Décision du 06 Mai 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/01328 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYPHM

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à Me [Localité 2] (B0868)

Me [S] (L0025)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/01328

N° Portalis 352J-W-B7G-CYPHM

N° MINUTE : 2

Assignation du :

17 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [G] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Isabelle BARON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0868

DÉFENDERESSE

Madame [J] [F] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-david GUEDJ de l’ASSOCIATION JEAN-DAVID GUEDJ & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 11 février 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, délibéré prorogé au 06 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2022, madame [J] [F] épouse [E] a consenti une promesse synallagmatique de vente d’une officine de pharmacie sise [Adresse 3] à [Localité 5] à monsieur [U] [H], agissant en qualité de représentant de la société PHARMACIE PRINCIPALE DU 11ÈME, en cours de constitution et d’immatriculation, moyennant un prix de 505 600 €.

La promesse a été consentie sous plusieurs conditions suspensives, notamment d’obtention d’un prêt bancaire, à charge pour le bénéficiaire de la promesse de présenter des demandes de prêt « d’un montant de 560 000 €, d’une durée de 10 ans au taux d’intérêt annuel maximal de 1,5% hors assurances » dans les quinze jours.

Une indemnité d’immobilisation a été prévue, d’un montant de 50 560 €, dont la moitié a été consignée sur le compte CARPA du conseil de madame [E], maître [A] [S], désigné comme séquestre.

Par lettre du 18 juillet 2022, le conseil de la promettante a indiqué à celui du bénéficiaire de la promesse qu’il n’avait pas reçu de justificatif du dépôt de deux dossiers de demandes de prêt bancaire comme le prévoyait la condition suspensive de l’acte du 30 juin 2022.

Par courriel du 29 juillet 2022, le conseil de monsieur [H] lui a répondu que le retard de son client s’expliquait par le défaut de transmission des bilans de la pharmacie exigés par les banques pour enregistrer les demandes de prêt et a sollicité leur transmission « au plus vite ».

Par lettres des 29 et 30 juillet 2022, les établissements bancaires BANQUE POPULAIRE et BNP PARIBAS ont répondu négativement aux demandes de prêt de monsieur [H].

Par courriel du 09 août 2022, celui-ci a informé madame [E] de ces refus et en a conclu que la condition suspensive d’octroi de prêt n’étant pas réalisée, la promesse de vente de l’officine de pharmacie était caduque ; il a en conséquence réclamé la restitution de la somme consignée en compte CARPA.

Par courriel du 22 août 2022, le conseil de la promettante l’a informé de la réponse de sa cliente, laquelle s’opposait au déblocage de la somme séquestrée, compte tenu d’une mauvaise foi de monsieur [H] auquel elle reprochait de fournir des réponses des banques « de pure complaisance », à la seule fin de pouvoir justifier le défaut de réalisation de la condition suspensive alors qu’il n’avait jamais justifié du dépôt de deux dossiers complets de demande de prêt dans les quinze jours suivant l’acte, cette justification devant lui permettre de vérifier qu’il avait présent un dossier « sérieux et convaincant, accompagné d’un bilan prévisionnel cohérent » et précisait qu’il était en possession de tous les bilans comptables de la pharmacie depuis plus de cinq ans, dont le dernier, adressé le 21 juillet précédent, bénéficiaire de 135 000 €, aurait dû finir de convaincre les banques.

Par lettre datée du 1er septembre 2022, monsieur [H] a réitéré sa demande de restitution de la somme séquestrée, considérant qu’il n’était pas justifié du caractère complaisant des refus de prêt et indiquant qu’il n’avait pas reçu le bilan de l’exercice se terminant au 28 février 2022.

Par courriel du 26 septembre 2022, son conseil a de nouveau réclamé le déblocage de la somme séquestrée.

Par lettre du 04 octobre 2022, le séquestre, rappelant qu’il n’était pas juge de l’opposition de sa cliente à ce déblocage, lui a indiqué qu’il lui appartenait de saisir le tribunal de ce différend.

Par acte du 17 janvier 2023, monsieur [U] [H] a assigné madame [J] [F] épouse [E] devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Par ordonnance du 14 février 2024, le juge de la mise en état a :

— rejeté la demande de madame [E] tendant à ce qu’il soit fait injonction au demandeur de produire le dossier intégral des deux demandes de prêt bancaire avec leurs dates de dépôt et les accusé de réception, la charge de leur preuve incombant à celui-ci ;

— constaté que la demande reconventionnelle d’injonction de production de l’avis d’imposition 2022 pour l’année 2021 de la défenderesse et de la liasse fiscale de l’officine de pharmacie pour l’exercice allant du 1er mars 2021 au 28 février 2022 était devenue sans objet, ces éléments ayant été fournis.

Dans ses dernières conclusions du 04 mars 2025, monsieur [U] [H] sollicite du tribunal de :

« DEBOUTER Mme [J] [F] épouse [E] de l’ensemble de ses demandes, foins et conclusions,

CONDAMNER Mme [J] [F] épouse [E] à payer à M. [G] [H] la somme de 25 280 € au titre du remboursement du dépôt de garantie séquestré à la CARPA de [Localité 1], assortie des intérêts au taux légal à compter de la première demande de remboursement de M. [G] [H],

CONDAMNER Mme [J] [F] épouse [E] à payer à M. [G] [H] la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER Mme [J] [F] épouse [E] à payer à M. [G] [H] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 CPC,

CONDAMNER Mme [J] [F] épouse [E] aux entiers dépens de l’instance au titre de l’article 699 CPC ».

Dans ses dernières conclusions du 25 novembre 2024, madame [J] [F] épouse [E] sollicite du tribunal de :

«DEBOUTER Monsieur [G] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel,

JUGER que la totalité de l’indemnité d’immobilisation, à hauteur d’une somme totale de 50.560 €, est acquise à Madame [J] [F] épouse [E].

En conséquence,

JUGER que la moitié de l’indemnité d’immobilisation, séquestrée par Monsieur [G] [H] à hauteur de 25.280 €, sera versée à Madame [J] [F] épouse [E] par le séquestre, Maître [A] [S], dès la signification par commissaire de justice de la décision à intervenir.

CONDAMNER Monsieur [G] [H] à payer à Madame [J] [F] épouse [E] l’autre moitié de l’indemnité d’immobilisation, à hauteur de 25.280 €.

CONDAMNER Monsieur [G] [H] à payer à Madame [J] [F] épouse [E] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [G] [H] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-David GUEDJ, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 26 mars 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 11 février 2026, à laquelle elle a été mise en délibéré au 16 avril 2026, prorogé au 06 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites et doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait un intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’acte du 30 juin 2022 contient notamment la clause suivante :

« INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION/ ACOMPTE SUR LE PRIX

Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 50.560 € (CINQUANTE MILLE CINQ CENT SOIXANTE EUROS) représentant 10% (DIX POUR CENT) du prix.

Décision du 06 Mai 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/01328 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYPHM

Sur laquelle le bénéficiaire a versé ce jour, sur le compte CARPA de Maître [A] [S], la somme de 25.280 € (VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT EUROS).

(…)

En cas de réalisation de la vente, ladite somme s’imputera sur le prix.

À défaut de réalisation des conditions suspensives ci-après, ladite somme sera purement et simplement restituée au bénéficiaire en conséquence de la caducité des présentes.

En revanche, au cas où, nonobstant la réalisation des conditions suspensives, le bénéficiaire serait défaillant à son obligation d’acquérir et de payer le prix de l’officine de pharmacie, le promettant, à moins qu’il ne préfère demander l’exécution forcée de la réalisation de la vente, pourra se prévaloir de la caducité des présentes.

Dans ce cas, il conservera l’indemnité d’occupation indiquée ci-dessus à titre de dommages et intérêts forfaitaires en contrepartie du préjudice subi du fait de l’immobilisation de l’officine de pharmacie et se verra remettre par le séquestre les 5% versés à ce jour et pourra réclamer le solde, sur justification :

d’une sommation par huissier d’assister à un rendez-vous de signature au domicile élu par le promettant en vertu des présentes et

d’un procès-verbal d’huissier constatant la carence du bénéficiaire, aux jour et heure de la convocation. »

« CONDITIONS SUSPENSIVES

La présente promesse est consentie et acceptée sous les conditions suspensives suivantes :

(…)

2°) Obtention par le bénéficiaire d’un financement d’un montant de 560 000 €, d’une durée de 10 ans au taux d’intérêt annuel maximal de 1,5% hors assurances.

(…)

La présente condition suspensive est stipulée au profit exclusif du bénéficiaire qui pourra seul s’en prévaloir, ou y renoncer. Sous peine de perdre le bénéfice de cette condition suspensive, le bénéficiaire devra pouvoir justifier au promettant qu’il a déposé au moins deux dossiers complets de demande de prêt auprès de banques notoirement solvables, au plus tard dans les quinze jours des présentes.

À défaut de réalisation de ladite condition suspensive ci-dessus au plus tard le 16 août 2022, sauf renonciation expresse du bénéficiaire, la promesse sera de plein droit caduque, sans effet et sans indemnité de part ni d’autre.

Le bénéficiaire adressera au promettant la justification de la réalisation ou de la non réalisation de la présente condition suspensive au plus tard le 22 août 2022, par courrier recommandé avec accusé de réception. »

Aux termes de ces clauses, si la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire ne s’est pas réalisée dans le délai convenu, l’acte est caduque et la moitié de l’indemnité d’immobilisation déjà versée par le bénéficiaire de la promesse au séquestre doit lui être restituée.

En revanche, si la condition suspensive s’est réalisée, ou est réputée réalisée, et que le bénéficiaire ne respecte pas son engagement d’acquérir l’officine de pharmacie et d’en payer le prix, le promettant peut se prévaloir de la caducité de l’acte et conserver cette indemnité à titre de réparation forfaitaire du dommage résultant de l’immobilisation de la pharmacie, en se faisant remettre par le séquestre la somme consignée de 25.280 € et en réclamant l’autre moitié à son cocontractant défaillant.

Les parties n’ayant finalement pas signé l’acte de vente à l’issue du délai convenu, il convient, pour déterminer le sort de l’indemnité d’immobilisation, de déterminer si la condition suspensive est accomplie (ou réputée l’être) ou défaillie.

Non seulement il incombe au demandeur, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, de démontrer le bien-fondé de sa demande de restitution de la somme consignée à titre d’indemnité d’immobilisation, mais il résulte de la stipulation selon laquelle « Sous peine de perdre le bénéfice de cette condition suspensive, le bénéficiaire devra pouvoir justifier au promettant qu’il a déposé au moins deux dossiers complets de demande de prêt auprès de banques notoirement solvables, au plus tard dans les quinze jours des présentes » que les parties sont expressément convenues de ce que le bénéficiaire de la condition suspensive devrait communiquer tous justificatifs du dépôt d’au moins deux dossiers de demande de prêt complets et, évidemment, conformes aux modalités d’emprunt (somme prêtée, taux d’intérêt et durée de remboursement) fixées.

Or, le demandeur ne produit au soutien de ses prétentions que les courriers de refus suivants :

— la lettre de la BANQUE POPULAIRE datée du 29 juillet 2022 qui précise seulement le montant de la somme dont le prêt a été réclamé,

— la lettre de la société BNP PARIBAS datée du 30 juillet 2022 qui précise seulement le montant de la somme dont le prêt a été réclamé et la durée de remboursement de quatre-vingt-quatre mois, ainsi que le motif de refus est lié à des « raisons que nous avons évoquées ».

Ces courriers ne permettent pas de connaître la date à laquelle les demandes ont été soumises aux établissements de crédit ni les éléments qui leur ont été présentés pour apprécier leur caractère sérieux ; en outre, toutes les conditions d’emprunt, notamment le taux d’intérêts prévu à l’acte, ne sont pas précisées.

En outre, dès lors que monsieur [H] était clairement avisé de la nécessité de justifier ultérieurement du respect des modalités fixées dans la promesse de vente, il lui appartenait de prendre toute mesure utile pour en établir et conserver la preuve.

Ainsi, le défaut de restitution par les banques des dossiers de demande de prêt, qui au demeurant n’est pas démontré par les pièces communiquées, n’est pas utilement opposé à madame [E].

Par ailleurs, le tribunal ne peut constater que les refus des établissements de crédit démarchés, notifiés par lettres des 29 et 30 juillet 2022, seraient liés à un défaut de transmission du dernier bilan de la pharmacie reproché à madame [E] alors qu’aucun élément ne démontre que monsieur [H], qui, pourtant, insiste sur l’importance de cette pièce dans son dossier de demande de prêt, la lui aurait réclamée avant le courrier du 29 juillet 2022 de son conseil, lequel est une réponse à une relance de la promettante indiquant n’avoir pas reçu de justificatif du dépôt de deux dossiers de demandes de prêt.

Par conséquent, le demandeur échoue à apporter la preuve lui incombant de ce qu’il a respecté les modalités de présentation de la demande de prêt, telles que fixées dans la promesse de vente.

Il convient d’en tirer toutes conséquences en jugeant que la condition suspensive est réputée accomplie mais que la promesse de vente est caduque en raison de sa défaillance dans sa réalisation, de sorte que l’indemnité d’immmobilisation est acquise à la promettante.

Il sera donc débouté de sa demande de restitution de la somme consignée et il sera fait droit à la demande reconventionnelle de la défenderesse de paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant total de 50 560 € de la façon suivante :

— d’une part, la moitié de ladite indemnité, soit la somme de 25 280 €, lui sera remise par maître [A] [S], séquestre,

— d’autre part, monsieur [G] [H] sera condamné à lui en payer l’autre moitié, soit la somme de 25 280 €.

Sur la demande d’indemnité pour résistance abusive

Selon l’article 1240 du code civil, quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

L’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus justifiant, si elles causent un préjudice, une condamnation à des dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Force est en l’espèce de constater que le refus de restitution de l’indemnité d’occupation opposé par la défenderesse était fondé ; celle-ci ne saurait donc être condamnée pour résistance abusive.

En conséquence, la demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer une somme de 3 000 € à la défenderesse au titre de ses frais irrépétibles.

Ses propres demandes à ce titre seront rejetées.

Il est rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision.

***

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

ORDONNE à maître [A] [S] de remettre à madame [J] [F] épouse [E] la somme séquestrée de vingt-cinq mille deux cent quatre-vingt euros (25 280 €) correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE monsieur [U] [H] à payer à madame [J] [F] épouse [E] l’autre moitié de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de vingt-cinq mille deux cent quatre-vingt euros (25 280 €) ;

DÉBOUTE monsieur [U] [H] de sa demande de paiement d’une somme de 25 280 € au titre de la restitution d’un « dépôt de garantie », de sa demande d’indemnité pour résistance abusive et de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [U] [H] aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à madame [J] [F] épouse [E] une somme de trois mille euros (3 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE maître [A] [S] à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 06 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA