N°Minute:25/02446

N° RG 25/01116 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PUT5

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 01 Décembre 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [H] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [J] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [V] [U], demeurant [Adresse 3] [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 06 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 01 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 01 Décembre 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Fanny MEYNADIER

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2015 ayant pris effet le 02 février 2015, Monsieur [H] [K] et Madame [I] [W] ont, par l’intermédiaire de l’agence NEPTUNE IMMOBILIER, donné à bail à Monsieur [V] [U] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 335 €, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 45 €.

Des loyers et charges demeurant impayés, Monsieur [H] [K] et Madame [I] [W] ont, par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, fait délivrer à Monsieur [V] [U] un commandement de payer la somme principale de 1 370,83 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 08 août 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 24 février 2025, Monsieur [H] [K] et Madame [I] [W] ont fait assigner Monsieur [V] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, pour l’audience du 16 juin 2025, et demandent :

le constat de la résiliation du contrat de bail en date du 21 octobre 2024,

l’expulsion de Monsieur [V] [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [V] [U] au paiement de celle-ci,

la condamnation de Monsieur [V] [U] à payer la somme de 2 250,53 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au mois d’octobre 2024 compris,

la condamnation de Monsieur [V] [U] à payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

la condamnation de Monsieur [V] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 06 octobre 2025.

Le 16 juin 2025, Monsieur [V] [U] a été convoqué par le greffe du Tribunal judiciaire pour l’audience du 06 octobre 2025.

A l’audience du 06 octobre 2025, Monsieur [H] [K] et Madame [I] [W], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes telles que formées dans leur acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de leurs moyens, outre actualisation de la dette locative à la somme de 7 590,83 € par décompte produit à l’audience et arrêté au 02 octobre 2025.

En défense, Monsieur [V] [U] n’a pas comparu ni n’a été représenté.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 01 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la dette était égale à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [H] [K] et Madame [I] [W] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 22 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [H] [K] et Madame [I] [W] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 25-3 de la loi du 06 juillet 1989, les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties contient une clause résolutoire énonçant que, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou du dépôt de garantie et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.

Le commandement signifié à Monsieur [V] [U] le 21 août 2024 d’avoir à payer la somme principale de 1 370,83 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 08 août 2024 reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis aux locataires de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient par conséquent de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [H] [K] et Madame [I] [W] produisent un décompte arrêté au 02 octobre 2025, mensualité d’octobre 2025 comprise, duquel il ressort que Monsieur [V] [U] reste redevable de la somme de 7 590,83 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Monsieur [V] [U] sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [I] [W] la somme de 7 590,83 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtés au 02 octobre 2025, mensualité d’octobre 2025 comprise.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [U] ne s’étant pas présenté à l’audience, et aucun diagnostic social et financier n’ayant été transmis au Tribunal, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

Il ressort par ailleurs du décompte locatif produit par les bailleurs que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [V] [U] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [V] [U], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Monsieur [V] [U] devra verser à Monsieur [H] [K] et Madame [I] [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition,

DECLARE recevable la demande formée par Monsieur [H] [K] et Madame [J] [W] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2015 ayant pris effet le 02 février 2015 entre Monsieur [H] [K] et Madame [I] [W] d’une part et Monsieur [V] [U] d’autre part concernant le logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 22 octobre 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [V] [U] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 22 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [I] [W] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges, avec indexation, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [I] [W] la somme de 7 590,83 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtés au 02 octobre 2025, mensualité d’octobre 2025 comprise ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [V] [U] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par les bailleurs ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [I] [W] une somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,