TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

N° RG 25/55301

et

N° RG 25/58178

N° : 1

Assignation du :

18 Juillet 2025,

26 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 janvier 2026

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

N° RG 25/55301

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic, la société GECOTRA, exerçant sous l’enseigne “GROUPE LRDI VICTOR HUGO”

C/O GECOTRA exerçant sous l’enseigne

Groupe LRDI Victor Hugo

[Adresse 7]

[Localité 11]

représenté par Maître Frédéric DROUARD, avocat au barreau de PARIS – #P0378

DEFENDEUR

Monsieur [V] [W]

[Adresse 8]

[Localité 12]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER, de la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, avocat au barreau de PARIS – #P0208

N° RG 25/58178

DEMANDEUR

Monsieur [V] [W]

[Adresse 8]

[Localité 12]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER, de la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, avocat au barreau de PARIS – #P0208

DEFENDERESSE

Madame [P] [B]

[Adresse 1]

[Localité 10]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 23 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

L’immeuble sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Son syndic actuel est la Société GECOTRA, exerçant sous l’enseigne « GROUPE LRDI VICTOR HUGO ».

Monsieur [V] [W] est propriétaire au sein de cet immeuble, d’un appartement situé au rez-de-chaussée, lot N°2

Son appartement est situé juste au-dessus des caves de l’immeuble.

Depuis de nombreux mois, il a pu être constaté l’apparition de fuites répétées au niveau de la cave située en-dessous de l’appartement de Monsieur [W].

Il est tout de suite apparu que les fuites ayant très fortement endommagé la cave, provenaient d’infiltrations répétées provenant de l’appartement appartenant à Monsieur [W] que celui-ci avait mis en location, la locataire ayant fait l’objet d’une décision d’expulsion, une personne s’étant introduite sans titre par la suite dans ledit appartement.

Le 12 mai 2023, la Société GECOTRA, exerçant sous l’enseigne « GROUPE LRDI VICTOR HUGO », a adressé un premier courrier de mise en demeure à Monsieur [V] [W], lui indiquant en substance :

«  Nous vous écrivons afin de vous signaler que notre plombier est intervenu sur notre immeuble suite à une fuite en cave.

Notre plombier est passé chez vous et a rencontré votre locataire Mme [G].

Notre plombier a détecté une fuite dans votre cuisine, une fuite sur lavabo fissuré, l’étanchéité de la douche fuit ainsi que le WC qui est fuyard.

Nous vous enverrons le rapport de la recherche de fuite de CIE-DEPANNE dès lors que nous l’aurons.

Nous vous remercions de bien vouloir procéder aux réparations rapidement afin que cela ne créer pas de dommages plus importants sur l’immeuble. "

La société CIE-DEPANNE s’est rendue sur place le 21 mai 2023, aux fins d’effectuer une recherche de fuite.

Dans le cadre de la facture qu’elle a établie suite à son intervention, il est ressorti que les fuites affectant la cave située en-dessous de l’appartement de Monsieur [W], provenaient bien de celui-ci .

La CIE-DEPANNE a constaté pas moins de 5 fuites provenant de l’appartement appartenant à Monsieur [V] [W], qui était loué à l’époque à Madame [G].

Monsieur [V] [W] ne se manifestant toujours pas, le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic, la société GECOTRA, exerçant sous l’enseigne « GROUPE LRDI VICTOR HUGO », a missionné l’étude [E] [M] [T], Commissaires de justice, aux fins de lui signifier une sommation en date du 3 juillet 2023 , dont l’objet était « d’avoir à réaliser les réparations pour mettre fin aux fuites ou de donner l’accès au plombier mandaté par le syndic de l’immeuble afin qu’il effectue les réparations nécessaires, à vos frais ».

Compte tenu de l’inertie de Monsieur [V] [W], le syndicat demandeur a fait assigner en référé suivant exploit en date du 18 juillet 2025 M. [W] devant le tribunal de céans .Cette instance a été enrôlée sous le numero de RG: 25/55301.

Vu l’assignation en date des 25 et 26 novembre 2025 délivrée à l’encontre de Mme [P] [B] à la requête de M.[V] [W] enrôlée sous le N°RG 25 /58178.

Ces deux instances ont été jointes et entendues à l’audience du 23 décembre 2025 .

Le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé à la société PRESTIGERE, en sa qualité de gestionnaire de Monsieur [W], copie de cette assignation.

Vu les dernières écritures du syndicat des corpopriétaires demandeur soutenues oralement tendant à voir :

Vu les articles 834 et 835 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

o Condamner Monsieur [V] [W], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant une période de 30 jours, à l’expiration d’un délai de 7 jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, à :

o laisser libre accès à son appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, correspondant au lot n° 2, du règlement de copropriété, afin que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la Société GECOTRA, exerçant sous l’enseigne « GROUPE LRDI VICTOR HUGO », puisse effectuer les travaux de plomberie dans l’appartement de Monsieur [W], à frais avancés du syndicat des copropriétaires, afin de mettre un terme au plus vite aux infiltrations récurrentes se produisant depuis le mois de mai 2023, qui endommagent très gravement les parties communes, mais également la cave située au-dessous de l’appartement de Monsieur [V] [W],

o dire et juger que le coût final des travaux qui seront effectués dans l’appartement de Monsieur [V] [W] par une entreprise de plomberie afin de mettre un terme aux multiples fuites endommageant non seulement les parties communes mais également la cave située au rez-de-chaussée, seront mis à la charge exclusive de Monsieur [V] [W].

o Condamner à titre provisionnel Monsieur [V] [W], au paiement de l’intégralité des factures qui seront éditées par l’entreprise de plomberie, lorsque celle-ci interviendra dans l’appartement de Monsieur [W], aux fins de stopper toutes les infiltrations qui ont d’ores et déjà été constatées au niveau des éléments suivants :

o 1ère fuite constatée sous l’évier au niveau du mitigeur

o 2ème fuite constatée au niveau du lavabo cassé et siphon fuyard lors de l’utilisation

o 3ème fuite constatée au titre de l’anomalie localisée sur l’étanchéité du bac à douche

o 4ème fuite constatée localisée entre cuvette et réservoir des WC

o 5ème fuite constatée présence d’eau au sol au niveau des vidanges privatives

o Condamner à titre provisionnel, Monsieur [V] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la Société GECOTRA, exerçant sous l’enseigne « GROUPE LRDI VICTOR HUGO », les sommes que ce dernier a d’ores et déjà été contraint à ce jour d’engager, à savoir :

o 214,50 € au titre de l’intervention de la Sté CIE-DEPANNE en date du 21/05/2023 (pièce n° 3)

o 384,32 € au titre de la double intervention de la Sté CIE-DEPANNE en date du 28/12/2024 et du 07/01/2024 (pièce n° 12)

o 65,18 € au titre de la facture de l’étude [E] [M] [T], commissaires de justice, du 07/07/2023, correspondant au coût de la sommation signifiée à Monsieur [W] le 03/01/2023 (pièce n° 6)

o 400 € au titre du procès-verbal de constat dressé le 27/11/2024 par l’étude ID FACTO, commissaires de justice, (pièce n° 19)

o Condamner Monsieur [V] [W], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la Société GECOTRA, exerçant sous l’enseigne « GROUPE LRDI VICTOR HUGO », une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

Vu les écritures de M.[V] [W] visées le 23 décembre 2025 tendant à voir :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 14] de 'ensemblede ses demandes.

Subsidiairement,

SUSPENDRE toute condamnation jusqu’a l’expulsion effective de Madame [P] [B].

En tout état de cause,

RECEVOIR l’action en intervention forcée a l’encontre de Madame [P] [B]

ORDONNER la jonction de la présente instance a celle engagée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 10] sous le RG n°25/55301.

CONDAMNER Madame [P] [B] a laisser l’accès a l’appartement correspondant au lot n°2 de l’immeuble sis [Adresse 2] à Monsieur [W] ou à tout prestataire de son choix et notamment un plombier afin de réaliser les travaux réclamés par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], et de laisser l’accès le cas échéant aux prestataires du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 13], le tout sous astreinte de 500€ par jour a compter de la signi?cation de la décision a intervenir.

CONDAMNER Madame [P] [B] à garantir Monsieur [V] [W] de l’intégralité des sommes auxquelles il pourrait être condamné.

CONDAMNER tout succombant à la somme de 4.000 € au titre de l’artic1e 700 du Code de Procédure Civile outre aux dépens de 1'instance.

Mme [P] [B] assignée par PV 659 du CPC n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties développées oralement à l’audience.

MOTIFS

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats et notamment de nombreuses recherches de fuites , réalisées par des plombiers que l’appartement appartenant à Monsieur [W] dans la copropriété litigieuse est à l’origine de nombreux dégâts des eaux endommageant notamment les parties communes de la copropriété et une cave, que les travaux nécessaires pour mettre fin à ces dégâts des eaux n’ont pu être effectués par Monsieur [V] [W], ce dernier indiquant ne pouvoir réparer ces désordres faute de pouvoir pénétrer dans l’appartement n’en ayant pas la jouissance, son appartement étant actuellement squatté par Mme [P] [J] comme cela ressort d’un procès verbal de constat de commissaire de justice du 26 juin 2025.

Or, tout copropriétaire et tout occupant de locaux est tenu de laisser libre accès à son lot pour permettre à la copropriété de réaliser les travaux indispensables sur les éléments communs ou privatifs de l’immeuble en cas de trouble imminent, ce qui est le cas en l’espèce

En l’espèce, la résistance manifestée à la réalisation des travaux pour mettre fin aux fuites litigieuses qui se sont de nature à compromettre la solidité de l’immeuble constitue un trouble manifestement illicite justifiant, pour y mettre fin d’enjoindre aux défendeurs de laisser, au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic en exercice, et à toutes personnes mandatées par celui-ci, libre accès lot n°2 de l’immeuble sis [Adresse 3] aux fins de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux fuites d’eau litigieuses endommageant la copropriété, d’autoriser le SDC d’entrer de manière forcée dans les lieux avec l’assistance d’un commissaire de de justice et de la force publique si nécessaire dans les conditions du présent dispositif et de CONDAMNER Madame [P] [B] a laisser l’accès a l’appartement correspondant au lotn°2 de l’immeuble sis [Adresse 6] à Monsieur [W] ou à tout prestataire de son choix et notamment un plombier afin de réaliser les travaux réclamés par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], et de laisser l’accès le cas échéant aux prestataires du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le tout sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Il n’ y a pas de dire à ce stade que l’ensemble des frais de l’intervention avancés par le Syndicat des copropriétaires resteront à la charge définitive de M.[V] [W] ni à ce stade de condamner M.[V] [W] à les rembourser, tant que ces frais ne sont pas déterminés et évalués .

L’équité commande de condamner M.[V] [W] à payer au demandeur la somme de 2 500 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Mme [P] [B] à le garantir de cette condamnation ainsi que de celle du chef des dépens

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons à Monsieur [V] [W] et Madame [P] [B] de laisser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, et à toutes personnes mandatées par celui-ci, libre accès au lot n°2 de l’immeuble sis [Adresse 2] aux fins de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux fuites d’eau litigieuses endommageant la copropriété.

Autorisons, en cas de refus ou en l’absence de réponse de Monsieur [V] [W] et de Madame [P] [B] et dès la signification de la présente ordonnance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, au besoin avec le concours de la force publique, accompagné d’un commissaire de justice et de tel plombier ou telle entreprise de travaux qui lui plaira, à pénétrer par tous moyens, y compris avec le recours d’un serrurier de son choix, dans l’appartement appartenant à Monsieur [V] [W] et constituant le lot n°2 de la copropriété, pour faire procéder à tous travaux de recherche et de réparation de toute fuite en provenance dudit lot,

Disons qu’un Constat de commissaire de justice sera établi préalablement aux travaux, à la requête et aux frais avancés du syndicat des copropriétaires .

Disons que le commissaire de justice aura pour mission de constater les éventuelles causes des infiltrations qui seront identifiées à cette occasion et qu’il établira un procès-verbal de l’intégralité de l’intervention,

Disons que l’ensemble des frais de l’intervention et des dépens seront avancés par le syndicat des copropriétaires pour le compte de qui il appartiendra,

Disons n’ y avoir lieu à référé sur la demande de prise en charge définitive des frais d’intervention et disons n’ y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

Condamnons Madame [P] [B] à laisser l’accès de l’appartement correspondant au lot n°2 de l’immeuble sis [Adresse 3] à Monsieur [V] [W] ou à tout prestataire de son choix et notamment à un plombier afin de réaliser les travaux réclamés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], et de laisser l’accès le cas échéant aux prestataires du syndicat des copropriétaires, le tout sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la sonication de la décision à intervenir.

Condamnons Monsieur [V] [W] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2 500 euros € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamnons Madame [P] [B] à garantir Monsieur [W] de cette condamnation du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des depens,

Condamnons Madame [P] [B] à payer à Monsieur [W] la somme de 2 000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires

Fait à [Localité 13] le 13 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fabrice VERT