TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 17 AVRIL 2026

N° RG 25/00190 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FGC4

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

17 avril 2026

Monsieur [Y] [J]

Madame [S] [F] épouse [J]

c/

Monsieur [H] [P]

Madame [A] [P]

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau D’AUBE

Madame [S] [F] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau D’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [H] [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [A] [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2026 tenue par Madame Catherine VERON, Juge du tribunal judiciaire de Troyes statuant en qualité de juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes par ordonnance en date du 16 février 2026 et statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et Madame Julie DOMITILE, Greffier de la mise à disposition. En présence de Madame [B] [O], auditrice de justice

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 17 avril 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 mai 2019, les époux M. [Y] [J] et Mme [S] [F] épouse [J] ont consenti un bail d’habitation à M. [H] [P] et Mme [A] [P] portant sur des locaux situés au [Adresse 3] [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 476 euros et d’une provision pour charges de 151 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois et de payer la somme principale de 2936,59 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [P] et Mme [A] [P] le 16 février 2024.

Par assignation du 20 mars 2025, les époux M. [Y] [J] et Mme [S] [F] épouse [J] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [P] et Mme [A] [P] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 627 euros,5131,53 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 mars 2026, les époux M. [Y] [J] et Mme [S] [F] épouse [J] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 19 mars 2026, s’élève désormais à 11287,56 euros.

Les époux M. [Y] [J] et Mme [S] [F] épouse [J] indiquent que le dernier loyer a été payé. Ils s’opposent à d’éventuels délais de paiement au regard de l’anciennenté de la dette et de l’absence de garantie de la vente immobilière des locataires pouvant solder leur dette.

M. [H] [P] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement par mensualité de 100 euros. Il expose que la vente d’un bien immobilier issue d’une succesison dont il est bénéficiaire va lui permettre de solder sa dette. Il indique le montant de ses ressources ainsi que la composition de son foyer et mentionne que des problèmes d’humidité affectent le bien loué.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [A] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux M. [Y] [J] et Mme [S] [F] épouse [J] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

1.2.1. Sur le défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 16 février 2024.

Cependant, M. [Y] [J] et Mme [S] [F] épouse [J] n’indiquent pas si les causes du commandement ont été désintéressées ou non.

Dès lors, la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ne peut être accueillie.

1.2.2. Sur les impayés

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 16 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2936,59 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 avril 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte locatif que les locataires ont repris le paiement du loyer courant.

Par ailleurs, M. [H] [P] et Mme [A] [P] ont trois enfants à charge et disposent de ressources mensuelles de 3400 euros composées d’allocations familiales et du salaire de Monsieur.

Ces revenus leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [H] [P] et Mme [A] [P] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les époux M. [Y] [J] et Mme [S] [F] épouse [J] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 mars 2026, M. [H] [P] et Mme [A] [P] leur devaient la somme de 10851,70 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [P] et Mme [A] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5131,53 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [P] et Mme [A] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme mensuelle de 627 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [P] et Mme [A] [P], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de les époux M. [Y] [J] et Mme [S] [F] épouse [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 mai 2019 entre les époux M. [Y] [J] et Mme [S] [F] épouse [J], d’une part, et M. [H] [P] et Mme [A] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] [Adresse 4] est résilié depuis le 17 avril 2024,

CONDAMNE solidairement M. [H] [P] et Mme [A] [P] à payer aux demandeurs la somme de 10851,70 euros (dix mille huit cent cinquante et un euros et soixante-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 mars 2026 représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5131,53 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [H] [P] et Mme [A] [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [P] et Mme [A] [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 avril 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [P] et Mme [A] [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [H] [P] et Mme [A] [P] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M. [H] [P] et Mme [A] [P] à payer aux demandeurs la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [H] [P] et Mme [A] [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 février 2024 et celui des assignations du 20 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge