5AA Minute N°

N° RG 24/00075 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GIQZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 20 SEPTEMBRE 2024

PRESIDENT

Madame ZOUZOULAS Aurore, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [V] [Y]

DEMANDERESSE

S.C.I. ANGAR

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Xavier COTTET, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [J] [S]

né le 10 Mai 1963 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 JUIN 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 20 SEPTEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I ANGAR a donné à bail à Monsieur [J] [S] un logement situé [Adresse 1], commune de [Adresse 9] lieu-dit [Localité 5] (86), par contrat du 20 octobre 2017, pour un loyer mensuel de 400 €.

Par exploits de commissaire de justice en date du 09 mars 2023, la S.C.I ANGAR a fait signifier à Monsieur [J] [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et un commandement de justifier d’une assurance locative couvrant le logement donné à bail.

Par exploit de commissaire de justice en date du 06 février 2024, la S.C.I ANGAR a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [S], et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.400 € au titre de l’arriéré locatif outre des frais de procédure de 253,58 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer, de 320 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement et de sa notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ainsi que le coût de l’assignation.

Monsieur [J] [S], bien que cité à étude, n’a pas comparu.

En revanche, il ressort de l’évaluation sociale fournie par le département de [Localité 7], que le locataire a rencontré la maire de sa commune et a indiqué avoir eu des difficultés suite à une séparation, une addiction à l’alcool et à ses pertes de travail. Il a expliqué avoir retrouvé un travail à 2 kilomètres de chez lui en septembre 2023 pour un salaire de 1400 euros, n’avoir qu’un scooter comme moyen de déplacement et honorer son loyers en plus d’une somme de 200 euros afin d’apurer le passif, somme versée en liquide, sans quittances ou reçus et désormais versée par virement bancaire. Il ressort clairement de cette évaluation sociale le souhait du locataire d’apurer sa dette par versements de 200 euros en plus du loyer courant.

La S.C.I ANGAR, représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser le montant du loyer à 2200 € et à indiquer que si le locataire payait désormais son loyer courant, il ne respectait pas le paiement des 200 euros supplémentaires.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 06 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la somme due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 09 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 10 mai 2023. La somme à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 2200 € au 14 juin 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de juin 2024.

Il convient de condamner le locataire à verser au bailleur une somme de 2200 €, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 sur la somme de 1200 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort clairement de l’évaluation sociale que le locataire sollicite le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Il a précisé avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Par conséquent, il sera accordé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, selon des modalités précisées dans le dispositif de la décision (le montant proposé par le locataire semble excessif au regard de ses ressources).

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [J] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et la notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, l’assignation du 06 février 2024, et la notification de cette assignation à la préfecture.

Il sera condamné en outre à payer à la S.C.I ANGAR la somme équitable de 320€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.C.I ANGAR ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2017 entre la S.C.I ANGAR et Monsieur [J] [S] concernant le logement situé [Adresse 2] [Localité 10] lieu-[Adresse 6] [Localité 5] (86), sont réunies à la date du 10 mai 2023 ;

FIXE le montant à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [S] à la S.C.I ANGAR à une somme égale au montant du loyer mensuel (400€) révisable, outre la provision mensuelle sur charges ;

CONDAMNE Monsieur [J] [S] à payer à la S.C.I ANGAR une somme de 2200€ à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 14 juin 2024, incluant l’indemnité de juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 sur la somme de 1200 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE cependant à Monsieur [J] [S] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISE en conséquence Monsieur [J] [S] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 62 € (SOIXANTE DEUX EUROS), le tout au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision et une 36ème mensualité soldant l’arriéré locatif ;

DIT que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

1. la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

2. le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3. qu’à défaut par Monsieur [J] [S] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

4. Monsieur [J] [S] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNE Monsieur [J] [S] à payer à la S.C.I ANGAR la somme de 320 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [S] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

LE GREFFIER LE JUGE