N° RG 25/02749 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOTN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Juge de l’exécution

N° RG 25/02749 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOTN

Minute n°

Le____________________

Exp. exc + ann M^e JAEGER

Exp. exc + ann. M^e STIEBERT-LACOUR

Exp. LS + LRAR parties

Exp. M^e Julie WEREY, Commissaire de justice

Exp. à la Préfecture

Le Greffier

M^e Muriel JAEGER

M^e Mireille STIEBERT-LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

SERVICE DÉLÉGUÉ

DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT

DU

04 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Madame [I] [M] [W]

née le 29 Juillet 1977 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Muriel JAEGER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 170, substituée à l’audience par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [S]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Mireille STIEBERT-LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 40, substituée à l’audience par M^e Thomas LAMIDIEU, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Vice-Président, Juge de l’exécution

Lamiae MALYANI, Greffier

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

DÉBATS : A l’audience publique du 11 Juin 2025

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge de l’Exécution et par Lamiae MALYANI, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement du 30 août 2024, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenur dans le bail conclu le 29 mars 2023 entre Madame [X] [S] d’une part, et Madame [I] [M], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 octobre 2023 ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux loués, l’expulsion de Madame [I] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique ;

— fixé la montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [I] [M] à compter du 19 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— condamné Madame [I] [M] à payer à Madame [X] [S] la somme de 10.458,52 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 juin 2024, échéance de juuin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision;

— condamné Madame [I] [M] à payer à Madame [X] [S] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de juillet 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— débouté Madame [I] [M] de sa demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le jugement a été signifié à Madame [I] [M] le 7 octobre 2024 et un commandement de quitter les lieux à partir du 30 mars 2025 lui a été délivré le 29 janvier 2025.

Par requête réceptionnée au greffe le 26 mars 2025, Madame [I] [M] [W] a saisi le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Strasbourg d’une demande de délai d’une durée de douze mois pour quitter le logement situé [Adresse 2].

Au soutien de sa demande, elle expose que :

* elle a entrepris activement des démarches de relogement, notamment avec l’aide de son assistante sociale de secteur, celles-ci demeurant pour le moment infructueuses ;

* sa situation professionnelle est fragile, ses revenus étant lourdement impactés entre octobre 2023 et février 2025 par une grave maladie qui l’a empêchée de développer son activité indépendante et assurer le règlement de ses loyers ; que depuis la reprise de son activité, des perspectives favorables se dessinent et lui permettront de stabiliser ses revenus et faire face à ses obligations financières ;

* elle est mère de trois enfants mineurs actuellement scolarisés ; qu’une expulsion brutale, sans solution immédiate de relogement, aurait pour eux des conséquences psychologiques et scolaires majeures ;

* elle a cherché à trouver un accord amiable avec l’agence gestionnaire de l’immeuble, mais s’est heurté à un refus; qu’elle a également tenté de trouver un accord directement avec la propriétaire du logement, en vain.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 23 avril 2025 puis renvoyée pour constitution d’un avocat par Madame [I] [M] [W] ainsi que pour réplique de l’avocate de la partie défenderesse.

A l’audience du 11 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [I] [M] [W], représentée par son avocate, a repris les prétentions et moyens développés dans ses conclusions du 4 juin 2025.

Elle sollicite ainsi un délai de six mois pour quitter les lieux loués ainsi que le débouté des demandes de Madame [X] [S].

Elle maintient les arguments développés dans sa requête introductive d’instance et y ajoute les suivants :

* l’article 3 de la convention internationale des droits de l’enfant dispose que l’intérêt supérieur de l’enfant doit être une considération primordiale dans toutes décision judiciaire et que la Cour Européenne des Droits de l’Homme condamne les expulsions exécutées dans solution de relogement comme contraires à l’article 8 de la Convention, relatif au respect de la vie privée et familiale ;

* elle n’est pas de mauvaise foi ; qu’elle ne paie plus ses loyers car sa situation financière s’est dégradée du fait de la conjoncture économique et de son état de santé et non de son propre fait;

qu’elle est atteinte d’une pathologie et que la MDPH lui a octroyé le statut de travailleur handicapé ;

* une expulsion immédiate aurait des conséquences psychologiques irréversibles sur ses enfants ;

* elle n’a eu de cesse de chercher une solution professionnelle lui permettant de régulariser sa situation ; que ses efforts sont enfin récompensés puisque son projet de recherche et la solution numérique incubée au sein de l’écosystème des entreprises du numérique ont été validées ; qu’elle va ainsi être embauchée par la Faculté des sciences de l’éducation et de la communication pour faire de la recherche et former les futurs enseignants et cadres de l’éducation nationale ; qu’elle deviendra alors agent non fonctionnaire de la fonction publique à partir du 20 juin et pourra prétendre à percevoir entre 3.189 et 3.436 € bruts mensuels ; qu’à ce revenu s’ajoutera le revenu d’environ 450 € mensuels qu’elle détient de son CDI .

* elle est suivie par une assistante sociale pour ses recherches de relogement ; que sa situation financière et sa dette locative sont un obstacle à tout relogement ; qu’elle compte sur le réseau du service social de l’Université de [Localité 4] et des logements mis à disposition des chercheurs ;

* elle reconnaît avoir privilégié les dépenses alimentaires de ses enfants au détriment du paiement des loyers; qu’elle n’a aucune possibilité familiale ou amicale d’être hébergée avec ses 3 enfants; qu’une expulsion aurait pour ses enfants et elle des conséquences psychologiques majeures, qui ne lui permettront pas d’être pleinement concentrée sur son travail ;

Madame [X] [S], représentée par son avocat, reprend les prétentions et moyens développés dans ses conclusions du 5 juin 2025, et conclut au rejet de la demande de Madame [I] [M] [W] ainsi que la condamnation de celle-ci aux dépens de la procédure.

Elle soutient que :

* Madame [I] [M] [W] avait déjà déclaré avoir repris une activité salariée lors de l’audience du 4 juin 2024 et disposait à nouveau de revenus lui permettant de rembourser sa dette; qu’il n’en est rien puisqu’elle n’a effectué aucun règlement depuis le 1er décembre 2023 et qu’elle reste lui devoir au 7 avril 2025 la somme de 23.134,09 € ;

* la requérante ne justifie pas d’une prochaine embauche, les documents produits n’étant que des actes de candidature et le descriptif du poste concerné ;

* les dispositions invoquées de la CIDE et de la CEDH sont opposables à l’Etat et aux collectivités territoriales ; qu’elles tendent à ce que les autorités compétentes assurent le relogement des personnes ou familles en difficulté ; que Madame [I] [M] [W] devrait pouvoir bénéficier d’un tel relogement; qu’il ne lui incombe pas de suppléer la carence des services publics.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025, Madame [I] [M] [W] étant autorisée à produire en délibéré son contrat de travail.

Celle-ci a fait parvenir au Juge de l’Exécution, le 1er juillet 2025, une convention de collaboration de recherches conclu entre l’entreprise en formation, la SAS Canwork R&D, dont elle sera présidente et le Laboratoire Lissec daté du 25 juin 2025, une requête en délivrance, de désignation d’inventeurs auprès de l’INPI en date du 25 juin 2025, une attestation des droits d’exploitation signée par le Laboratoire LISSEC le 26 juin 2025 indiquant les paiements trimestriels auxquels la société en formation dont Madame [I] [M] [W] sera gérante pourra prétendre, ainsi qu’un contrat de location d’un logement à usage mixte (habitation et professionnel) à effet au 1er novembre 2025 qu’elle a signé avec la SAS McL&Van.

Par note en délibéré du 2 juillet 2025, Madame [X] [S] formule les plus extrêmes réserves quant à la pertinence et à l’authenticité des documents produits et souligne que les conventions produites sont soumises à diverses conditions suspensives.

Les parties étant toutes régulièrement représentées par leur avocat, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 510 alinéa 3 du Code de Procédure Civile, le Juge de l’Exécution peut octroyer des délais de grâce après signification d’un commandement ou d’un acte de saisie.

L’article 2 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 proclame que « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression ».

L’article 17 de la même déclaration affirme que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

Par ailleurs, selon l’alinéa 1 de l’article 1 du protocole n° 1 à la convention européenne des droits de l’Homme, ratifiée par la France, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

Or, l’article 55 de la Constitution du 4 octobre 1958 prévoit que « Les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l’autre partie ».

L’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CESDH) énonce que " toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui ".

L’article 3 de la Convention Internationale des Droits de l’Enfant, dispose que “l’intérêt supérieur de l’enfant doit être une considération primordiale” dans toute décision administrative ou judiciaire.

Conformément aux dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution :

— « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales »

— "la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” ;

— “ Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement”.

Enfin, si le juge judiciaire doit se livrer à un examen de proportionnalité des droits en présence, il n’en demeure pas moins que la Cour de Cassation estime que le droit de propriété à un caractère absolu : " Mais l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel a légalement justifié sa décision " (Cass., civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119).

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au Juge de l’Exécution, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l’objectif de valeur constitutionnelle d’accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d’établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que Madame [I] [M] [W] a conclu un contrat de bail avec Madame [X] [S] le 29 mars 2023, que dès le 7 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à son encontre pour un montant de 2.314,40 € correspondant à deux mois de loyers impayés, que même si elle a effectué des paiements pour régler sa dette le Juge des Contentieux de la Protection ayant rendu le jugement du 30 août 2024 a relevé, pour s’opposer à sa demande de délais de paiement, qu’elle n’avait pas repris le paiement intégral du loyer courant et qu’elle n’était pas en situation de régler sa dette locative.

La situation de compte produite aux débats révèle que Madame [I] [M] [W] ne s’est pas acquittée du règlement d’une seule indemnité d’occupation depuis le jugement du 30 août 2024, même partiellement, et que la dette d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève au 7 avril 2025 à 23.134,09 €.

S’il est démontré que Madame [I] [M] [W] a eu des difficultés de santé ayant eu des répercussions sur sa vie professionnelle et financière, et s’il est également démontré que celle-ci a effectué des démarches afin de trouver un emploi dans un domaine qui lui plaît, elle ne démontre pas être en mesure de s’acquitter d’un loyer qui apparaît trop élevé pour ses ressources actuelles.

Elle produit aux débats une convention de collaboration et de recherche conclue entre elle et une SAS dont elle sera Présidente et qui est en cours de constitution, et le Laboratoire LISEC en date du 25 juin 2025 ainsi qu’une attestation des droits d’exploitation des brevets d’invention de sa société en formation.

Néanmoins, ces éléments ne permettent pas de savoir concrètement les revenus auxquels pourra prétendre Madame [I] [M] [W] ni à quel moment; en effet, ce n’est pas elle directement mais sa société en cours de formation qui percevra les paiements.

Il sera relevé que ses revenus actuels sont constitués par les salaires d’un CDI à temps partiel de l’ordre de 450 € par mois, ainsi que d’allocations familiales avec conditions de ressource de 300,13 € par mois, du complément familial de 289,98 € par mois et d’une prime d’activité de 198,72 € par mois, soit une somme mensuelle totale de 1.238,83 €.

Elle a trois enfants scolarisés de 18 ans, 16 ans et 6 ans et demi à charge, les deux plus âgées étant en résidence alternée et le dernier étant en résidence habituelle chez sa mère. Il ne sera pas tenu compte des contributions à l’entretien et à l’éducation des enfants, celles-ci étant uniquement allouées pour les besoins des enfants.

Si le Juge de l’Exécution peut comprendre que Madame [I] [M] [W] ait fait le choix de faire passer les besoins, notamment les besoins alimentaires, des enfants avant le paiement des loyers, ce choix ne peut être imposé continuellement au bailleur, et ce, d’autant plus qu’aucun versement partiel, ne serait-ce que les charges, n’ont pas été réglées régulièrement.

Madame [I] [M] [W] évoque être suivie par une assistante sociale pour la recherche de logements. Cependant, elle ne produit aucune attestation de celle-ci permettant de connaître les démarches entreprises, tant pour bénéficier d’aides que pour constituer un dossier prioritaire.

La requérante justifie avoir formé, dès le mois de septembre 2024, une demande de logement social et avoir saisi la CCAPEX dès le mois de janvier 2025 pour solliciter un logement et faire valoir sa situation. Elle ne produit aucun élément permettant de vérifier si ces démarches ont été suivies d’effet.

Elle produit en revanche, en cours de délibéré, un contrat de location pour un logement à usage mixte (habitation et professionnel) prenant effet au 1er novembre 2025.

Il sera également noté que le jugement d’expulsion a été rendu le 30 août 2024 et Madame [I] [M] [W] a bénéficié, de fait, de délais en raison de la trève hivernale ainsi que de délais supplémentaires eu égard à la présente procédure.

Ainsi, au regard de tous ces éléments, du fait que la situation financière de [I] [M] [W] a vocation à s’améliorer dans un futur proche et qu’elle a signé un contrat de bail pour un nouveau logement, des délais d’expulsion peuvent être octroyés à celle-ci, lesquels débuteront le 4 juillet 2025 et se termineront le 31 octobre 2025 afin de permettre à Madame [I] [M] [W] de déménager et d’occuper le nouveau logement qu’elle pourra prendre à bail à compter du 1er novembre 2025.

Néanmoins, afin d’éviter que la situation ne perdure, notamment si les conditions suspensives du nouveau bail ne pouvait pas être remplies, et éviter que les indemnités d’occupation qui demeurent impayées depuis de nombreux mois ne s’accumulent encore, il y a lieu de subordonner les délais d’expulsion, à compter du mois de septembre 2025, au paiement impératif de l’indemnité d’occupation mensuelle telle que prévue par le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg par jugement du 30 août 2024.

A défaut de règlement d’une seule indemnité d’occupation, et passé un délai de 15 jours suivant la réception d’une mise en demeure de payer les sommes dues, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, Madame [I] [M] [W] perdra le bénéfice du délai accordé et Madame [X] [S] pourra reprendre la mesure d’expulsion.

* Sur les demandes accessoires

La décision étant rendue dans l’intérêt de Madame [I] [M] [W], il convient de la condamner aux dépens.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

ACCORDE à Madame [I] [M] [W] un délai débutant le 4 juillet 2025 et expirant le 31 octobre 2025 à 24 heures pour évacuer de corps et de biens et de tous occupants de son chef les locaux situés [Adresse 2] ;

RAPPELLE qu’au 1ernovembre 2025, Madame [X] [S] pourra reprendre les démarches en vue de l’expulsion de Madame [I] [M] [W] conformément au jugement rendu le 30 août 2024 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, valant titre exécutoire ;

SUBORDONNE, à compter du mois de septembre 2025 (échéance de septembre 2025), l’octroi de ces délais au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée par le jugement du 30 août 2024 rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg et DIT qu’à défaut de paiement à son terme de l’indemnité d’occupation courante à compter du mois de septembre 2025, et passé un délai de 15 jours suivant la réception d’une mise en demeure de payer les sommes dues, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, Madame [I] [M] [W] perdra le bénéfice du délai accordé et Madame [X] [S] pourra reprendre la mesure d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [I] [M] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par le Juge de l’exécution, et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

Lamiae MALYANI Véronique BASTOS