5AA Minute N°

N° RG 24/00508 – N° Portalis DB3J-W-B7I-[P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 14 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [I] [R]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7])

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [X] [D], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDEURS

Monsieur [F] [J]

né le 19 Juillet 1999 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

Madame [O] [J]

née le 16 Avril 2002 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

Non comparante, non représentée

Madame [W] [E]

née le 27 Octobre 2002 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 JANVIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 4 décembre 2020, EKIDOM, l’Office public de l’habitat de [Localité 7] (ci-après EKIDOM) a donné à bail à [F] [J], [O] [J] et [W] [E] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 309,53 € augmenté de 152,74 € à titre de provisions sur charges.

Le 9 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [F] [J], [O] [J] et [W] [E] pour un montant de

4 478,18€ au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, EKIDOM a fait assigner en référé [F] [J], [O] [J] et [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de [F] [J], [O] [J] et [W] [E] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement [F] [J], [O] [J] et [W] [E] au paiement d’une provision d’un montant de 6 176,55 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges,

— condamner solidairement [F] [J], [O] [J] et [W] [E] au paiement d’une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens.

Appelée à l’audience du 8 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 janvier 2025, afin que la mère de [F] [J] justifie du pouvoir dont elle se prévaut.

Lors de l’audience du 10 janvier 2025, EKIDOM a précisé que par l’effet de la conclusion d’un avenant, seul [F] [J] est désormais partie au contrat de bail. Il a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser l’arriéré locatif à 5 178,14 euros, en précisant que le prélèvement du mois de janvier a été rejeté. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, lesquels apparaissent incompatibles avec les revenus du défendeur. Il ajoute que le logement est sur occupé par la famille de [F] [J], puisqu’il n’est pas conçu pour accueillir tant d’occupants.

[F] [J] reconnait le principe et le montant de la dette, et demande le bénéfice d’un plan d’apurement mensuel de 100 euros. Il explique que son père règle le loyer depuis MAYOTTE et depuis novembre 2024, procédé qui a été mis à mal par les évènements climatiques récents.

Le défendeur expose être en formation pour devenir professeur des écoles, et perçoit à ce titre une indemnité de 140 euros mensuels, qui s’ajoute à la perception du RSA, pour 581 euros, le tout jusqu’au mois de juin 2025. Il n’a pas d’autres dettes et acquitte des mensualités de 181 euros pour un crédit automobile. Il souhaite rester dans les lieux, qu’il partage avec sa mère, et souhaite également continuer à y accueillir ses frères et soeurs.

[O] [J] et [W] [E], qui ont été citées à l’étude, ne sont ni présentes, ni représentées.

L’ordonnance sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 février 2025.

Par note en délibéré, [F] [J], ainsi qu’il y avait été autorisé, indique avoir versé le loyer du mois de décembre, et adresse diverses correspondances échangées avec le bailleur au sujet de la composition du logement, de la famille qui l’occupe, du gel des droits aux allocations familiales en raison du défaut de paiement des loyers. Le bailleur a confirmé le paiement du loyer de décembre, ainsi que l’actualisation du dossier du locataire auprès de la Caisse d’allocations familiales. Il a néanmoins maintenu ses demandes, au regard de l’incompatibilité des ressources du locataire avec le montant du loyer. Il a souligné l’anadéquation du logement avec la situation du locataire ; le logement étant trop grand et trop onéreux pour un locataire seul (T4). Il a déploré que le logement soit utilisé de fait pour l’accueil non régularisé administrativement d’une fratrie entière, laquelle devrait utilement engager ses propres démarches.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 5 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 20 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 9 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 10 juin 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 5 178,14 € au 8 janvier 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de décembre 2024.

A l’audience du 10 janvier 2025, EKIDOM, l’Office public de l’habitat de [Localité 7], précise que seul [F] [J] occupe les lieux, en application d’un avenant liant les parties. Une attestation versée aux débats par le bailleur conforte l’abandon des lieux par [W] [E], d’une part, et [O] [J], d’autre part, de sorte que le bailleur concentre ses demandes à l’égard de [F] [J], d’ailleurs seul titulaire du relevé de compte versé aux débats.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [F] [J] à verser au bailleur une provision de 5 178,14 € arrêtée au 8 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Les demandes élevées à l’égard de [W] [E] et de [O] [J] seront rejetées.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’examen du décompte de créance de [F] [J], outre des éléments repris aux termes du diagnostic social et financier, que l’arriéré locatif s’est principalement formé après l’arrivée en métropole de la mère de [F] [J] et de ses enfants, consécutivement à un divorce qui serait en cours.

Cette situation a profondément déséquilibré l’équilibre financier qui prévalait jusqu’alors; en outre [F] [J] a cessé ses études, et perçoit le minima social.

Toutefois, en dépit de cette précarité sociale et financière, il apparaît que le paiement des loyers a repris ; il est indiqué en cours de délibéré que le virement du mois de janvier, dont le prélèvement a été rejeté immédiatement avant l’audience, a été effectué pour le mois de décembre 2024. Un ordre de virement daté du 16 janvier 2025 pour 478,23 a ainsi été transmis. Des démarches de relogement de la famille sont en cours, afin de rétablir la situation.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner des délais de paiement qui suspendront les effets de la clause résolutoire, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [F] [J] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En revanche, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7];

DONNONS acte à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], de l’abandon du logement par [O] [J] et [W] [E] ;

CONSTATONS à la date du 10 juin 2024 la résiliation du bail conclu entre EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7] d’une part,[F] [J], [O] [J] et [W] [E], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 4], et dont [F] [J] est à cette date le seul titulaire légal ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par [F] [J] à EKIDOM à une somme égale au montant du loyer mensuel (333,14€) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des provisions pour charges à hauteur de 185,50 € ;

CONDAMNONS [F] [J] à payer à EKIDOM une provision de 5 178,14 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 8 janvier 2025, incluant l’indemnité de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à [F] [J] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [F] [J] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 100 € (cent euros) puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par [F] [J], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par [F] [J] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

[F] [J] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [F] [J] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], de ses demandes formées à l’égard de [O] [J] et [W] [E] ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS