GROSSE

SCPA Me

EXPEDITION

SCPA Me

Copies délivrées

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 25/00394 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GB76

Code nature d’affaire : 78K- 0A

MR / AFGP

JUGE DE L’EXECUTION

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXECUTION

DU 15 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SAINT LAURENT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Fabien LAPEYRE de la SELARL LAPEYRE AVOCAT, avocats au barreau de PAU

DEFENDERESSE :

S.A.S. HAPPY, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Arnaud SABIN de la SELARL PYRENEES AVOCATS, avocats au barreau de PAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Françoise GUITON-PINEAU, Vice-présidente, Juge de l’Exécution, assistée de M. Marc RESSENCOURT, Greffier.

DEBATS :

A l’audience du Juge de l’Exécution en date du 19 Mai 2025, les parties comparantes ou représentées ont été entendues en leurs explications orales.

A l’issue des débats, le Juge de l’exécution, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties présentes ou représentées que l’affaire était mise en délibéré au 23 Juin 2025 mais le délibéré a été prorogé au 1er septembre 2025 et de nouveau prorogé au 15 Septembre 2025, et au jour susdit, le présent jugement a été rendu.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique en date du 12 octobre 2022, la SCI SAINT LAURENT s’est engagée à céder à la SAS HAPPY un immeuble sis à [Adresse 9], [Adresse 1] et [Adresse 4].

Cette promesse portait sur la cession de plusieurs lots de copropriété lesquels sont tous désignés comme étant des appartements.

La SAS HAPPY avait un projet de réhabilitation de ces appartements.

Cette promesse unilatérale de vente a été consentie sous réserve de la réalisation de deux conditions suspensives :

— L’absence d’inscriptions, de saisies ou de charges d’urbanisme pouvant grever l’immeuble – L’établissement d’un règlement de copropriété et état descriptif de division ;

Dans le cadre de cette promesse, la SAS HAPPY a versé directement entre les mains de la SCI SAINT LAURENT la somme de 80.000 €.

A la suite de la signature de cet acte, la SAS HAPPY a découvert que, contrairement à ce qui était indiqué dans la promesse, l’immeuble n’était pas à destination unique d’habitation mais à usage commercial, une auberge ayant été antérieurement exploitée.

La SAS HAPPY s’est alors rapprochée des services de l’urbanisme de la Commune de [Localité 7] et a ainsi découvert que le rez-de-chaussée était à usage commercial.

La Sté HAPPY s’est alors rapprochée du Notaire rédacteur, Me [L] afin de comprendre la situation.

Ce dernier a alors déposé une demande de certificat d’urbanisme le 15 juin 2023.

Parallèlement, des négociations sont intervenues entre les parties, la Sté HAPPY envisageant d’acquérir malgré tout l’immeuble si seul, le rez-de-chaussée était à usage commercial.

Or, le certificat d’urbanisme reçu par le Notaire le 9 août 2023 démontrait qu’en réalité c’était bien tout l’immeuble qui était à usage commercial.

Le changement de destination y compris des étages était impossible car il entrainait l’obligation de créer des places de stationnement qui ne pouvaient pas être créées faute pour la parcelle de le permettre.

La SAS HAPPY a pris le soin de déposer une demande de déclaration préalable afin de voir si le changement de destination était possible.

Par arrêté du 4 septembre 2023, la Commune a fait opposition à la demande de déclaration préalable afin de voir si le changement de destination était possible.

La SCI SAINT LAURENT et le Notaire instrumentaire ont fait délivrer une sommation d’avoir à se présenter le 16 octobre 2023 à 14 heures afin de signer l’acte définitif.

En réponse , la SAS HAPPY répondait par l’intermédiaire de son Conseil le 12 octobre 2023 par lettre signifiée tant à Maître qu’à la SCI SAINT LAURENT que compte tenu de la problématique évidente de la destination de l’immeuble, la vente ne pouvait se réaliser et elle sollicitait par ailleurs le remboursement de la somme de 80 000 euros versée lors de la conclusion de la promesse ainsi que le remboursement des frais exposés.

A défaut d’obtenir le remboursement de cette somme, la SAS HAPPY a sollicité du Juge de l’exécution l’inscription d’une hypothèque provisoire sur les biens de la SCI SAINT LAURENT.

Par ordonnance en date du 26 décembre 2023 le juge de l’exécution a autorisé la dite mesure

Par assignation en date du 27 février 2025, la SCI SAINT LAURENT a attrait la SAS HAPPY devant le Juge de l’exécution de PAU aux fins d’obtenir la rétractation de l’ordonnance et la mainlevée la mesure d’hypothèque judiciaire provisoire.

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 11 mai 2025 auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, la SCI SAINT LAURENT réitère ses demandes et sollicite de voir :

— RECEVOIR la Société SAINT-LAURENT en son action et l’y déclarer bien fondée ;

En conséquence,

— ORDONNER la rétractation de l’Ordonnance autorisant l’inscription d’hypothèque judiciaire

provisoire à son encontre le 26 décembre 2023 ;

— ORDONNER la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise le 20 mars 2024 sur le bien immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 8] au service de la publicité foncière de [Localité 5] ;

— CONDAMNER la société HAPPY au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA en date du 18 mai 2025 auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties , la SAS HAPPY demande de voir :

— DEBOUTER la SCI SAINT LAURENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— CONDAMNER la SCI SAINT LAURENT au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI SAINT LAURENT aux entiers dépens.

L’affaire a été examinée à l’audience du 19 mai 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au Greffe au 23 juin 2025, puis au 1er septembre 2025 et enfin au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L.511-1 du code de procédure civile d’exécution : « Toute personne don’t la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire ».

L’article R.512-1 du code de procédure civile d’exécution dispose que :

« Si les conditions prévues aux articles R. 511-1 à R. 511-8 ne sont pas réunies, le juge peut

ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans les cas où l’article L.511-2 permet que cette mesure soit prise sans son autorisation. Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies ».

Il en ressort que deux conditions cumulatives doivent être remplies pour permettre au

créancier de procéder à une saisie-conservatoire de créance, savoir justifier :

— d’une part d’une créance vraisemblable en son principe,

— et d’autre part d’une menace pesant sur le recouvrement de la créance.

— Sur la créance vraisemble en son principe :

S’il n’appartient pas à la présente juridiction de statuer sur la question de fond du litige opposant les parties devant le Tribunal judiciare de BAYONNE, il revient cependant au juge de l’exécution de dire si la créance revendiquée par la défenderessse à la présente procédure est vraisemblable en son principe.

En l’espèce, la SAS HAPPY a versé la somme de 80 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation à la SCI SAINT LAURENT lors de la signature de la promesse unilatérale de vente d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à GUETHARY en date du 12 octobre 2022.

Aux termes de cette promesse unilatérale de vente et de la clause intitulée “usage du bien”:”le promettant déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation .Le bénéficiaire entend conserver cet usage “il était établi que le bien immobilier était à usage d’habitation.

Or, peu après la signature de cette promesse unilatérale de vente, la SAS HAPPY a eu connaissance de ce que la destination du bien immobilier ne correspondait pas à l’usage qu’elle escomptait, et si des discussions ont été engagées entre les parties concernant le prix il n’est pas contesté que l’usage de l’immeuble était intégralement à usage commercial ainsi qu’en que cela résulte du certificat d’urbanisme en date du 9 août 2023 communiquée par le Notaire, justifiant ainsi que la SAS HAPPY ne se présente à la date fixée pour la signature de l’acte authentique et qu’elle revendique désormais la restitution de l’indemnité de résiliation.

De sorte que la créance apparait vraisemblable en son principe.

— Sur les circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement :

Il n’est pas contesté que l’indemnité d’immobilisation a été versée par la SAS HAPPY directement à la SCI SAINT LAURENT et non pas entre les mains du Notaire, chargé de la vente comme cela est d’usage.

Or, il ressort du ressort d’un extrait de compte produit par la SCI SAINT LAURENT qu’elle présentait un compte créditeur de 57 766,87 € au 25 avril 2025, de sorte que cela suffit à justifier qu’elle ne dispose plus de la somme versée d’un montant de 80 000 €.

En outre , la valeur invoquée par les associés de la SCI SAINT LAURENT de leur maison d’habitation d’un montant de 880 000 €, qui n’est par ailleurs pas justifiée est insuffisante pour justifier qu’il n’existerait pas de menace de recouvrement de la créance.

En conséquence, la SCI SAINT LAURENT sera déboutée de ses demandes.

Enfin, la SCI SAINT LAURENT qui succombe sera condamnée à payer à la SARL HAPPY la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

— DEBOUTE la SCI SAINT LAURENT de ses demandes.

— CONDAMNE la SCI SAINT LAURENT à payer à la SAS HAPPY la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile .

— CONDAMNE la SCI SAINT LAURENT aux entiers dépens

Ainsi prononcé à [Localité 10] le 15.9.2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,

Marc RESSENCOURT Anne-Françoise GUITON-PINEAU