Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 16 mai 2024, n° 21/06457

TJ Évry 16 mai 2024

Arguments

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Rejeté
Violation de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965
La cour a estimé que les demandeurs n'étaient pas fondés à contester la présidence de l'assemblée, étant donné qu'ils n'étaient pas présents et que leur mandataire avait voté favorablement à certaines résolutions.
Rejeté
Abus de majorité
La cour a jugé que les demandeurs n'ont pas prouvé l'abus de majorité allégué et n'ont pas motivé leurs demandes de nullité de manière suffisante.
Rejeté
Demande de dispense de participation aux frais de procédure
La cour a rejeté cette demande en raison de la décision de débouter les demandeurs de leurs demandes principales.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande en raison de la décision de débouter les demandeurs de leurs demandes principales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 16 mai 2024, n° 21/06457
Numéro(s) :	21/06457
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 janvier 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cyrielle GENTYSandrine COHEN
Cabinet(s) :	ATTLAN-PAUTRE-COHEN-LETAILLEURPRIMARD BECQUET & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Mai 2024

AFFAIRE N° RG 21/06457 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-OHQ4

NAC : 71F

FE-CCC délivrées le :________

à :

la SELARL ATTLAN-PAUTRE-COHEN-LETAILLEUR, la SELARL PRIMARD-BECQUET ET ASSOCIES

Jugement Rendu le 16 Mai 2024

ENTRE :

Monsieur [Y] [F]

né le 14 Novembre 1951 à [Localité 6], de nationalité Française, Retraité

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [D] [K]

né le 20 Mai 1964 à [Localité 6], nationalité Française,Consultant demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Sandrine COHEN de la SELARL ATTLAN-PAUTRE-COHEN-LETAILLEUR, avocats au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEURS

ET :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par son syndic en exercice, Madame [W] [R] domicilié en cette qualité à l’adresse susmentionnée

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Cyrielle GENTY de la SELARL PRIMARD-BECQUET ET ASSOCIES, avocats au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEREUR

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Assistée de Zahra BENTOUILA, Greffière, lors des débats à l’audience du 08 Février 2024 et de Eloïse FIGUIGUI, lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 février 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 08 Février 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 Mai 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

********

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] est soumis au statut juridique de la copropriété et comporte deux copropriétaires d’une part Madame [W] [R] qui détient 698/1000ème et d’autre part Messieurs [Y] [F] et [D] [K] qui détiennent 302/1000ème.

Par exploit d’huissiers de justice du 15 novembre 2021, Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire d’EVRY le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, Madame [W] [R], aux fins de voir annuler l’assemblée générale du 1er octobre 2021 et, à titre subsidiaire, de voir annuler les résolutions 5, 6, 8, 9, 13, 14, 18 de l’assemblée générale du 1er octobre 2021, de la condamner à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens et de les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

En l’état de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 19 septembre 2022, Messieurs [Y] [F] et [D] [K] sollicitent du tribunal judiciaire d’EVRY de :

— PRONONCER la nullité de l’assemblée générale di 1er octobre 2021 pour violation de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— PRONONCER la nullité des résolutions 5, 6, 8, 9, 13,14, 18 de l’assemblée générale du 1er Octobre 2021;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— DEBOUTER le défendeur de ses demandes ;

— DISPENSER Monsieur [Y] [F] et [D] [K] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, Madame [W] [R], à verser à Monsieur [Y] [F] et [D] [K] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, Madame [W] [R]aux entiers dépens.

Au soutien, Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K] exposent que:

— Madame [R] a présidé l’assemblée générale du 01 octobre 2021 alors qu’elle exerce les fonctions de syndic bénévole en violation de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’elle s’est réélue en cette qualité

— Madame [R] détient une quote part dans les parties communes supérieure à la moitié mais également aux deux tiers et qu’elle peut donc prendre seule toutes les décisions soumises à l’assemblée générale. Il en a été ainsi pour les résolutions n°5, 6, 8, 9, 13, 14, 18. Ils estiment que ces résolutions ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de Madame [R] au détriment des autres ou dans le but de leur nuire.

— ils relèvent qu’au cours de cette assemblée générale, Madame [R] s’auto désigne comme syndic bénévole, qu’elle approuve son contrat de syndic bénévole par lequel elle se rémunère,

— ils relèvent que le budget pour la rémunération du syndic est de 3.600 euros alors que le contrat de syndic bénévole prévoit une rémunération à hauteur de 1.800 euros pouvant être augmentée de 900 euros pour formation et apprentissage de sorte que le budget présenté n’est pas conforme au contrat de syndic bénévole

— ils soutiennent que les documents comptables joints à la convocation ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

***

En l’état de ses dernières conclusions n°2 par voie dématérialisée le 10 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice Madame [W] [R], sollicite du tribunal de :

• DEBOUTER Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires des [Adresse 4]

• CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K] à verser entre les mains du syndicat des copropriétaires la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K] aux dépens de l’instance.

Au soutien, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7] expose que :

— les demandeurs sont irrecevables à demander l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité alors qu’ils ont voté favorablement à certaines résolutions et qu’ils n’ont pas la qualité d’opposant ou de défaillant ;

— la copropriété, qui n’est composée que de deux copropriétaires, est régie par le régime dérogatoire de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, complétée par le décret n°2020-834 du 02 juillet 2020. Il soutient que les deux demandeurs sont systématiquement absents aux assemblées générales, qu’ils se font représenter par un mandataire qui ne peut pas être président de l’assemblée générale de sorte que Madame [W] [R], unique autre copropriétaire, n’a pas d’autre choix que de présider l’assemblée générale ;

— les demandeurs ne motivent pas leur demande de nullité de la résolution n°5 relative à la mise en concurrence du contrat de syndic de sorte qu’il ne lui est pas possible d’y répondre; il relève au surplus que les demandeurs ne démontrent pas avoir voulu soumettre aux débats, avant la tenue de l’assemblée générale, plusieurs devis de changement de syndic ;

— sur la résolution n°6, relative à l’élection du syndic et à la durée de son mandat, les demandeurs ne caractérisent pas l’abus de majorité allégué dans la mesure où la rémunération du syndic bénévole avait été votée en 2020 à la somme de 1.800 euros et que leur mandataire, qui était pressé lors de la tenue de l’assemblée générale du 01 octobre 2021, n’a pas pensé à modifier le montant finalement retenu ;

— sur la résolution n°8, relative à l’autorisation donné au syndic à ester en justice en reponsabilité à l’encontre des demandeurs, il soutient que la situation de blocage nécessite que le litige soit porté devant la justice ;

— sur les résolutions 9, 13, 14 et 18 le syndicat des copropriétaires estime que les demandeurs ne motivent pas leur demande de nullité et qu’il ne lui est donc pas possible de pouvoir y répondre.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 8 février 2023. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 1er octobre 2021

Aux termes de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Il s’en déduit qu’au début de chaque assemblée, il convient impérativement et à l’occasion de votes distincts de désigner un président et un secrétaire et, facultativement, un ou plusieurs scrutateurs. Il s’agit d’une formalité substantielle, aucune décision ne pouvant être valablement prise avant cette désignation.

Le choix du président est libre parmi les membres du syndicat mais non parmi les mandataires puisqu’il est de jurisprudence constante qu’un copropriétaire ne peut pas déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale.

En l’espèce, Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K] sollicitent l’annulation de l’assemblée générale du 01 octobre 2021 au motif que Madame [W] [R], syndic bénévole, a été élue présidente de cette assemblée générale au mépris des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 tandis que le syndicat des copropriétaires défendeur rétorque que les demandeurs sont irrecevables à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 01 octobre 2021 dans son intégralité alors qu’ils ont voté favorablement à certaines résolutions.

Le syndicat des copropriétaires n’apparaît pas recevable à soulever au fond devant le tribunal judiciaire une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Monsieur [Y] [F] de Monsieur [K] [D] qui ont voté favorablement à certaines résolutions alors que cette fin de non recevoir aurait du être soulevée en incident devant le juge de la mise en état conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K] n’apparaissent pas bien fondés à faire grief à l’assemblée générale du 01 octobre 2021 d’avoir été présidée par Madame [W] [R], syndic bénévole, alors qu’il s’agit d’une petite copropriété comportant uniquement 2 copropriétaires, qu’ils n’étaient pas eux mêmes présents à l’assemblée générale et que leur mandataire ne pouvait pas être élu président.

Il est relevé au surplus que le mandataire des demandeurs a voté favorablement à la résolution n°1 relative à l’élection du président de séance.

Au vu de ces éléments, en l’absence de grief démontré, les demandeurs n’apparaissent pas de bonne foi et n’apparaissent pas bien fondés à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 01 octobre 2021 et ne peuvent qu’être déboutés de leur demande principale.

Sur les demandes subsidiaires de nullité des résolutions n°5 (dispense de mise en concurrence de contrat de syndic), 6 (élection du syndic et durée de son mandat), 8 (autorisation donnée au syndic d’agit en responsabilité contre Monsieur [Y] [F] et [D] [K]), 9 (fixation des provisions honoraires et frais action en justice des copropriétaires de la cave privative lot 3), 13 (examen et approbation du budget prévisionnel rectificatif 2021), 14 (examen et approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2022) et 18.

Aux termes des dispositions des articles 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires sont prises soit à la majorité des voix exprimées des copropriétaires soit à la majorité des deux tiers des voix selon la nature des décisions concernées.

Aux termes de l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions de l’article 17, du troisième alinéa du I de l’article 18, du a du II de l’article 24, du a de l’article 25 et du deuxième alinéa du I de l’article 22 :

1° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;

2° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;

3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

Il est établi que l’abus de majorité consiste à prendre une décision contraire à l’intérêt collectif dans un intérêt distinct de celui ci. Il appartient à celui qui prétend que le titulaire d’un droit en a abusé d’en faire la preuve.

En l’espèce, Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K] font grief, de manière générale pour chacune des résolutions listées, d’avoir été adoptées par Madame [W] [R] qui, avec une quote part de 698/1000 détient plus de la moitié des votes mais également plus des deux tiers de sorte qu’elle peut prendre seule toutes les décisions soumises à l’assemblée générale. Selon eux, les résolutions querellées ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de Madame [W] [R] à leur détriment ou dans le but de leur nuire.

Le syndicat des copropriétaires réplique que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’abus de majorité allégué et leur reproche un abus de minorité avec un comportement délibéré de blocage au sein de la petite copropriété.

A titre liminaire, il convient de relever que les demandeurs n’ont pas déposé de dossier de plaidoirie.

Le procès verbal de l’assemblée générale du 01 octobre 2021 communiqué en pièce n°28 par le syndicat des copropriétaires défendeur ne comporte pas de résolution n°18 de sorte que le tribunal n’a pas été mis en état d’apprécier le bien fondé de la demande de nullité de la résolution n°18.

Les demandeurs ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de nullité de la résolution n°18.

S’agissant de la résolution n°5, relative à la dispense de mise en concurrence du contrat de syndic, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en concurrence n’est pas obligatoire lorsque la copropriété, comme c’est le cas en espèce, n’a pas institué de conseil syndical. Les demandeurs ne rapportent ainsi pas la preuve de l’abus de droit allégué.

S’agissant de la résolution n°6, relative à l’élection du syndic et à la durée de son mandat, le syndicat des copropriétaires a justement relevé que la rémunération du syndic bénévole pour l’année 2021 à hauteur de 1.800 euros a été adoptée lors de la précédente assemblée générale du 04 juillet 2020 dans sa résolution n°4. S’agissant de la différence pointée par les demandeurs entre le montant de la rémunération du syndic bénévole figurant dans la résolution n°6 adoptée et celle figurant dans le budget 2021 annexé au procès verbal de l’assemblée générale, il est rappelé que conformément aux dispositions de l’article 41-10 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation à l’article 14-3, le syndicat n’est pas tenu à une comptabilité en double; ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice. Dès lors, l’abus de majorité allégué n’est pas établi.

S’agissant de la résolution n°8, relative à l’autorisation donnée au syndic d’agir en responsabilité contre Monsieur [Y] [F] et [D] [K]: il est établi qu’un litige oppose les deux copropriétaires s’agissant de travaux à effectuer pour la consolidation d’une cave. En l’état de l’existence d’un litige, et indépendamment du fond de ce litige, les demandeurs ne rapportent pas la preuve que l’autorisation accordée au syndic d’ester en justice pour trancher le litige existant est contraire à l’intérêt de la copropriété ou qu’elle a été prise dans le but de leur nuire. L’abus de majorité allégué n’est pas caractérisé.

S’agissant des résolutions n°9, 13 et 14, ainsi que justement relevé par le syndicat des copropriétaires défendeur, Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K] ne motivent pas spécifiquement sur chacune de leur demande de nullité, ne versent aucune pièce au soutien et ne procèdent que par voie d’affirmation.

Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K], qui échouent à démontrer l’abus de majorité allégué, ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n°5, 6, 8, 9, 13, 14 et 18 de l’assemblée générale du 01 octobre 2021.

Sur les dépens et les frais irrépétibles et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente procédure judiciaire.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7] ayant été contraint d’engager des frais pour assurer sa représentation en justice dans le cadre de la présente judiciaire, il convient de condamner Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K] à lui payer une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 1er octobre 2021 ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K] de leur demande d’annulation des résolutions n°5, 6, 8, 9, 13 et 14 de l’assemblée générale du 1er octobre 2021 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K] à payer une somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [F] et Monsieur [D] [K] aux entiers dépens de la procédure.

Ainsi fait et rendu le SEIZE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Eloïse FIGUIGUI, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT