N° RG 24/02139 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y32X

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2026

72D

N° RG 24/02139

N° Portalis DBX6-W-B7I-Y32X

AFFAIRE :

[R] [X]

C/

SARL CETIC BATIMENT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [19]

MMA IARD

SA AXA FRANCE IARD

SAS ALBINGIA

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Grosse Délivrée

le :

à

SCP BAYLE JOLY

M^e Mathieu BONNET-LAMBERT

M^e Valérie CHAUVE

SCP D’AVOCATS INTER- BARREAUX MAUBARET

SELARL RACINE [Localité 15]

1 copie à Monsieur [J] [U], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [R] [X]

né le 06 Mai 1979 à [Localité 16] ([Localité 18])

[Adresse 2]

[Localité 11]

représenté par Maître Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SARL CETIC BATIMENT

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [19] sise [Adresse 9] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS FOCH IMMOBILIER, domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX

SA MMA IARD

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Christophe BAYLE de la SCP BAYLE JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

SA AXA FRANCE IARD assureur de la société CETIC BATIMENT

[Adresse 6]

[Localité 14]

représentée par Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS ALBINGIA en qualité d’assureur DO et RCD de la SCCV LES PORTES DE LANGON

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentée par Maître Valérie CHAUVE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Caroline SEBAG de la SELAS CHETIVAUX SIMON, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Christophe BAYLE de la SCP BAYLE JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

En 2011, la SCI LES PORTES DE LANGON a fait édifier un ensemble immobiliser à usage d’habitation, situé [Adresse 10] à VILLENAVE D’ORNON (33140), dénommé la résidence [19]. Elle avait souscrit pour cette opération une assurance dommages-ouvrage et une assurance « constructeur non réalisateur » auprès de la SA ALBINGIA.

La SARL CETIC BATIMENT, assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD puis des SA MMA IARD et compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, est intervenue en qualité de maître d’œuvre d’exécution.

Par acte authentique en date du 24 juin 2011, Monsieur [R] [X] a acquis de la SCCV LES PORTES [Adresse 17] LANGON les lots n°28 et 63 situés dans le bâtiment B de la résidence [19] constitués d’un appartement et d’une place de stationnement extérieur.

La livraison du logement de Monsieur [X] est intervenue le 19 décembre 2012, avec réserves.

Il n’est pas contesté que la réception des parties communes des bâtiments A et B est intervenue le 11 janvier 2013.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] a été créé, un mandat de syndic étant initialement confié à la société FC GESTION puis à la société FOCH IMMOBILIER.

La locataire de Monsieur [X] se plaignant de l’apparition d’humidité en plafond, le syndic a procédé à une déclaration de sinistre le 11 juin 2020 auprès de la SA ALBINGIA, qui a mandaté le cabinet d’expertises EURISK. Suite à son rapport, par LRAR du 03 août 2020, la SA ALBINGIA a accordé sa garantie pour des travaux réparatoires d’un montant de 550 euros TTC.

Se plaignant d’infiltrations en plafond, Monsieur [X] a adressé une nouvelle déclaration de sinistre à la SA ALBINGA en mars 2021 et après un nouveau rapport du cabinet EURISK, celle-ci a refusé sa garantie au motif que le dommage n’était pas de nature décennale.

Contestant cette position, par actes des 21 et 29 juin 2021, Monsieur [X] a fait assigner en référé devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux la SA ALBINGIA es qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR de la SCI LES PORTES DE LANGON et le [Adresse 25] afin de voir ordonnée une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 04 octobre 2021, il a été fait droit à sa demande et Monsieur [M] [G], a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Il a ensuite été remplacé par Monsieur [J] [U]. Par ordonnance du 30 mai 2022, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la société EUROBAC, titulaire du lot étanchéité, à la société CETIC BATIMENT et à la SA AXA FRANCE IARD, assureur de la société CETIC et de la société EUROBAC.

L’expert a rendu son rapport le 22 novembre 2022.

Par acte en date du 19 décembre 2022, la SA ALBINGIA a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SARL CETIC BATIMENT et son assureur, la société AXA FRANCE IARD, aux fins de garantie et relevé indemne de toutes condamnations qui pourraient intervenir au profit de Monsieur [X].

Il a été sursis à statuer dans l’attente de l’assignation au fond de Monsieur [X].

Par exploit des 12 et 24 mars 2024, Monsieur [X] a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire le [Adresse 25] et la SA ALBINGIA, es qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR, aux fins d’indemnisation.

Par acte du 29 juillet 2024, la SA AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur de la société CETIC, a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire les SA MMA IARD et compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en tant qu’assureurs de la société CETIC.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, Monsieur [X] demande au Tribunal de :

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

Condamner in solidum la C^ie ALBINGIA et le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] à lui verser la somme de 3.664,42 € TTC en réparation du préjudice matériel, ladite somme indexée sur l’indice BT01 à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

Condamner in solidum la C^ie ALBINGIA et le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] à lui verser la somme de 9.025,50 € au titre du préjudice locatif avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023, outre la capitalisation des intérêts par année entière ;

Condamner in solidum la C^ie ALBINGIA et le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] à lui verser la somme de 2.000 €, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamner in solidum la C^ie ALBINGIA et le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum les mêmes aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de l’ordonnance de référé du 4 octobre 2021.

Dire que Monsieur [X] [R] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2025, le [Adresse 24] [Adresse 20], représenté par son Syndic la SAS FOCH IMMOBILIER, demande au Tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL,

DEBOUTER Monsieur [X] de ses demandes, fins et prétentions telles que formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires résidence [19],

A TITRE SUBISIDIAIRE,

MINORER dans de grandes proportions les prétentions de Monsieur [X] au titre du préjudice immatériel,

CONDAMNER in solidum la SA ALBINGIA, es qualité d’assureur responsabilité civile et décennale de la SCI LES PORTES DE LANGON et es qualité d’assureur dommages-ouvrage, la SARL CETIC BATIMENT et son assureur responsabilité civile et décennale au jour de la DROC, à savoir la SA AXA FRANCE IARD et son assureur responsabilité civile au jour de la réclamation la SA MMA IARD et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir et relever intégralement indemne le syndicat des copropriétaires [Adresse 22] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées au profit de Monsieur [X] tant au titre des préjudices matériels, immatériels, frais irrépétibles et dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

EN TOUTE HYPOTHESE,

DEBOUTER toutes parties de leurs demandes présentées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 20]

CONDAMNER in solidum la SA ALBINGIA, la SARL CETIC BATIMENT, la SA AXA FRANCE IARD et les MMA IARD es qualité d’assureur de la société CETIC à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 21] [Adresse 20] une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2025, la SA ALBINGIA demande au Tribunal de :

Vu les articles L.121-12, L.124-3, L.241-1, L.241-2 du code des assurances, Vu les articles 1792 et suivants du code civil, Vu la police « Dommages Ouvrage » n°1102913, Vu la police « Constructeur Non Réalisateur » n°1102914, Vu les articles 1231-1 et 1240 du code civil, Vu l’article 334 du code de procédure civile,

▪ JUGER que la garantie des dommages immatériels survenus après réception des polices n°1102913 et 1102914 n’est pas mobilisable pour la demande formée au titre du préjudice moral de Monsieur [X] ;

▪ JUGER que la responsabilité contractuelle de la compagnie ALBINGIA n’est pas susceptible d’être engagée ;

▪ DEBOUTER Monsieur [X] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral formée à l’encontre la compagnie ALBINGIA ;

▪ JUGER que les éventuelles condamnations mises à la charge de la Compagnie ALBINGIA devront être prononcées dans la limite des garanties souscrites ;

▪ CONDAMNER in solidum la société CETIC BATIMENT et son assureur la société AXA FRANCE IARD à relever et garantir indemne, la compagnie ALBINGIA de toutes les sommes qu’elle pourrait être amenée à payer au syndicat des copropriétaires et/ou à toute autre partie, et ce tant en principal, intérêts à compter de la date de règlement, frais et accessoires, avec anatocisme desdits intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil et ce sur production d’un justificatif de règlement.

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile, CONDAMNER in solidum les mêmes à verser à la compagnie ALBINGIA la somme de 6.000 € au titre de ses frais irrépétibles et aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Valérie CHAUVE, Avocat au barreau de BORDEAUX.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 août 2024, la SA AXA FRANCE IARD et la SARL CETIC BATIMENT demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1792 et 1240 du Code civil, Vu l’article L.124-5 du Code des assurances,

LIMITER la garantie de la compagnie AXA FRANCE IARD à la réparation du préjudice matériel, à hauteur de 4.764,42 € TTC

DEBOUTER Monsieur [X] et au besoin toute autre partie de leur demande de condamnation de la compagnie AXA FRANCE excédant la somme de 4.764,42 €T TC

DIRE ET JUGER que la compagnie AXA FRANCE IARD n’est pas assureur à la réclamation de la société CETIC BATIMENT

DIRE ET JUGER que les compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sont l’assureur à la réclamation de la société CETIC BATIMENT

DIRE ET JUGER que les garanties facultatives de la compagnie AXA FRANCE IARD ne sont pas mobilisables

DEBOUTER toute partie des demandes formulées à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD sur le volet des préjudices immatériels

CONDAMNER les compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir la société CETIC BATIMENT de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre de l’indemnisation des préjudices immatériels.

DIRE ET JUGER la compagnie AXA FRANCE IARD et la société CETIC BATIMENT fondées à exercer un recours à l’encontre du [Adresse 24] [Adresse 20], pris en la personne de son syndic en exercice

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [19], pris en la personne de son syndic en exercice, à garantir et relever indemne la compagnie AXA FRANCE IARD et la société CETIC BATIMENT de toute condamnation prononcée à leur encontre, à proportion que le Tribunal déterminera

REJETER la demande présentée au titre du préjudice moral

DIRE ET JUGER que la compagnie AXA FRANCE IARD ne garantit pas le préjudice moral

Dans l’hypothèse de la mobilisation de la garantie décennale, METTRE à la charge de la société CETIC BATIMENT à rembourser à la compagnie AXA FRANCE IARD la franchise contractuelle d’un montant de 1.500 €

Dans l’hypothèse de la mobilisation d’une garantie facultative, OPPOSER au demandeur ainsi qu’à toute partie la franchise contractuelle de 1.500 €, et DIRE ET JUGER que cette somme viendra en déduction des montants alloués

CONDAMNER toute partie succombante à payer à la compagnie AXA FRANCE IARD ainsi qu’à la société CETIC BATIMENT la somme de 3.000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle MENARD, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, la SA MMA ARD et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil ;

JUGER que les compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sont les assureurs de la société CETIC BATIMENT à la date de réclamation ;

JUGER que le contrat d’assurance souscrit par la société CETIC BATIMENT auprès des compagnies MMA IARD exclut l’indemnisation des dommages immatériels consécutifs qui ne sont pas de nature pécuniaire,

En conséquence :

DEBOUTER la société CETIC BATIMENT et la société AXA France IARD de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre des compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

JUGER que l’indemnisation du préjudice de Monsieur [X] sera limitée au titre de la perte de revenus locatifs à la somme de 6.564 € TTC ;

CONDAMNER le [Adresse 23] à garantir et relever indemne les compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre au titre des préjudices immatériels dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 50% ;

DEBOUTER toutes les parties qui formuleraient des demandes à l’encontre des compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEDUIRE de toute condamnation à l’encontre de la compagnie MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES le montant de 2.000 € correspondant à la franchise contractuelle ;

DEBOUTER l’ensemble des parties de leurs de demandes de condamnation dirigées à l’encontre des compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER toute partie succombante au versement de la somme de 2.000 € aux compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est envoyé aux écritures vises ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « juger que » ou « dire et juger que» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

L’ensemble des contrats en litige ayant été conclu avant le 1er octobre 2016 et les faits générateurs de responsabilité étant de même apparus avant cette date, les dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 1er février 2016 sont applicables.

N° RG 24/02139 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y32X

En application de l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :

1°tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Il pèse sur ces constructeurs, en ce qui concerne seulement les désordres affectant les ouvrages réalisés par leurs soins, une présomption simple d’imputabilité, susceptible de tomber devant la preuve contraire, apportée par tous moyens, que leur activité est étrangère aux travaux qui constituent le siège des désordres.

L’action en responsabilité se prescrit par 10 ans à compter de la réception des travaux et le désordre doit être caché au moment de la réception.

L’action en garantie décennale se transmet avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs.

L’article L. 242-1 du code des assurances dispose que « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil ».

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de l’article 1147 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part », étant rappelé que ce recours de nature contractuelle impose de rapporter l’existence d’un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien causal.

Sur les responsabilités et la réparation matérielle des désordres :

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté dans la chambre de l’appartement, la présence de dépôts de moisissures noirâtres recouvrant le plafond aux deux angles de la façade Ouest de la pièce, et le long du mur extérieur entre ces 2 angles, les tâches étant sèches, et, la présence dans le salon du même type de tâches de moisissures à l’angle Nord-Ouest du plafond, d’une surface moindre que dans la chambre.

Il a précisé que les désordres, du fait de leur nature, ne pouvaient pas être apparents à la réception ou à la prise de possession et qu’ils consistaient en le développement de moisissures cryptogamiques sur des points de condensation localisés des murs et plafonds de l’appartement qui affectaient sa salubrité et son bon usage dans la mesure où les moisissures étaient susceptibles d’entraîner des allergies et des ennuis de santé.

Il a indiqué que le désordre avait pour origine une apparition de condensation ponctuelle sur des parois affectées d’un pont thermique constructif inévitable entre la liaison plancher haut sous toiture terrasse contre l’acrotère du mur de façade extérieure, surface sur lesquelles s’étaient développées des moisissures cryptogamiques en milieu humidifié favorable à leur développement et a ajouté que le phénomène de condensation ne serait pas apparu si le débit de renouvellement d’air hygiénique dans l’appartement avait été correct, ce qui n’était pas le cas pour les raisons suivantes :

“- entrée d’air neuf absente depuis la livraison de l’ouvrage dans la chambre, laquelle avait été créée en juillet 2020 dans le coffre roulant suite à la déclaration DO auprès d’ALBINGIA ;

— entrées d’air neuf inadaptées (celle d’origine existante dans le salon et celle ajoutée en 2020 dans la chambre) car positionnées dans l’axe du volet roulant qui les obture partiellement en position ouverte,

— débits d’extraction insuffisants aux bouches de VMC de l’appartement, les débits constatés étant insuffisants et nécessitant la vérification d’éventuelles obturations dans les conduits, le remplacement de la bouche de cuisine si nécessaire, l’équilibrage des débits entre les différents appartements desservis par la même colonne, intervention à faire réaliser par une entreprise spécialisée de “CVC” au titre de l’entretien des installations communes de la résidence ».

Il a ajouté que « les responsabilités dans la survenance des désordres étaient partagées entre les constructeurs d’origine, notamment le maître d’œuvre d’exécution CETIC BATIMENT (insuffisance des entrées d’air neuf), et le syndicat des copropriétaires au titre de l’insuffisance d’entretien de la VMC qui est inefficace dans ce logement, les 2 causes ont toutes les 2 un rôle prépondérant dans la survenance du sinistre et il doit être remédié aux 2 ».

Il a conclu qu’il fallait à titre réparatoires faire procéder au remplacement des deux entrées d’air à replacer hors de l’axe des volets roulants pour un coût qu’il a estimé à 660 € TTC et faire intervenir une entreprise de peinture pour traitement fongicide des plafonds et murs pollués par les moisissures et remise en peinture des pièces concernées pour un montant validé de 3.004,42 € TTC suivant devis LAGUNAK PEINTURE, soit un total de 3.664,42 € TTC.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucun défaut d’entretien ne peut être retenu à son encontre en ce qu’il a fait procéder suivant contrat d’entretien annuel régulièrement à l’entretien de la VMC pour laquelle aucun dysfonctionnement ne lui a été signalé depuis 2019.

Néanmoins, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour des dommages trouvant leur origine dans des parties communes est une responsabilité de plein droit qui ne nécessite pas la démonstration d’un manquement et il n’est pas contesté et il est établi par les conclusions de l’expert judiciaire que le dommage trouve son origine dans les parties communes, à la fois concernant la condensation et les défauts de la VMC dont le débit provient des conduits et des colonnes de l’immeuble.

Ainsi, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] sera tenu à réparation du préjudice en résultant.

Il résulte en outre des conclusions de l’expert judiciaire que les désordres, apparus après réception, affectent la salubrité et le bon usage de l’appartement dans la mesure où les moisissures sont susceptibles d’entraîner des allergies et des ennuis de santé. Il est ainsi établi que les désordres rendent l’habitation impropre à sa destination ce qui caractérise un dommage de nature décennale dont la SCI LES PORTES DE LANGON, vendeur en l’état futur d’achèvement est responsable de plein droit en application des articles 1792, 1792-1 et 1646-1 du code civil.

La SA ALBINGIA, assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur, lui doit alors sa garantie à la fois sur le fondement de l’article L. 241-1 du code des assurances et sur le fondement de l’article L. 242-1 du même code.

En conséquence, elle sera tenue à réparation du préjudice sur le fondement de l’article L.124-3 du code des assurances.

Ainsi, le [Adresse 24] [Adresse 20] et la SA ALBINGIA seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [X] la somme de 3.664,42 € en réparation du préjudice matériel suivant l’évaluation de l’expert judiciaire que rien ne remet en cause, somme qui sera indexée sur l’indice BT 01 depuis le 22 novembre 2022, date du rapport d’expertise, et jusqu’au présent jugement.

S’agissant d’un désordre de nature décennale, la SA ALBINGIA en qualité d’assureur décennal ne sera pas autorisée à opposer sa franchise contractuelle à Monsieur [X] en application de l’annexe I à l’article A 243-1 du code des assurances.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] sollicite d’être garanti et relevé indemne de cette condamnation in solidum par la SA ALBINGIA, es qualité d’assureur responsabilité civile et décennale et d’assureur dommages-ouvrage et par la SARL CETIC BATIMENT et ses assureurs la SA AXA FRANCE IARD et les SA MMA IARD et SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

A l’appui de son recours à l’encontre de la SA ALBINGIA, il fait valoir qu’il est fondé à être garanti et relevé indemne par l’assureur décennal sur le fondement de l’article 1792 du code civil et par l’assureur dommages-ouvrage au motif que celui-ci a commis une faute en ne faisant pas réaliser des travaux efficaces mettant fin aux désordres, fondement qui n’apparaît cependant invoqué qu’à l’appui d’un recours concernant le préjudice immatériel.

La SA ALBINGIA lui répond que les seuls manquements de l’assureur dommages-ouvrage pouvant donner lieu à sanction sont le non-respect des délais en matière d’offre et le caractère manifestement insuffisant de l’offre. Elle ne fait valoir aucun moyen s’agissant du recours sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

S’agissant d’un dommage de nature décennale, l’assureur dommages-ouvrage doit en tout état de cause sa garantie au titre de la réparation du préjudice matériel au syndicat des copropriétaires tout comme l’assureur de responsabilité décennale en application des articles 1792 du code civil et L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances, l’action en garantie décennale étant également transmise au syndicat des copropriétaires.

La SA ALBINGIA ne développe aucun moyen quant à un éventuel manquement du syndicat des copropriétaires qui permettrait de limiter le montant du recours de celui-ci.

En conséquence, la SA ALBINGIA, tant en qualité d’assureur dommages-ouvrages qu’en qualité d’assureur de responsabilité décennale, sera condamnée à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] de la condamnation en réparation du préjudice matériel.

S’agissant d’un désordre de nature décennale, elle ne sera pas, en tant qu’assureur décennal, autorisée à opposer sa franchise contractuelle au syndicat des copropriétaires en application de l’annexe I à l’article A 243-1 du code des assurances.

Si la SARL CETIC BATIMENT et la SA AXA FRANCE IARD ne développent aucun moyen pour limiter le recours du syndicat des copropriétaires à leur encontre, elles formulent un recours à l’encontre de celui-ci en faisant valoir ses manquements.

Dès lors, il convient d’examiner les parts éventuelles de responsabilité de chacun d’entre eux dans la survenue du préjudice.

L’expert judiciaire a conclu que “les responsabilités” dans la survenance des désordres étaient partagées entre les constructeurs d’origine, notamment le maître d’œuvre d’exécution CETIC BATIMENT (insuffisance des entrées d’air neuf), et le syndicat des copropriétaires au titre de l’insuffisance d’entretien de la VMC qui était inefficace dans le logement, les deux causes ayant un rôle prépondérant dans la survenance du sinistre.

Cependant, le syndicat des copropriétaires justifie de ce qu’il a fait procéder suivant facture du 22 juillet 2020 à la pose d’une grille d’aération sur le coffre du volet roulant, conformément à ce qui était préconisé dans le rapport du Cabinet EURISK du 13 juillet 2020 rendu suite à la première déclaration de sinistre de juin 2020. Il justifie également de ce qu’il a conclu depuis le 1er juin 2019 un contrat pour l’entretien annuel de la VMC et que cet entretien a été facturé régulièrement de 2019 à 2022. Ainsi, aucune faute délictuelle du syndicat des copropriétaires n’est démontrée susceptible d’engager sa responsabilité vis-à-vis de la SARL CETIC BATIMENT.

En revanche, celle-ci, qui a contribué à l’apparition des désordres en tant que maître d’oeuvre d’exécution qui n’a pas prévu des entrées d’air neuves suffisantes pour faire face au phénomène de condensation, a engagé sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l’article 1792 du code civil vis à vis du syndicat des copropriétaires et sera condamnée in solidum avec la SA AXA FRANCE IARD, qui ne conteste pas être son assureur à la date de l’ouverture du chantier, à relever et garantir intégralement indemne, avec la SA ALBINGIA, le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] de la condamnation en réparation du préjudice matériel. Celui-ci sera débouté de son recours à l’encontre des MMA qui n’étaient pas les assureurs à la date de l’ouverture du chantier.

La SA ALBINGIA demande à être garantie et relevée indemne de la condamnation par la SARL CETIC BATIMENT et la SA AXA FRANCE IARD tant sur le fondement d’un recours subrogatoire que sur le fondement d’un appel en garantie.

L’article L 121-12 du code des assurances prévoit que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

La SA ALBINGIA n’a pas procédé au versement de l’indemnité réclamée par Monsieur [X] et son recours ne peut être accueilli sur ce fondement.

En revanche, la responsabilité de la SARL CETIC BATIMENT étant engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil, elle sera condamnée à relever et garantir indemne la SA ALBINGIA de la condamnation sur ce fondement in solidum avec la SA AXA FRANCE IARD.

La SARL CETIC BATIMENT et la SA AXA FRANCE IARD seront déboutées de leur recours à l’encontre du syndicat des copropriétaires en l’absence d’une faute délictuelle de celui-ci tel que démontré ci-dessus.

La SARL CETIC BATIMENT sera condamnée à rembourser à la SA AXA FRANCE IARD sa franchise contractuelle d’un montant non contesté de 1.500 euros.

Sur les préjudices immatériels :

Monsieur [X] fait valoir que les moisissures ont contraint sa locataire au départ le 14 mars 2021 et que l’appartement n’ayant pu être reloué depuis, il a subi un préjudice locatif qu’il arrête au 31 décembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires et les SA MMA IARD et SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES font valoir que son départ n’est pas dû aux désordres et que Monsieur [X] n’a pas cherché à relouer les lieux qui ont été occupés par son beau-fils à compter d’octobre 2021.

L’expert judiciaire a retenu l’existence d’une perte locative « en lien de causalité avec le désordre » en indiquant qu’il était exact que l’appartement ne pouvait être loué en l’état, alors que la condensation et le développement de moisissures se poursuivront si leur cause n’était pas corrigée. Il a ajouté que le logement ayant été occupé par un proche entre octobre 2021 et juin 2022, la perte locative devait être selon lui divisée par deux sur cette période.

Monsieur [X] justifie de ce que son logement a été loué à compter du 28 octobre 2018 et de ce que sa locataire lui a donné congé à compter du 14 mars 2021. Dans un mail du 08 février 2021, il lui a demandé si sa volonté de quitter le logement était liée « au problème d’infiltrations » et sa locataire lui a répondu « même si le problème d’infiltrations est gênant, nous commençons aussi à être un peu à l’étroit avec un nouveau né ». Il en résulte certes qu’il n’est pas démontré que le départ de la locataire était dû uniquement aux infiltrations. Cependant, il ne peut être fait grief au demandeur de ne pas avoir remis en location l’appartement alors qu’il était affecté de moisissures et que l’expert a relevé le risque qu’il présentait pour la santé de ses occupants. En conséquence, l’absence de relocation et la perte locative qui en découlent sont en relation directe avec l’existence des désordres.

Il est justifié de ce que l’appartement était loué pour un coût mensuel de 547 €. Monsieur [X] limite en outre sa demande indemnitaire en ne sollicitant l’indemnisation du préjudice locatif qu’à hauteur de 50 % pendant la période au cours de laquelle son beau-fils occupait le logement. Il en résulte que le préjudice locatif dont il réclame l’indemnisation à hauteur de 9.025,50 € est justifié (547 x 6 mois entre avril et septembre 2021, 273,50 x 9 d’octobre 2021 à juin 2022 et 547 x 6 de juillet 2022 à décembre 2022).

Le syndicat des copropriétaires responsable de plein droit et la SA ALBINGIA, qui ne conteste pas devoir sa garantie pour ce dommage immatériel de nature pécuniaire, seront alors condamnés in solidum à lui payer cette somme.

S’agissant d’une garantie facultative, la SA ALBINGIA sera fondée à opposer à Monsieur [X], qui ne fait valoir aucun manquement contractuel de l’assureur dommages-ouvrage, sa franchise contractuelle, tant en a qualité d’assureur dommages-ouvrage qu’en sa qualité d’assureur décennal, en application de l’article L. 112-6 du code des assurances.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] sollicite d’être garanti et relevé indemne de cette condamnation in solidum par la SA ALBINGIA, es qualité d’assureur responsabilité civile et décennale et d’assureur dommages-ouvrage et par la SARL CETIC BATIMENT et ses assureurs la SA AXA FRANCE IARD et les SA MMA IARD et SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

A l’appui de son recours à l’encontre de la SA ALBINGIA, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] fait valoir qu’il est fondé à être garantie et relevé indemne par l’assureur décennal sur le fondement de l’article 1792 du code civil et par l’assureur dommages-ouvrage et que celui-ci ne peut lui opposer les limitations prévues à son contrat et notamment sa franchise en ce qu’il a manqué à son obligation de réaliser des travaux efficaces mettant fin aux désordres.

La SA ALBINGIA fait valoir qu’elle a proposé une indemnité à Monsieur [X] suite à la seconde déclaration de sinistre, indemnité qu’il a refusée, et qu’en conséquence aucun manquement ne peut être reproché.

La SA ALBINGIA, qui doit sa garantie au titre de ce préjudice immatériel au syndicat des copropriétaires, tant en tant qu’assureur dommages-ouvrage qu’en tant qu’assureur de responsabilité décennale, sera condamnée à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] de la condamnation, en application des articles 1792 du code civil et L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances.

S’il résulte du courrier en date du 03 août 2020 qu’elle a proposé suite à la première déclaration de sinistre le versement d’une indemnité d’un montant de 550 €, la SA ALBINGIA a, en réalité, refusé sa garantie suite à la seconde déclaration de sinistre. Or, les deux déclarations de sinistre concernant le même désordre réapparu, il en résulte que l’assureur dommages-ouvrage a failli à son obligation de financer des travaux efficaces et a ainsi manqué à ses obligations contractuelles (Cass 3ème civ 12 septembre 2012 n° 11-18870, Cass 3ème civ 7 juillet 2004 n° 03-12325). Il en résulte qu’il a engagé sa responsabilité contractuelle vis à vis du syndicat des copropriétaires qui est alors fondé à être garanti de l’ensemble de son préjudice (Cass, 3ème civ 24 mai 2006, 05-11.708).

Dès lors, elle ne sera pas autorisée à lui opposer sa franchise contractuelle.

Les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, qui ne contestent pas être les assureurs de la SARL CETIC BATIMENT à la date de la réclamation et devoir leur garantie au titre de ce préjudice immatériel, seront condamnées in solidum avec celle-ci à relever et garantir intégralement indemne, avec la SA ALBINGIA, le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] de la condamnation. Celui-ci sera débouté de son recours à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD qui n’était pas l’assureur à la date de la réclamation.

Les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront déboutées de leur recours à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [19], aucune faute délictuelle n’étant démontrée à l’encontre de celui-ci.

La SARL CETIC BATIMENT sera condamnée à garantir et relever intégralement indemne la SA ALBINGIA de cette condamnation.

La SA ALBINGIA ne formule pas de recours à l’encontre des SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront condamnées à garantir et relever intégralement indemne leur assurée la SARL CETIC BATIMENT de cette condamnation.

S’agissant d’une garantie facultative, elles sont fondées à opposer à tous leur franchise contractuelle d’un montant non contesté de 2.000 euros à tous en application de l’article L. 112-6 du code des assurances.

Monsieur [X] ne justifie pas avoir subi du fait des infiltrations et des tracas afférents une atteinte psychologique, une atteinte à ses sentiments, à son honneur et ou à sa considération et sera débouté de sa demande au titre d’un préjudice moral.

Sur les demandes annexes :

La SARL CETIC BATIMENT, la SA AXA FRANCE IARD et les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire, dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au titre de l’équité, le [Adresse 24] [Adresse 20] et la SA ALBINGIA seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [R] [X] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA ALBINGIA, la SARL CETIC BATIMENT, la SA AXA FRANCE IARD et les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront condamnées in solidum à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] de cette condamnation.

La SARL CETIC BATIMENT et la SA AXA FRANCE IARD seront condamnées in solidum à relever et garantir intégralement indemne la SA ALBINGIA de cette condamnation.

La charge finale des frais irrépétibles et des dépens sera supportée à hauteur de 28,28 % par la SARL CETIC BATIMENT et la SA AXA FRANCE IARD in solidum et à hauteur de 71,12 % par les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Au titre de l’équité, il convient de rejeter le surplus des demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [X] et de le dispenser de toute participation à la dépense commune s’agissant des frais de procédure.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

CONDAMNE in solidum le [Adresse 24] [Adresse 20] et la SA ALBINGIA, en qualité d’assureur dommages-ouvrages et en qualité d’assureur de responsabilité décennale, à payer à Monsieur [R] [X] la somme de 3.664,42 € en réparation du préjudice matériel, somme qui sera indexée sur l’indice BT 01 depuis le 22 novembre 2022 et jusqu’au présent jugement.

CONDAMNE in solidum la SA ALBINGIA, en qualité d’assureur dommages-ouvrages et en qualité d’assureur de responsabilité décennale, et la SARL CETIC BATIMENT et la SA AXA FRANCE IARD, à garantir et relever intégralement indemne le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] de cette condamnation.

DIT que la SA ALBINGIA ne sera pas autorisée à opposer sa franchise contractuelle à Monsieur [R] [X] et au syndicat des copropriétaires de la résidence [19].

CONDAMNE in solidum la SARL CETIC BATIMENT et la SA AXA FRANCE IARD à garantir et relever intégralement indemne la SA ALBINGIA de cette condamnation.

CONDAMNE la SARL CETIC BATIMENT à rembourser à la SA AXA FRANCE IARD sa franchise contractuelle d’un montant non contesté de 1.500 euros.

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Mozart et la SA ALBINGIA en qualité d’assureur dommages-ouvrages et en qualité d’assureur de responsabilité décennale, à payer à Monsieur [R] [X] la somme de 9.025,50 € en réparation du préjudice locatif.

CONDAMNE in solidum la SA ALBINGIA, en qualité d’assureur dommages-ouvrages et en qualité d’assureur de responsabilité décennale, la SARL CETIC BATIMENT et les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir et relever intégralement indemne le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] de la condamnation.

CONDAMNE la SARL CETIC BATIMENT à garantir et relever intégralement indemne la SA ALBINGIA de cette condamnation.

CONDAMNE les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir et relever intégralement indemne leur assurée la SARL CETIC BATIMENT de cette condamnation.

AUTORISE la SA ALBINGIA à opposer à tous sa franchise contractuelle, sauf au syndicat des copropriétaires de la résidence [19].

AUTORISE les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à opposer à tous leur franchise contractuelle d’un montant de 2.000 euros.

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Mozart et la SA ALBINGIA à payer à Monsieur [R] [X] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DISPENSE Monsieur [X] de toute participation à la dépense commune s’agissant des frais de procédure.

CONDAMNE in solidum la SA ALBINGIA, la SARL CETIC BATIMENT, la SA AXA FRANCE IARD et les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir et relever intégralement indemne le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] de cette condamnation.

CONDAMNE in solidum la SARL CETIC BATIMENT et la SA AXA FRANCE IARD à garantir et relever intégralement indemne la SA ALBINGIA de cette condamnation.

DIT que la charge finale des frais irrépétibles sera supportée à hauteur de 28,28 % par la SARL CETIC BATIMENT et la SA AXA FRANCE IARD in solidum et à hauteur de 71,12 % par les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

DÉBOUTE l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE in solidum la SARL CETIC BATIMENT, la SA AXA FRANCE IARD et les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, aux dépens, en ce compris ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire, dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

DIT que la charge finale des dépens sera supportée à hauteur de 28,28 % par la SARL CETIC BATIMENT et la SA AXA FRANCE IARD in solidum et à hauteur de 71,12 % par les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT