1 CCC DOSSIER + 1 CCC à M^e COHEN + 1 CCC à M^e CALVINI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 05 JUIN 2025

S.C.I. COTTEL HOUSE

c/

[U] [C]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 24/01288

N° Portalis DBWQ-W-B7I-P2YF

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 12 Mars 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. COTTEL HOUSE, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 420 611 519, prise en la personne de son Gérant en exercice, Monsieur [J] [O].

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Benjamin COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

Madame [U] [C]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Katia CALVINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 12 Mars 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Avril 2025 délibéré prorogé à la date du 05 Juin 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 1997, Madame [Z], aux droits de laquelle vient la SCI COTTEL HOUSE, a donné à bail commercial à Madame [U] [C] pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1997, un local commercial situé [Adresse 2] à Antibes Juan-les-Pins (06110) moyennant un loyer annuel initialement fixé à 32.400 francs, payable d’avance les premiers de chaque mois. Le bail s’est depuis prolongé tacitement.

Le montant du loyer est désormais de 698,39 €, outre une provision sur charges de 24,60 €.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 6 mars 2024, la SCI COTTEL HOUSE a fait délivrer à Madame [U] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 11.632,21 € ; aux termes de ce même acte, elle lui a fait commandement de justifier de son attestation d’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la SCI COTTEL HOUSE a fait assigner Madame [U] [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse,

aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 6 avril 2024, ordonner l’expulsion de la défenderesse et la condamner au paiement provisionnel des sommes restant dues au titre des loyers et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 21 août 2024, au cours de laquelle Madame [U] [C] n’était pas représentée, ni n’a pas comparu.

Par ordonnance en date du 26 septembre 2024, le juge des référés, tenant compte des courriers adressés en délibéré par la défenderesse non comparante, par lesquels elle expose qu’elle n’a eu connaissance que tardivement de l’assignation, qu’elle tente en vain d’entrer en contact avec le propriétaire pour l’informer de ses difficultés et qu’elle rencontre des difficultés pour régler le loyer qui ne cesse d’augmenter, a ordonné la réouverture des débats, réservé les demandes et renvoyé l’affaire à l’audience du 21 octobre 2024 afin de lui permettre de constituer avocat et de faire valoir ses moyens de défense ainsi que sa demande de délai de paiement.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience de référés en du 13 janvier 2025.

Suivant ordonnance en date du 11 février 2025, le juge des référés, statuant par mesure d’administration judiciaire, a constaté que l’affaire avait été enrôlée par erreur sur une audience de référé construction et a ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de référés de droit commun du 12 mars 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 novembre 2024, reprises oralement à l’audience, la SCI COTTEL HOUSE demande au juge des référés, au visa des articles 1104 du code civil, 700 et 834 du code de procédure civile, de :

— constater que Madame [C] ne justifie pas de la souscription d’un contrat d’assurance du local,

— constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail commercial fait à [Localité 6] le 8 septembre 1997 à la date du 6 avril 2024, soit un mois après la signification du commandement sans paiement de l’arriéré,

— ordonner l’expulsion de Madame [C], de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours et l’assistance de la force publique d’un serrurier ou tout autre intervenant,

— condamner Madame [C] au titre de l’arriéré locatif ou indemnité d’occupation à lui verser la somme de 4.094,85 € au 19 novembre 2024, outre les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer depuis cette date et jusqu’à totale libération des lieux,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 692,37 € par mois correspondant au dernier loyer, plus provision sur charge,

— la condamner à lui payer la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la requise de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

La demanderesse rappelle que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ont pas été payées dans le délai d’un mois suivant sa délivrance. Elle reconnaît que sa locataire a depuis rattrapé une partie de son arriéré locatif à hauteur de 8.294,32 €, mais elle souligne que ces paiements ne soldent pas la dette locative, qui était encore de 4.094,85 € au 19 novembre 2024, et que Madame [U] [C] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance locative. La bailleresse maintient en conséquences ses demandes initiales tendant notamment à voir constater la résiliation du bail.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 décembre 2024, reprises oralement à l’audience, Madame [U] [C] demande au juge des référés, au visa des articles 1104, 700 et 834 du code de procédure civile, 1343-5 du code civil et 145-41 du code de commerce, de :

— débouter la SCI COTTEL HOUSE de sa demande tendant à obtenir la résolution du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire, et ce compte tenu des justificatifs versés aux débats, témoignant du paiement des loyers et charges entre le 1er janvier 2022 et le mois d’octobre 2024 inclus, sauf s’agissant des loyers et charges des mois de mai et juin 2024,

— lui accorder un délai de grâce de 24 mois pour s’acquitter de cette dette représentant la somme de 1.260,72 €,

— juger la juridiction incompétente pour connaître du montant actuel du loyer compte tenu de l’absence de justification de la SCI COTTEL HOUSE de l’information donnée en amont à Madame [C] et du calcul opéré, cette dernière s’étant vue appliquer deux augmentations de loyer à six mois d’intervalle, suite à l’actuelle procédure,

À titre subsidiaire, si la juridiction devait s’estimer compétente,

— inclure cette dette de régularisation à celle des loyers et charges des mois de mai et juin 2024 au titre du délai de grâce de deux ans accordé à Madame [C],

— débouter la SCI COTTEL HOUSE de ses demandes plus amples et/ou contraires dirigées à son encontre,

— condamner chacune des parties à conserver la charge de ses frais irrépétibles et des dépens exposés.

La défenderesse conteste le montant du commandement de payer qui lui a été délivré, soutenant avoir versé une somme totale de 20.171,52 € pour la période de janvier 2022 à octobre 2024 inclus, que seuls les loyers et charges des mois de mai et juin 2024 restent dus à ce jour, soit la somme de 1.260,72 € pour laquelle elle sollicite un délai de paiement de 24 mois. Elle soulève également une contestation tirée des augmentations brutales de loyer qui lui ont été imposées, deux fois dans la même année, sans que ces augmentations ne lui aient été préalablement notifiées et elle soutient qu’il n’appartient pas au juge des référés, mais au juge du fond, de statuer sur le montant du loyer ; à titre subsidiaire, elle sollicite également un délai de 24 mois pour régler cette dette de régularisation.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

La SCI COTTEL HOUSE produit aux débats le contrat de bail à effet du 1er octobre 1997 la liant à Madame [U] [C], qui contient en page 8 une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer ou de ses accessoires ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des obligations à la charge du preneur, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

La SCI COTTEL HOUSE, par suite du paiement partiel des loyers et provisions sur charges, a fait signifier à Madame [U] [C] le 6 mars 2024 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 11.632,21 € arrêtée au 2 mars 2024, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle. La bailleresse a également fait commandement à la locataire de justifier de son assurance locative dans le même délai.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, en rappelant à la locataire défaillante les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle et de la clause faisant obligation au preneur de souscrire une assurance locative.

Il est constant que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance puisque, selon décompte arrêté au 21 novembre 2024, Madame [U] [C] restait devoir au 1er mai 2024 une somme totale de 12.992,35 € au titre des loyers et charges impayés à cette date. Madame [U] [C] ne justifie pas non plus avoir adressé dans le délai d’un mois à sa bailleresse le justificatif de son assurance locative.

Madame [U] [C] conteste toutefois les montants qui lui ont été réclamés aux termes du commandement de payer, eu égard notamment aux paiements qu’elle a effectués en les imputant sur le montant des loyers de novembre 2021 à juin 2024, et contestant également le montant des sommes réclamées au titre des loyers ayant fait selon elle l’objet d’augmentations indues. Elle sollicite le rejet de la demande tendant à la constatation des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Il sera constaté qu’est annexé au commandement de payer un décompte des sommes restant dues au 2 mars 2024, d’un montant total de 11.632,21 €, qui ne détaille les sommes appelées et les règlements effectués qu’à compter du 1er janvier 2022 et qui se contente de faire apparaître pour la période antérieure au 1er janvier 2022 un solde antérieur global de 4.691,84 € dont il n’est pas précisé dans le commandement à quoi il correspond et dont il n’a pas non plus été justifié du détail dans le cadre de la présente instance.

Il doit en conséquence être considéré que seule la somme de 6.940,37 € (soit 11.632,21 € – 4.691,84 €) a été valablement réclamée aux termes de ce commandement de payer, le report à nouveau étant sérieusement contestable.

Madame [U] [C] a fourni dans le cadre de la présente instance, suivant bordereau de communication de pièces notifié par RPVA le 29 décembre 2024, ses attestations d’assurance locative pour les périodes du 15 juin 2021 au 31 mai 2025.

Il est également constant qu’elle a procédé à divers règlements tout au long des années 2022, 2023 et 2024, en faisant un effort notable pour réduire sa dette locative notamment au mois de septembre 2024 au cours duquel elle a versé une somme totale de 8.294,32 €. Sa bonne foi ne saurait donc être valablement contestée.

Aux termes du dernier relevé de compte produit par la bailleresse, arrêté au 21 novembre 2024, il apparaît que le décompte de Madame [U] [C] présentait à cette date un solde débiteur de 4.094,85 €. Ce décompte inclut toutefois à nouveau le solde antérieur au 1er janvier 2022 d’un montant de 4.691,84 €, qui n’a pas été justifié, de sorte qu’il doit être considéré qu’à cette date, Madame [U] [C] avait totalement apuré les causes du commandement de payer pour sa partie non contestable et valablement réclamée.

Il convient en conséquence :

— d’accorder rétroactivement à Madame [U] [C] un délai de paiement jusqu’au 31 décembre 2024 pour s’acquitter des causes du commandement de payer, ainsi que pour fournir ses justificatifs d’assurance,

— d’ordonner rétroactivement la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire pendant le délai de grâce accordé,

— et de constater qu’au 31 décembre 2024, l’intégralité des sommes valablement commandées (à savoir déduction faite du report à nouveau de 4.691,84 €) avait été réglée et que les justificatifs d’assurance demandés avaient été transmis, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir produit ses effets.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de la SCI COTTEL HOUSE tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial et ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

2/ Sur la demande tendant à voir condamner la défenderesse au paiement de l’arriéré des loyers et charges

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable. S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Le juge des référés ne peut, en application de ces dispositions, accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, la SCI COTTEL HOUSE, qui ne vise pas les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, sollicite, tant dans les motifs que dans le dispositif de ses écritures, la condamnation de Madame [U] [C] à lui payer la somme de 4.094,85 € arrêtée au 19 novembre 2024, au titre de l’arriéré locatif ou indemnité d’occupation.

Or, cette demande, qui n’est pas formée à titre provisionnel, excèdent les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l’article susvisé.

Dans ces conditions, la demande de condamnation formée à titre définitif par la SCI COTTEL HOUSE au titre de l’arriéré de loyers sera déclarées irrecevables.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les causes du commandement visant la clause résolutoire n’ayant été apurés qu’en cours d’instance, après la délivrance de l’assignation, Madame [U] [C] supportera les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, il sera dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constate que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI COTTEL HOUSE, bailleresse, à Madame [U] [C], locataire, le 6 mars 2024 est resté infructueux dans le mois de sa délivrance ;

Accorde rétroactivement à Madame [U] [C] un délai jusqu’au 31 décembre 2024 pour s’acquitter de l’arriéré des loyers et charges valablement commandé, arrêté au 2 mars 2024 à un montant de 6.940,37 € (déduction faite du report à nouveau antérieur au 1er janvier 2022 sérieusement contestable) et fournir les justificatifs de’assurance locative réclamés ;

Ordonne la suspension pendant ce délai de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 6 mars 2024 ;

Constate que les sommes valablement commandées ont été intégralement réglées et que les justificatifs d’assurance locative ont été communiqués avant le 31 décembre 2024 ;

Dit que la clause résolutoire est donc réputée ne pas avoir produit ses effets ;

Dit en conséquence n’y avoir lieu à référé concernant les demandes formées par la SCI COTTEL HOUSE tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial la liant à Madame [U] [C], à voir prononcer l’expulsion de cette dernière et à la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Déclare irrecevable la demande de condamnation formée à titre définitif par la SCI COTTEL HOUSE au titre de l’arriéré de loyers ;

Condamne Madame [U] [C] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 mars 2024, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la SCI COTTEL HOUSE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés