Ordonnance de référé du 31 Octobre 2025 – N° RG 25/00253 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FMED Page sur

Ordonnance du :

31 Octobre 2025

N°Minute : 25/00389

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PORTES DES CARAIBES

C/

S.C.I. CLARIM

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCAT :

SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 31 Octobre 2025

N° RG 25/00253 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FMED

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, Président, du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, Greffier, lors des débats et de Patrice VARIEUX, Greffier, lors du prononcé.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE PORTES DES CARAIBES représenté par son syndic PATRIMOINE IMMOBILIER inscrite au RCS de Pointe-à-Pitre sous le n° 419 570 726, dont le siège social est sis IMMEUBLE LE SOMMET-angle des rues FOREST ET FULTON -JARRY – 97122 BAIE MAHAULT/FRANCE

Représenté par M^e Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDERESSE :

S.C.I. CLARIM, dont le siège social est sis IMMEUBLE JAMIS MORNE VERGAIN – 97139 LES ABYMES, prise en la personne de son représentant légal en exercice

Non comparante, ni représentée,

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 03 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 31 Octobre 2025

Ordonnance rendue le 31 Octobre 2025

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CLARIM est propriétaire des lots 238, 158 et 50 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence Portes des Caraïbes, sis à Bas du Fort, Le Gosier (97190).

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Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Porte des Caraïbes, représenté par son syndic la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER a donné assignation à la SCI CLARIM d’avoir à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, aux fins de voir :

— CONDAMNER LA SCI CLARIM à payer A TITRE DE PROVISION au Syndicat des Copropriétaires de de la Résidence Portes des Caraïbes représenté par son Syndic la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER la somme de 5 708,48euros due au 19 Mars 2025 outre les intérêts à compter de la Mise en demeure du 9 juin 2023,

— CONDAMNER LA SCI CLARIM à payer au Syndicat des Copropriétaires de de la Résidence Portes des Caraïbes représenté par son syndic la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER la somme de 1000 euros au titre DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE,

— CONDAMNER LA SCI CLARIM à payer au Syndicat des Copropriétaires de de la Résidence Portes des Caraïbes représenté par son syndic la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2025.

A cette date, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Porte des Caraïbes représenté par son conseil, a soutenu les termes de son assignation et a déposé son dossier.

La SCI CLARIM n’a pas comparu, ni ne s’est faite représenter.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement par les parties.

La décision a été mise en délibéré au 31 octobre 2025, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur l’absence de comparution de la SCI CLARIM

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le mérite de la demande dans la mesure où le juge estime sa saisine régulière et qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis la délivrance de l’assignation pour lui permettre de préparer sa défense, ce qui est le cas en l’espèce, un délai de plus de deux mois s’étant écoulé entre la date de délivrance de l’assignation et la date de l’audience.

Il y a donc lieu de statuer sur les demandes du requérant.

II. Sur la demande provisionnelle

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

— pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Porte des Caraïbes poursuit le recouvrement à l’encontre de la SCI CLARIM de la somme de 6 499.32 € correspondant à un arriéré de charges et de provisions pour la période allant du 26 janvier 2023 au 1er juillet 2025, selon le relevé de compte arrêté au 18 juillet 2025, ainsi que divers frais.

Il est notamment produit aux débats :

— Une attestation notariée,

— Le contrat de syndic,

— Un extrait de compte arrêté au 18 juillet 2025,

— Une mise en demeure du 9 juin 2023,

— Une mise en demeure du 30 octobre 2024,

— Un commandement de payer du 16 février 2024,

— Un commandement de payer du 28 janvier 2025

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 avril 2022 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mars 2023 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 août 2023 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mars 2024 (convocation et notification),

— Les pièces comptables à partir du 2ème trimestre de 2023 jusqu’au 2ème trimestre de 2025,

Il échet de constater que le décompte du syndicat inclut divers frais de mise en demeure et de constitution de dossier avocat.

A cet égard, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

L’article 10-1 ne pose qu’une règle d’imputation de ces frais de toute nature. Il s’en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes.

Si l’envoi d’une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic, les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic.

Il convient donc de ramener les frais de mise en demeure débités, à la somme non sérieusement contestable de 10 euros, soit pour les frais débités le 9 juin 2023 et le 30 octobre 2024, la somme de 20 euros, soit à restituer la somme de (53 € – 20 €) 33 euros.

Les frais sollicités au titre des courriers de relance seront également écartés, soit la somme de 35.97 euros.

Il en va de même des honoraires du syndic de 180 euros (90 € + 90 €) débités les 22 janvier et 12 décembre 2024 pour la délivrance des commandements de payer par NOVEXECUTIS HUISSIERS, de tels honoraires n’étant pas justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient également de déduire les frais de commandement de payer, tels ceux facturés les 16 février 2024 et 28 janvier 2025, soit 343.89 euros (269.66 € + 7.88 €).

Par ailleurs, les frais relatifs aux constitutions d’avances et provisions spéciales ne sont justifiées par aucune pièces et seront également retranchés de la provision. Soit la somme de 277.54 euros (162.10 € + 181.79 €).

Enfin, la transmission du dossier contentieux à l’avocat n’implique aucune diligence exorbitante de sa mission d’administration de la copropriété, de sorte qu’elle n’est source d’aucun frais nécessaire au sens de l’article 10-1 précité.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande concernant les frais de constitution d’avocat.

En conséquence, seront retranchées de la provision sollicitée sommes suivantes :

—  343.89 euros pour commandements de payer des 16 février 2024 et 28 janvier 2025,

—  180 euros pour honoraires de commandement de payer,

—  33 euros pour frais de mise en demeure non justifiés,

—  35.97 euros pour les frais de relance,

—  277.54 euros pour les frais relatifs aux constitution d’avances et provisions spéciales,

—  275 euros pour les honoraires de constitution d’avocat,

Soit la somme globale de 1 145.40 euros.

Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 5 353.92 euros (6 499.32 € – 1 145.40 €) correspondant à l’arriéré exigible de charges et frais justifiés au 18 juillet 2025.

La SCI CLARIM doit donc être condamnée à payer la somme de 5 353.92 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juin 2023.

III. Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la SCI CLARIM sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant en dernier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et prononcée publiquement par sa mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir mais dès à présent :

CONDAMNONS la SCI CLARIM à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Porte des Caraïbes représenté par son syndic en exercice la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER, la somme provisionnelle de 5 353.92 € (cinq mille trois cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 18 juillet 2025 ;

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juin 2023 ;

CONDAMNONS la SCI CLARIM aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence Porte des Caraïbes représenté par son syndic en exercice la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER, la somme de 800 € (huit cent euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT