Tribunal Judiciaire de Poitiers, Droit commun, 7 mars 2025, n° 24/01738

TJ Poitiers 7 mars 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des engagements contractuels
La cour a constaté que les défendeurs n'ont pas respecté leurs engagements contractuels, entraînant la non-réalisation de la vente et justifiant ainsi la demande de pénalités.
Accepté
Excessivité de la clause pénale
La cour a jugé que la clause pénale était excessive et a décidé de la réduire à un montant plus proportionné, tenant compte des circonstances de la vente.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a décidé d'accorder une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais exposés par la demanderesse, compte tenu de la situation économique des défendeurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, droit commun, 7 mars 2025, n° 24/01738
Numéro(s) :	24/01738
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Amandine FRANGEULMarie-Eve CHAUVET

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 24/01738 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GI2H

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Selon la procédure orale, sans représentation obligatoire

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :

Madame BILLAULT [E], Magistrat à titre temporaire

GREFFIER :

Madame GRANSAGNE Marine,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [P] [J] [F]

née le 13 Août 1960 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-eve CHAUVET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, substituée à l’audience par M^e Amandine FRANGEUL, avocat au barreau de Poitiers

DEFENDEURS

Copie exécutoire délivrée

à M^e FRANGEUL

Copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e FRANGEUL

à Mme [K]

à Mme [N]

Mme [E] [K]

née le 26 Mai 1989 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

M. [W] [N]

né le 26 Mai 1987 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Mme [E] [K], conjointe, selon pouvoir

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 07 FEVRIER 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

DOSSIER N° : N° RG 24/01738 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GI2H Page

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [P] [F] a mis en vente un appartement sis [Adresse 3] et a accepté l’offre d’achat reçue de Monsieur [W] [N] et Madame [E] [K] pour la somme de 69 000 euros net vendeur.

Un compromis de vente a été signé le 30 septembre 2022 avec condition suspensive d’obtention d’un prêt et réitération par acte authentique au plus tard le 20 décembre 2022.

Par courrier recommandé du 2 mai 2023 Maître [T] a mis en demeure Monsieur [N] et Madame [K] de justifier l’obtention ou le refus du prêt, en vain.

Par exploits délivrés à étude le 11 juillet 2024, Madame [P] [F] a assigné Monsieur [W] [N] et Madame [E] [K] devant le Tribunal judiciaire de Poitiers aux fins d’obtenir le paiement des pénalités prévues au contrat suite à la non réalisation de la vente.

Elle sollicite la condamnation de Monsieur [W] [N] et Madame [K] à lui payer :

La somme de 6 900 euros en application de la stipulation de pénalité à titre de dommages et intérêts,La somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.L’affaire a été retenue à l’audience du 7 février 2025.

Madame [P] [F] représentée par son conseil maintient ses demandes telles qu’elles résultent de ses dernières écritures auxquelles il est fait référence en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et sollicite le rejet des conclusions des défendeurs pour non-respect du calendrier de procédure.

Elle fait valoir que la non réalisation de la vente est exclusivement imputable aux défendeurs et que les conditions d’application de la stipulation de pénalité prévue par le compromis de vente sont remplies.

Madame [E] [K] comparait en personne et représente Monsieur [W] [N] selon pouvoir.

Elle justifie le non-respect du calendrier de procédure par un accident du travail dont a été victime Monsieur [N].

Elle soutient que la banque leur a refusé l’octroi d’un prêt malgré les déclarations de leur conseillère et précise que finalement la non réitération de la vente a été profitable à Madame [F] qui a vendu son bien plus cher à un tiers.

Elle demande la réduction de la pénalité réclamée à de plus justes proportions.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 mars 2025.

MOTIFS :

Sur le non-respect du calendrier de procédure :A l’audience du 4 octobre 2023 un calendrier de procédure a été mis en place.

Les défendeurs devaient conclure pour le 6 décembre 2024, la demanderesse disposait d’un délai pour répondre fixé au 10 janvier 2025 et l’affaire devait être retenue à l’audience du 07 février 2025.

Si le calendrier ainsi fixé n’a pas été respecté, Monsieur [N] démontre avoir été victime d’un accident du travail au mois de décembre 2024 de sorte qu’il justifie d’un motif légitime.

Il ne sera pas fait droit à la demande de rejet des écritures des défendeurs.

DOSSIER N° : N° RG 24/01738 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GI2H Page

Sur la demande de pénalités :En l’espèce, aux termes d’un compromis de vente signé le 30 septembre 2022 en l’étude de la SELARL [T], JONOUX, AMBLARD [D], titulaire d’un office notarial à [Localité 6], Monsieur [W] [N] et Madame [E] [K] se sont engagés à acquérir auprès de Madame [P] [F] les lots n° 15 et 52 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 7] pour la somme de 69 000 euros.

Monsieur [W] [N] et Madame [E] [K] ont expressément déclaré que le financement du bien devait se faire à hauteur de fonds propres et d’un prêt immobilier pour un montant de 45 000 euros.

La réitération de la vente a été fixée au plus tard au 20 décembre 2022.

Aux termes de l’avant contrat les engagements de chacune des parties ont été expressément prévus.

Ainsi, il est précisé que :

Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite de consentir le crédit, la réception de cette offre devant intervenir au plus tard 60 jours à compter du compromis,

L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire,

A défaut de cette notification, le vendeur aura à compter du lendemain de cette date, la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Monsieur [W] [N] et Madame [E] [K] se sont donc engagés à faire toutes démarches nécessaires à l’obtention de leur prêt et à informer, sans retard, leur vendeur ainsi que le notaire de la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

Aux termes de plusieurs échanges par sms, Monsieur [W] [N] a informé Madame [P] [F] de la « prochaine finalisation de l’emprunt » alors que la collaboratrice de l’office notarial en charge de la vente déplorait le 19 janvier 2023 « être toujours dans l’attente de l’offre de prêt malgré relance des acquéreurs ».

Par courriers recommandés du 2 mai 2023 Monsieur [W] [N] et Madame [E] [K] ont été mis en demeure de justifier de l’obtention ou du refus du prêt, en vain.

La vente n’a donc pas été réitérée.

A l’audience, Madame [K] précise que le prêt leur a été refusé sans en justifier.

Force est de constater que Monsieur [W] [N] et Madame [E] [K] se sont montrés défaillants et n’ont pas respecté leurs engagements tels que précisés dans l’acte régularisé le 30 septembre 2022.

L’échec de la vente leur est donc imputable.

Le compromis prévoit expressément que si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation, en l’espèce au plus tard au 20 décembre 2022, provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur peut toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente, les parties sont alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’acquéreur par la faute duquel le contrat n’a pu être exécuté avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en œuvre de la stipulation de pénalité et de dommages et intérêts si le vendeur subi un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause.

Les parties ont stipulé à l’acte du 30 septembre 2022 une clause pénale d’un montant de 6 900 euros.

Madame [F] réclame les frais restés à charge pendant l’immobilisation du bien. Elle produit l’avis de la taxe foncière du bien pour l’année 2022, celle pour l’année 2023 ainsi que des charges de copropriété pour le premier semestre 2023.

Les défendeurs font valoir que la somme réclamée au titre des pénalités est excessive. Ils considèrent qu’en l’espèce, Madame [F] a vendu son bien le 5 juillet 2023 pour la somme de 74 000 euros donc plus cher que le prix qu’ils en avaient proposé et que malgré la charge de frais supplémentaires elle a réalisé une plus-value.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

En l’espèce, au regard des éléments de la cause, la clause pénale est excessive. En effet, le bien a finalement été vendu le 5 juillet 2023, soit 6 mois après la date de réitération prévue, à un prix supérieur au prix convenu entre les parties.

Il convient donc de la réduire à la somme de 1 400 euros correspondant au prorata de la taxe foncière de l’année 2023 ainsi qu’aux charges de copropriété des seuls lots n° 15 et 52 pour le premier semestre 2023.

L’absence de régularisation de l’acte authentique étant imputable à Monsieur [W] [N] et Madame [E] [K], ceux-ci seront condamnés à payer à Madame [P] [F] une clause pénale fixée à la somme de 1 400 euros.

Sur les demandes accessoires :Sur les dépens

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution apportée au présent litige les dépens resteront à la charge de Monsieur [W] [N] et Madame [E] [K].

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [W] [N] et Madame [E] [K] condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à Madame [P] [F] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [P] [F] de sa demande de rejet des conclusions des défendeurs,

CONDAMNE Monsieur [W] [N] et Madame [E] [K] à payer à Madame [P] [F] la somme de 1 400 euros en application de la clause pénale réduite,

CONDAMNE Monsieur [W] [N] et Madame [E] [K] à payer à Madame [P] [F] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [N] et Madame [E] [K] aux entiers dépens.

Le Greffier, La Présidente,