5AE Minute N°

N° RG 23/00258 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GATB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 JANVIER 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [P] [J]

DEMANDEURS

Madame [K] [V] NEE [L]

née le 27 Décembre 1985 à [Localité 5],

et

Monsieur [R] [V]

né le 12 Décembre 1981 à [Localité 6],

demeurant tous deux [Adresse 4]

Représentés par Maître Stéphane PILON, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Nola JARRY, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [X] [E],

née le 5 Avril 1992,

et

Monsieur [F] [E],

né le 28 Décembre 1992,

demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Benoît GLAENTZLIN, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 DECEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS 24 JANVIER 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 28 juillet 2016, Mme [K] [V] et M. [R] [V] ont donné à bail à Mme [X] [E] et M. [F] [E] une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 2] ([Localité 7]), pour un loyer mensuel alors fixé à 550 €. Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal a été versé à la conclusion du bail.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement dressé le même jour.

Par lettre du 16 février 2022, les locataires ont donné congé à effet du 16 mai 2022.

Suivant procès-verbal de constat dressé par la SAS HUIS-ALLIANCE, huissiers de justice associés, un état des lieux de sortie a été établi le 19 mai 2022.

Par un courrier recommandé du 2 juin 2022, reçu le 13 juin 2022, Mme [K] [V] et M. [R] [V] ont réclamé à titre de réparations locatives la somme totale de 5 744,81 € sous déduction du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, Mme [K] [V] et M. [R] [V] ont fait assigner Mme [X] [E] et M. [F] [E] pour obtenir leur condamnation solidaire à payer :

— la somme de 7 231,53 € au titre des frais de réparations et de nettoyage ;

— la somme de 290 € au titre de la perte de loyers ;

— la somme de 205,56 € au titre du coût de l’état des lieux de sortie ;

— les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du mois de juin 2022 ;

— une indemnité de 1 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience de renvoi du 11 octobre 2024, les parties ont fait déposer leur dossier de plaidoirie.

Mme [K] [V] et M. [R] [V] ont maintenu leurs demandes, sauf à porter à 7 911,55 € le montant des frais de réparations et de nettoyage, et à 2 500 € leur réclamation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Ils n’ont pas maintenu leur demande portant sur la perte de loyers.

En réponse, Mme [X] [E] et M. [F] [E] demandent qu’il leur soit donné acte du versement de la somme de 306 € et de la conservation du dépôt de garantie par les bailleurs ; ils concluent au débouté des autres demandes, et subsidiairement à pouvoir bénéficier de délais de paiement sur 24 mois. Ils sollicitent une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 13 décembre 2024.

En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier 2025, puis au 24 janvier 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

En l’espèce, l’examen de l’état des lieux d’entrée démontre que la quasi-totalité des éléments de la maison louée était considérée par les parties comme étant en “bon état”, exception faite des murs de la chambre 2, estimés en “mauvais état”, et de la terrasse extérieure, qui présentait un état “moyen” ; des traces, des éclats et des trous étaient par ailleurs constatés sur les murs du salon et du plafond de la chambre 1.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, dressé le 19 mai 2022, démontre que le bien loué a été restitué dans un état très différent : d’une façon générale, l’ensemble des pièces ont été rendues sales, les murs et les plafonds étaient dans un état qui ne permettait pas immédiatement une nouvelle location, les éléments de cuisine étaient détériorés. A l’extérieur, il a été constaté que l’ensemble des gouttières était verdi, et qu’une partie de cette gouttière a été déboîtée.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les réparations locatives sont à la charge du locataire, sauf notamment si elles sont occasionnées par vétusté. A cet égard, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Si le bail conclu entre les parties ne comporte pas de renvoi à une grille de vétusté, il convient, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, à savoir près de six années, d’appliquer un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’usure normale des équipements.

Compte tenu des éléments rappelés ci-dessus, Mme [K] [V] et M. [R] [V] sont en droit de réclamer, à titre de réparations locatives, le paiement des sommes suivantes :

— frais de nettoyage de la maison, à l’exception des chambres, comportant le nettoyage complet des éléments de cuisine (four, plaque de cuisson, hotte, placard, évier), des faîences et appareils sanitaires, décapage des sols carrelés et nettoyage des plinthes, nettoyage des vitres et des volets, suivant facture de la société PRO’SERVICE du 8 juin 2022 : 696 € ;

— remise en état de la faïence de la cuisine (dette reconnue par les locataires, par un courrier du 22 décembre 2023) : 32,50 € ;

— frais de remplacement de divers éléments de salle de bain (bouton poussoir de la chasse d’eau, barre et pommeau de douche, spot du miroir) selon extrait de la facture n° 031219 de LEROY-MERLIN, du 19 juin 2022 : 99,30 € ;

— frais de réfection des murs, plafonds, boisieries, selon devis de l’entreprise SPP du 30 mai 2022 : ces travaux ont été rendus nécessaires par l’état de la maison louée, et sont évalués à la somme totale de 5 465,97 € hors taxes, ne comprenant pas les frais de nettoyage de chantier, faisant double emploi avec celui général de la maison, soit un total TTC de 6 012,57 € ; compte tenu de la durée d’occupation des lieux, et du fait qu’en tout état de cause ces éléments n’étaient pas neufs à l’entrée dans les lieux, un coefficient de vétusté sera appliqué à raison de 80 %, de sorte que seule une somme représentant 20 % de ce coût sera mise à la charge des locataires, ce qui représente 1 202,51 €.

Au total, le montant des réparations locatives restant à la charge de Mme [X] [E] et M. [F] [E] s’établit par conséquent à la somme de 2 030,31 €.

En revanche, ne peuvent être retenues les demandes suivantes :

— remplacement du four : ce matériel était certes en bon état à l’entrée, et hors d’usage à la sortie ; toutefois, si Mme [K] [V] et M. [R] [V] soutiennent qu’il avait une valeur de 329 € ils ne produisent aucune pièce permettant de le vérifier ;

— frais de remplacement du ballon d’eau chaude : si des impacts ont été relevés sur cet appareil lors de l’état des lieux de sortie, aucun élément ne permet d’établir qu’ils auraient une conséquence sur son bon fonctionnement : dès lors les bailleurs ne peuvent réclamer tout ou partie des frais de son remplacement par un matériel neuf ;

— frais de nettoyage de la façade de la cour intérieure, qui contrairement à ce qui est soutenu, ne relèvent pas des réparations locatives en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987, aucun constat ne permettant en outre d’attribuer le déscellement d’une gouttière à une action des locataires.

Comptes entre les parties :

Il n’est pas contesté qu’en cours d’instance, Mme [X] [E] et M. [F] [E] ont versé la somme de 306 € dont ils s’estimaient redevables en sus du montant du dépôt de garantie dont ils acceptaient qu’il soit conservé par les bailleurs.

Par conséquent le montant des sommes dues par Mme [X] [E] et M. [F] [E] est le suivant :

— réparations locatives : 2 030,31 €

— déduction du dépôt de garantie et du versement complémentaire de 306 €, soit 856 € ;

soit un solde de 1 174,31 €.

Mme [X] [E] et M. [F] [E] seront donc condamnés au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2022, date de la lettre recommandée portant réclamation, tandis que Mme [K] [V] et M. [R] [V] seront autorisés à conserver le dépôt de garantie.

Sur la demande en remboursement de la moitié des frais d’état des lieux de sortie :

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

“Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.”

Il résulte de ce texte que la partie ayant fait appel à un commissaire de justice ne peut réclamer le remboursement de la moitié des frais afférents que si elle justifie que cette intervention était rendue nécessaire par l’impossibilité de procéder à un constat amiable.

Or, en l’espèce, Mme [K] [V] et M. [R] [V] font simplement valoir qu’un état des lieux amiable ne pouvait être réalisé, en raison de la mauvaise foi supposée de leurs locataires, mais sans justifier du refus d’une telle demande.

Dès lors, Mme [K] [V] et M. [R] [V] ne peuvent réclamer la moitié du coût de cet acte, en sorte qu’ils seront déboutés de cette demande.

Sur la demande de dommages-intérêts fondée sur l’existence d’un préjudice moral

Pour justifier de cette demande, Mme [K] [V] et M. [R] [V] font valoir qu’il leur a été nécessaire de procéder eux-mêmes au nettoyage de la maison, ce qui est contradictoire avec les demandes qu’ils forment en produisant la facture d’une société de nettoyage ; ils affirment par ailleurs qu’ils ont dû réduire leur projet de vacances d’été 2022 comme ayant été contraints d’exposer d’importants frais de remise en état de la maison dans la perspective d’une nouvelle location, alors qu’il a été démontré que les principaux frais étaient en tout état de cause rendus nécessaires par la vétusté. Dès lors, ils ne peuvent soutenir l’existence d’aucun préjudice moral imputable à Mme [X] [E] et M. [F] [E], et seront déboutés de cette demande.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il convient, pour faire application de ce texte, de disposer d’élements portant sur la situation financière du débiteur.

En l’espèce, aucune pièce ni élément d’appréciation ne sont communiqués par Mme [X] [E] et M. [F] [E], qui seront par conséquent déboutés de cette demande.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Tenus aux dépens, Mme [X] [E] et M. [F] [E] devront en outre, par équité, verser à Mme [K] [V] et M. [R] [V] une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Si Mme [X] [E] et M. [F] [E] soutiennent dans leurs conclusions écrites que l’exécution provisoire ne serait pas compatible avec la nature de l’affaire, ils ne produisent aucun argument à cet effet : il n’y a donc pas lieu d’écarter l’éxécution provisoire de plein droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Mme [X] [E] et M. [F] [E] à payer à Mme [K] [V] et M. [R] [V] la somme de 1 174,31 € (mille cent soixante quatorze euros trente et un centimes) majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2022 ;

AUTORISE Mme [K] [V] et M. [R] [V] à conserver le dépôt de garantie versé à la conclusion du bail ;

DÉBOUTE Mme [K] [V] et M. [R] [V] de leurs demandes portant sur la moitié des frais d’état des lieux de sortie et sur l’existence d’un préjudice moral ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [X] [E] et M. [F] [E] aux dépens,

LES CONDAMNE solidairement à payer à Mme [K] [V] et M. [R] [V] une indemnité de 1500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE