4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 24/01886 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MBQX

AFFAIRE : S.A. LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT C/ [U]

Le : 15 Mai 2025

Copie exécutoire

à :la SELARL CSCB

Copie certifiée conforme à :

M^e Gabriel SABATIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 15 MAI 2025

Par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me S. DOUKARI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [I] [U]

né le 28 Juillet 2001 à , demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Gabriel SABATIER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 18 Mars 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Mai 2025, date à laquelle Nous, M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 11 octobre 2021, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT (le bailleur) a donné à bail à M. [I] [U] (le locataire) un logement situé à [Adresse 3].

Par acte d’huissier du 24 septembre 2024 le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [I] [U] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [I] [U] à payer :

— la somme de 2 545,32 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 16 septembre 2024,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [I] [U] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le locataire s’est rendu à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 18 mars 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 03 mars 2025 à la somme de 3 000,21 euros.

A la même audience, M. [I] [U], par l’intermédiaire de son conseil, a expliqué rencontrer des difficultés pour payer le loyer, qu’il bénéficie d’un plan de surendettement et sollicite des délais de paiement pour régler la dette locative avec 24 mensualités.

Son conseil a demandé à bénéficier de l’aide juridictionnelle provisoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 24 septembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 24 septembre 2024.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [I] [U] le 21 décembre 2023 pour la somme de 1 197,45 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 octobre 2023.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 21 février 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 03 mars 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 3 000,21 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Néanmoins, en application de l’article 24-VI, par dérogation, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, le locataire a saisi la Commission de Surendettement des particuliers de l’Isère qui a déclaré son dossier recevable le 9 juillet 2024. La Commission, par decision du 29 juillet 2024, a imposé des mesures d’apurement du passif de la dette locative, qui sont contestées devant le juge.

Par application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, il est toutefois exigé que le loyer et les charges courants soient à nouveau payés à leur échéance normale pour accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation de plein droit, jusqu’à la décision du juge du surendettement statuant sur les mesures imposées par la Commission de Surendettement des particuliers concernant la dette locative.

En l’espèce, le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’a pas été repris par M. [I] [U], qui n’a plus payé son loyer à compter du mois de novembre 2024. Le bailleur est en conséquence fondé à récupérer son logement.

Malgré l’expulsion et compte-tenu de la procédure de surendettement en cours, M. [I] [U] est autorisé à régler sa dette dans les conditions indiquées au dispositif.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de M. [I] [U].

Il n’y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte les dépens, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

ACCORDONS l’aide juridictionnelle provisoire au conseil de M. [I] [U],

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 21 février 2024,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 février 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, M. [I] [U] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 3 000,21 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 mars 2025 (mois de février compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

CONSTATONS que M. [I] [U] bénéficie de mesures d’apurement de la dette locative imposées par la Commission de Surendettement des particuliers, qui sont contestées devant le tribunal judiciaire ;

CONSTATONS que M. [I] [U] a cessé de régler son loyer et les charges à compter du mois de novembre 2024 et n’a pas repris le paiement integral du loyer courant,

AUTORISONS la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT à procéder à l’expulsion de M. [I] [U] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 3],

CONDAMNONS, à titre provisionnel, M. [I] [U] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS, à titre provisionnel, que M. [I] [U] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 125,00 euros le 5 de chaque mois pendant 24 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité sans mise en demeure préalable,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

REJETONS toutes les autres demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNONS M. [I] [U] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 21 décembre 2023.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 15 MAI 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Françoise SILVAN