5AH Minute N°

N° RG 24/00337 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GLWJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 04 JUILLET 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [N] [J]

DEMANDEUR

Monsieur [I] [W]

né le 29 Juillet 2000 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Pierre MARTIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

DEFENDERESSE

S.C.I. ACVA INVESTISSEMENTS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Monsieur [S] [D], gérant

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 MARS 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 23 MAI 2025, DATE PROROGEE AU 04 JUILLET 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2023, la SCI ACVA INVESTISSEMENT, en la personne de son gérant, Monsieur [S] [D], a donné à bail à Monsieur [I] [W] un appartement non meublé n°21 de 34m2, situé au deuxième étage du [Adresse 3], à POITIERS (86). Le loyer mensuel était fixé à 410 euros, augmenté de 15 euros au titre de la provision à valoir sur les charges locatives. Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal a été versé à la conclusion du bail.

Par courrier remis en main propre le 30 août 2023, Monsieur [I] [W] a informé son bailleur de sa volonté de quitter le logement dans un délai d’un mois, se prévalant des dispositions de l’article 15 I 2°de la loi du 06 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice daté du 28 septembre 2023, un état des lieux de sortie a été réalisé.

Par acte signifié à la SCI ACVA INVESTISSEMENT le 24 janvier 2024, Monsieur [I] [W] a sollicité la restitution de son dépôt de garantie.

Sur requête de Monsieur [I] [W], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS a, par ordonnance du 19 mars 2024, enjoint la SCI ACVA INVESTISSEMENT de payer au requérant les sommes suivantes, faisant ainsi droit à l’ensemble des demandes :

—  410 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

—  164 euros au titre de la majoration de 10% pour la période allant de novembre à février 2024;

—  68,02 euros au titre des frais de commissaire de justice.

Ladite ordonnance a été signifiée à la personne morale SCI ACVA INVESTISSEMENT le 29 avril 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée au greffe du tribunal judiciaire de POITIERS le 24 mai 2024, la SCI ACVA INVESTISSEMENT a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer qui lui a été signifiée.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 18 octobre 2024, a fait l’objet d’un renvoi contradictoire au 28 mars 2025 à la demande de la défenderesse, date à laquelle elle a été retenue.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025, date prorogée au 04 juillet 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

PRETENTIONS DE MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 28 mars 2025, Monsieur [I] [W], représenté par son conseil, sollicite :

— À titre principal, la restitution du dépôt de garantie ;

— À titre subsidiaire, la restitution de la somme de 372 euros ;

— En tout état de cause :

— la condamnation de la SCI ACVA INVESTISSEMENT à lui payer la somme de 615 euros au titre des majoration de retard, sauf à parfaire à hauteur de 41 euros par mois de retard à compter du premier mars 2025, et ce jusqu’à restitution effective du dépôt de garantie ;

— la condamnation de la SCI ACVA INVESTISSEMENT aux entiers dépens ;

— la condamnation de la SCI ACVA INVESTISSEMENT à payer à Maître Pierre MARTIN la somme de 1800 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l’article 700 2° du code de procédure civile, sous réserve qu’il renonce à la perception de la contribution de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] [W] indique que la ventilation mécanique contrôlée (VMC) de l’appartement n’était pas en état de fonctionnement, ce dont il a informé oralement la bailleresse. Il soutient que les craquelures au niveau du plafond du salon sont dues à cette défectuosité, et que la bailleresse n’a remplacé la VMC que juste avant la réalisation de l’état des lieux de sortie.

Monsieur [I] [W], mettant en avant la faible durée du bail, affirme en outre que la SCI ACVA INVESTISSEMENT ne démontre aucun usage anormal des lieux de sa part, ni aucune dégradation locative. Il ajoute que le devis qui lui a été transmis par la bailleresse au titre des réparations locatives correspond à une rénovation totale des deux espaces concernés, et conteste être débiteur d’une quelconque obligation à ce titre, sauf à ce qu’il soit retenu à sa charge la somme de 38 euros hors taxe, correspondant aux menus travaux de peinture dont il est tenu en qualité de locataire.

La SCI ACVA INVESTISSEMENT, en la personne de son gérant, s’oppose à la demande de restitution du dépôt de garantie. Elle affirme qu’il n’est produit aucun élément démontrant que la VMC ne fonctionnait pas.

La SCI ACVA INVESTISSEMENTfait valoir également que le dépôt de garantie n’a pas été restitué en ce que c’est selon elle la tête de lit du locataire qui a abimé la peinture sur le mur de la chambre, et le défaut d’aération du logement par ce dernier qui a conduit à l’apparition de craquelures sur le plafond du salon.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition

L’opposition ayant été formée dans le délai prescrit à l’article 1416 du code de procédure civile, elle sera déclarée recevable.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie avec majoration

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et de deux mois lorsque tel n’est pas le cas.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 précise toutefois que les réparations locatives sont à la charge du locataire, sauf notamment si elles sont occasionnées par vétusté. A cet égard, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que, lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d’exécution par le locataire de son obligation d’entretien ou des réparations locatives ou s’il trouve sa cause dans l’usure ou l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, c’est-à-dire à la vétusté.

En l’espèce, il convient de rappeler que les lieux ont été occupés par Monsieur [I] [W] pendant 8 mois.

Il ressort notamment de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 1er février 2023 et signé par les parties que l’ensemble des murs de la chambre est décrit comme en très bon état, tout comme le plafond du séjour, pour lequel la mention rédigée à côté de l’emplacement consacré se rapporte en réalité, comme il y est écrit, au plafond de la chambre.

L’état des lieux de sortie, réalisé, selon les mentions du commissaire de justice instrumentaire, en présence des représentants de la bailleresse et du preneur, fait état, outre d’un appartement et d’équipements en bon état :

— dans la pièce principale, d’une VMC en fonctionnement, ainsi que d’une peinture en bon état, avec toutefois la présence de craquelures sur le plafond au centre de la pièce ;

— dans la chambre, est relevée que la partie blanche de la toile de verre des murs est en bon état, la partie marron étant quant à elle défraîchie par endroits.

Ces éléments sont étayés par des photographies.

Le devis daté du 21 octobre 2023 et transmis par la SCI ACVA INVESTISSEMENT au titre des réparations nécessaires pour l’appartement objet du bail des suites du départ de Monsieur [I] [W] fait état :

— concernant le plafond du séjour : d’un rebouchage des fissures et d’un ponçage, ainsi que d’une mise en peinture acrylique mat blanc par deux couches ;

— concernant le mur de la chambre : d’un ponçage et de la réalisation d’une couche d’impression, ainsi que d’une mise en peinture acrylique blanche par deux couches également;

Le tout pour un montant total toutes taxes comprises de l’ordre de 1236, 33 euros.

S’agissant de la peinture craquelée sur le plafond du salon, et à l’aune de l’ensemble de ces éléments, il est avéré que ce désordre n’existait pas au moment de l’entrée dans les lieux. Toutefois, et s’agissant d’une craquelure qui peut survenir naturellement pendant l’usage normal des lieux, sur une peinture qui n’était pas neuve au moment de l’arrivée de l’occupant, il y a lieu de considérer qu’elle est l’effet de la vétusté, de sorte que la reprise n’aura pas à peser sur l’ancien locataire.

S’agissant du mur de la chambre, il convient de constater qu’il existe, entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, une différence d’état ne pouvant s’expliquer par la simple vétusté, au vu de la durée d’occupation relativement courte du logement par Monsieur [I] [W].

Le mur est en effet décrit dans l’état des lieux d’entrée comme étant en très bon état, ce qui n’est plus le cas à l’état des lieux de sortie susmentionné. La trace au mur, etayée par une photographie annexée audit état des lieux de sortie, dépasse ce faisant nécessairement l’usure normale de la chose, et relève ainsi de la responsabilité du locataire, tenu de l’entier coût de la réparation.

Le devis produit par la SCI ACVA INVESTISSEMENT quant aux travaux nécessaires à la réfection du mur de la chambre fait état d’un montant total de 380 euros hors taxes, soit 418 euros toutes taxes comprises.

En ce que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné permet au bailleur de déduire du dépôt de garantie les réparations le coût des réparations locatives, il conviendra de rejeter la demande de Monsieur [I] [W] au titre de la restitution du dépôt de garantie, que le bailleur sera ainsi autorisé à conserver.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [I] [W], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du même code dispose que “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations”.

Monsieur [I] [W] étant condamné aux dépens, il y a lieu de rejeter la demande qu’il formule au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’opposition qui met à néant l’ordonnance d’injonction de payer n° 21-24-355;

Et par nouveau jugement s’y susbtituant,

DEBOUTE Monsieur [I] [W] de sa demande de restitution du dépôt de garantie avec majoration ;

AUTORISE la SCI ACVA INVESTISSEMENT à conserver le dépôt de garantie versé à la signature du bail ;

DEBOUTE Monsieur [I] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé aux jour, mois et année précisés plus haut.

LE GREFFIER LE JUGE