N°Minute:25/02142

N° RG 25/01595 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P263

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 31 Octobre 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [H] [O] – [B] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jules CONCAS de l’AARPI CONCAS & GREGOIRE, avocats au barreau de NICE substituée par M^e Julie SERRANO, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [Z] [G] époux [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jules CONCAS de l’AARPI CONCAS & GREGOIRE, avocats au barreau de NICE substituée par M^e Julie SERRANO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [M] [K] [A], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 01 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 31 Octobre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 31 Octobre 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître SERRANO Julie

Copie certifiée delivrée à :

Le 31 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date des 12, 13 et 14 août 2020, avec prise d’effet au 21 août 2020, Monsieur [P] [C] et Monsieur [E] [N] ont consenti à Madame [M] [A] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 410 €, outre 40 € à titre de provisions sur charges.

Par acte en date du 8 janvier 2021, Monsieur [P] [C] et Monsieur [E] [N] ont vendu à Monsieur [H] [J] et à Madame [Z] [G] épouse [J] le bien immobilier précité.

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 novembre 2024. La CCAPEX de l’Hérault a été saisie le 15 novembre 2024, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, dénoncé le 16 avril 2025 au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [G] épouse [J] ont assigné Madame [M] [A] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

déclarer leur demande recevable et fondée,

la débouter de l’intégralité de ses prétentions,

constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

la déclarer occupante sans droit ni titre,

ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

la déclarer de mauvaise foi au sens de l’alinéa 2 de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1 de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure,

la condamner au paiement de la somme de 1421,73 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arriérés, arrêtés au 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamner au paiement de celle-ci, avec indexation,

la condamner au paiement de la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l’État, le coût de la signification de la décision et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion,

ne pas écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 1er septembre 2025, Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [G] épouse [J], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, actualisant leur créance en loyers et charges à la somme de 1406,47 €.

A cette audience, Madame [M] [A] n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

Une enquête sociale n’a pu être effectuée par les services du Conseil départemental de l’Hérault, la locataire ne s’étant pas présentée aux convocations du travailleur social.

La décision a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’une procédure de traitement du surendettement:

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il ne ressort pas des débats que la locataire ait sollicité une procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers. En conséquence, il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 12 novembre 2024, Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [G] épouse [J] ont fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme principale de 1687,08 € au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et la locataire pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 janvier 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [G] épouse [J] produisent un décompte arrêté au mois de juillet 2025 inclus, qui indique que la dette de Madame [M] [A] s’élève à 1406,47 € en loyers et charges.

Ce décompte inclut les taxes d’ordures ménagères de 2022 et de 2023 d’un montant respectif de 217 € et de 233 € et une « refacturation de badge » d’un montant de 10 € qui ne sont pas justifiées. Il convient donc de déduire ces sommes du décompte locatif.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation de la défenderesse non comparante, la demande en paiement apparaît justifiée pour la somme de 946,47 € et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, il ressort du décompte locatif produit aux débats que la locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Toutefois, Madame [M] [A] ne s’étant pas présentées aux convocations du travailleur social et à l’audience, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire et / ou le bailleur, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [M] [A] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Madame [M] [A], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la suppression du délai de deux mois :

Aux termes de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

A défaut pour Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [G] épouse [J] de rapporter la preuve que la défenderesse serait de mauvaise foi, il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu au premier alinéa de l’article précité. En effet, le paiement irrégulier du loyer et charges ne caractérise pas en soi une mauvaise foi.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [A], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

***

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 12, 13 et 14 août 2020, entre Monsieur [P] [C] et Monsieur [E] [N] et Madame [M] [A] concernant un logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 janvier 2025 :

DÉCLARE en conséquence Madame [M] [A] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 13 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [M] [A] à payer à Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [G] épouse [J] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation ;

CONDAMNE Madame [M] [A] à payer à Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [G] épouse [J] la somme de 946,47 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Madame [M] [A] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DEBOUTE Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [G] épouse [J] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [G] épouse [J] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [A] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [M] [A] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,