Tribunal Judiciaire de Poitiers, Droit commun, 23 septembre 2025, n° 22/01767

TJ Poitiers 23 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Qualité d'agent immobilier
La cour a estimé que la demanderesse n'a pas prouvé avoir agi en qualité d'agent immobilier et que les prestations invoquées n'étaient pas suffisantes pour justifier la commission demandée.
Rejeté
Exploitation de la méconnaissance de la loi
La cour a jugé que l'imprécision de la convention signée par les défendeurs ne justifiait pas une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné la demanderesse à indemniser les défendeurs pour les frais irrépétibles qu'ils ont dû supporter.

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Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, droit commun, 23 sept. 2025, n° 22/01767
Numéro(s) :	22/01767
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas GILLETVincent BARDET
Cabinet(s) :	SELARL MADY-GILLET-PETILLION
Parties :	EUROFARMS, Société étrangère

Texte intégral

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 22/01767 – N° Portalis DB3J-W-B7G-FXRG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 23 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

EUROFARMS

Société étrangère

sis [Adresse 1] (SERBIE)

représentée par M^e Nicolas DUFLOS, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et M^e Vincent BARDET, de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau de L’AIN, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [T] [M]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas GILLET de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [W] [Z] [M] née [I]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas GILLET de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocats au barreau de POITIERS,

LE :

Copie simple à :

— M^e DUFLOS

— M^e GILLET

Copie exécutoire à :

— M^e GILLET

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : [W] BARRAL, Vice-président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus à l’audience du 17 Juin 2025.

FAITS et PROCÉDURE

Le 02.7.2020, dans le cadre de leur projet d’acquisition d’une propriété agricole, [J] [M] a si gné les “terms and conditions” (conditions générales) d’une convention avec [K] [N], agissant sous l’en-tête de Eurofarms, société sise en Serbie, en qualité de négociateur.

Le 26.8.2020, [W] [M] a émis à l’intention d’Eurofarms un courriel lui indiquant que son époux et elle avaient fait une offre directe pour une propriété mais qu’ils n’auront pas besoin de ses services.

Le 15.11.2020, la Safer Nouvelle Aquitaine a établi une promesse unilatérale d’achat d’une propriété sise à [Adresse 3] avec faculté de substitution.

Le 15.01.2021, l’acte notarié d’acquisition par les époux [M] de cette propriété a été dressé.

Le 15.01.2021, Eurofarms a établi une facture de 17 500 € à l’intention des époux [M] qui ne l’ont pas réglée.

Le 19.7.2022, Eurofarms les a assignés devant le tribunal judiciaire de Poitiers.

Le 16.01.2025, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire inscrite à l’audience du 17.6.2025 puis le délibéré par mise à disposition au greffe le 23.9.2025, date à laquelle le présent jugement est rendu.

PRÉTENTIONS, MOYENS et ARGUMENTS

Eurofarms demande au tribunal, selon dernières conclusions du 19.11.2024, de la juger recevable et bien fondé puis condamner les défendeurs à lui payer :

—  17 500 € au titre de la rémunération des prestations qu’elle a effectuées,

—  3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fonde son action sur les articles 1113 et suivants, 1353 du code civil.

Elle réfute avoir conclu et agi en qualité d’agent immobilier, soutenant que le contrat du 02.7.2020 est de prestations de service qu’elle a réalisées.

[J] et [W] [M] demandent au tribunal, selon dernières conclusions du 05.4.2024, de :

— débouter la demanderesse,

— en tant que de besoin, annuler le contrat qu’elle invoque,

— la condamner à leur payer :

—  5 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

—  7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement, ne pas assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire,

— la condamner en tous frais et dépens d’instance, distraits au profit de son avocat.

Le surplus du dispositif de ces conclusions est constitué de moyens qui n’y ont pas place.

Ils fondent leur défense sur l’article 768 du code de procédure civile.

Ils estiment que la demanderesse s’est engagée à réaliser une prestation d’agent immobilier alors qu’elle n’y est pas habilitée ce qui ne lui permet pas de prétendre à la commission qu’elle réclame.

Ils estiment qu’elle ne peut pas se prévaloir des démarches accessoires qu’elle a accomplies qui sont courantes de la part des agents immobiliers.

MOTIFS du jugement

I : la demande principale

Tout en déniant à la demanderesse la qualité d’agent immobilier, les défendeurs la désignent systématiquement et répétitivement ainsi, ce qui est inopérant à convaincre qu’elle se soit parée de cette qualité et ait agi comme telle.

Il en va de même de la répétition des arguments.

La promesse d’achat établie le 15.11.2020 par la Safer désigne la demanderesse comme un “intermédiaire immobilier… titulaire d’un mandat de vente”, ce qui est pareillement inopérant puisque la demanderesse n’est pas partie à cet acte à l’élaboration duquel il n’est pas prouvé qu’elle ait contribué.

La convention du 02.7.2020 a été rédigée en anglais et les défendeurs sont sujets britanniques, ce qui les répute l’avoir comprise. La demanderesse en produit une traduction réalisée par un traducteur interprète inscrit en qualité d’expert près la Cour d’appel de [Localité 4] qu’elle a et que les défendeurs ne contestent pas.

Cette convention tient sur deux pages et fixe la commission en proportion du coût d’acquisition de la propriété recherchée par les défendeurs, soit 5% sur toute acquisition de parcelle/ hangars /ferme + 4% sur le bétail et les machines. Ce n’est toutefois pas significatif de la volonté commune de recruter la demanderesse en qualité d’agent immobilier.

Cependant, selon la thèse de la demanderesse, sa commission rémunérerait des démarches dont la consistance conventionnelle est assez imprécise. Au demeurant, selon les seules preuves qu’elle en fournit, leur effectivité est très mince comme consistant en un courriel au Crédit Agricole (sa pièce 6) et l’édition d’un imprimé cerfa à une date que rien n’atteste d’autant que, s’il est partiellement renseigné, il n’est signé de quiconque (sa pièce 7). Il ne ressort d’ailleurs pas des débats que ces simplistes démarches aient été couronnées d’efficacité, ce qui les rend si onéreuses qu’il est invraisemblable qu’elle soit l’objet de la convention.

En revanche, la convention contient notamment les extraits suivants :

— “Ma commission devra être payée dans le cas où vous concluriez un accord juridiquement contraignant avec moi pour négocier en votre nom avec les vendeurs ou leurs représentants en vue d’acquérir une propriété, dans lequel je vous représente directement ou indirectement et agis en tant que négociateur”,

— “Les coordonnées du vendeur seront fournies lorsque ce formulaire sera signé et retourné scanné.”

— “… je ne donne aucune garantie quant à l’état d’une propriété particulière que je vous propose…”,

— “si vous vous installez en France, et que vous utilisez mes services ultérieurement pour acheter ou louer une autre ferme ou un terrain, une commission supplémentaire sera acceptée et due.”

Il en ressort que, bien qu’elle s’en défende, la demanderesse a entendu fournir aux défendeur une “prestation de service” spécifique d’agent immobilier. Les défendeurs n’établissent cependant pas qu’elle agissait ainsi “de manière habituelle”, selon les prescriptions de l’article 1 alinéa 1 de la loi Hoguet 70-9 du 02.01.1970 qui ne lui est dès lors pas opposable.

Surtout, il ressort des débats que les défendeurs ont fait directement une offre d’achat pour la propriété qu’ils ont acquise (sa pièce 3) sans que la demanderesse n’établisse, selon les prévisions de l’article 1353 du code civil, leur avoir présenté le vendeur ni avoir négocié le prix pour eux.

La commission ne lui est en conséquence pas due.

II : la demande reconventionnelle

Les défendeurs soutiennent que la demanderesse a tenté d’exploiter

leur méconnaissance de la loi française et il est vrai qu’elle s’est efforcée d’obtenir une rémunération tout à fait excessive en paiement d’une maigre prestation de service.

Cependant, l’imprécision de la convention que cette société établie en Serbie qui dit oeuvrer en France a soumise aux défendeurs établit que c’est bien naïvement qu’ils y ont souscrit.

Leur demande indemnitaire doit en conséquence être rejetée.

III : les dépens et les frais irrépétibles

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la demanderesse supportera les dépens et indemnisera les défendeurs des frais irrépétibles auxquels elle les a contraints.

PAR CES MOTIFS

le tribunal,

statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement contradictoire, susceptible d’appel et exécutoire par provision,

déboute la société Eurofarms de toutes ses demandes,

condamne la société Eurofarms :

— aux dépens et en ordonne distraction au profit de la selarl Mady -Gillet-Briand-Petillon, avocat à [Localité 4], aux conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— à payer à [J] et [W] [M] 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi, le président signe avec le greffier.

le greffier, le président,