C’est au juge du fond qu’il appartient de trancher la question de l’existence ou non d’un bail, le cas échéant verbal, et éventuellement de le qualifier et de tirer toutes conséquences quant à des demandes pécuniaires.

Au vu de cette constatation sérieuse, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la S.C.I. [X] [Z] ESTATE aux fins de condamnation à une indemnité provisionnelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. [X] [Z] ESTATE, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme totale de 2 000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Condamnons la S.C.I. [X] [Z] ESTATE à payer à Mme [W] [J] et M. [V] [T] [U] la somme totale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la S.C.I. [X] [Z] ESTATE aux dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière Le juge des contentieux et de la protection