Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

13 MARS 2025

N° RG 21/04071 – N° Portalis DB22-W-B7F-QDTV

Code NAC : 72Z

EJ

DEMANDERESSES :

1/ La société CERVAILLES, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 797 742 590 dont le siège social est situé [Adresse 27], agissant poursuites et diligences de son gérant,

2/ La société LA CATHEDRALE, société civile immobilière immatriculée

au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

792 331 704 dont le siège social est situé [Adresse 27], agissant poursuites et diligences de son gérant,

3/ La société SCI DU [Adresse 7], société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 793 008 848 dont le siège social est situé [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son gérant,

représentées par Maître Martina BOUCHE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Danièle GUEHENNEUC, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [VF], [VS], [VE], [I] [X]

né le 24 Mars 1970 à [Localité 40] (75),

demeurant [Adresse 21]

2/ Monsieur [GO], [HY], [FR], [VS] [GU]

né le 18 Mai 1966 à [Localité 40] (75),

demeurant [Adresse 21],

3/ Monsieur [FR] [YP]

né le 09 Septembre 1966 à [Localité 33] (28),

demeurant [Adresse 21],

4/ Madame [Y], [YF] [D]

née le 29 Août 1949 à [Localité 40] (75),

demeurant [Adresse 21],

5/ Monsieur [GO], [I], [YE], [VS] [M]

né le 28 Décembre 1978 à [Localité 44] (92),

demeurant [Adresse 21],

6/ Madame [YD], [VS], [CA] [L]

née le 25 Avril 1979 à [Localité 39] (34),

demeurant [Adresse 21],

7/ Madame [DG] [B]

née le 02 Juin 1956 à [Localité 43] (93),

demeurant [Adresse 21],

8/ Monsieur [V], [CL], [G] [R]

né le 24 Avril 1949 à [Localité 29] (33),

demeurant [Adresse 21]

9/ Madame [A], [KX] [E]

née le 29 Juin 1945 à [Localité 37] (33),

demeurant [Adresse 21],

représentés par Maître Claire RUBIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Laetitia BOYAVAL ROUMAUD, avocat plaidant au barreau de PARIS

10/ La société LAMARTINE DEVELOPPEMENT, société à responsabilité limitée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 447 850 231 dont le siège social est situé [Adresse 4],

représentée par Maître Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de L’association AVOCALYS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Ghislaine CHAUVET-LECA, avocat plaidant au barreau de PARIS.

11/ La société SCI MARIC, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 535 162 044 dont le siège social est situé [Adresse 9],

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jean-Toussaint BARTOLI, avocat plaidant au barreau de VERSAILLES.

12/ La société FONCIA MANSART venant aux droits de la société FONCIA FOUBERT, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 719 803 967, prise en son établissement exerçant sous l’enseigne FONCIA COGITE sis [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Natacha MAREST-CHAVENON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Michel RONZEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS.

13/ Le syndicat des copropriétaires [Adresse 13], pris en la personne de Maître [SG] [LD], de la Société AJAssociés, Administrateurs Judiciaires, ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], désigné par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES en date du 12 février 2016 mission ensuite prolongée par deux ordonnances en date du 08 février 2019 et du 02 février 2022, domicilié au [Adresse 3],

représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Rodolphe LOCTIN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

14/ Monsieur [OC], [V], [AO] [H]

né le 08 Février 1953 à [Localité 31] (92),

demeurant [Adresse 2],

15/ Madame [T], [VS], [C] [CV] épouse [H]

née le 11 Décembre 1953 à [Localité 41] (64),

demeurant [Adresse 2],

16/ Monsieur [W], [LI], [IJ] [H]

né le 17 Juin 1981 à [Localité 44] (92),

demeurant [Adresse 25],

17/ Madame [Z], [AC], [OH] [H]

née le 14 Avril 1984 à [Localité 44] (92),

demeurant [Adresse 10],

représentés par Maître Marc BRESDIN, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

18/ Madame [N] [FF] épouse [IP]

née le 26 Janvier 1945 à [Localité 28] (89),

demeurant [Adresse 5]

19/ Monsieur [O], [IE], [P] [IP]

né le 22 Novembre 1942 à [Localité 34] (45),

demeurant [Adresse 5],

défaillants, n’ayant pas constitué avocat.

20/ La SOCIETE D’ETUDES PROMOTIONS ET REALISATIONS IMMOBILIERES (SEPRIM), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 622 014 546 dont le siège social est situé [Adresse 26],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

21/ Madame [F] [S] [FK] [VG] épouse de Monsieur [YR] [R]

née le 20 Février 190 à [Localité 38] (13),

demeurant [Adresse 21],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 05 Juillet 2021 reçu au greffe le 20 Juillet 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 19 Novembre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint et Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 23 Janvier 2025 prorogé au 13 Mars 2025 pour surcharge magistrat.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHÉDRALE et la SCI DU [Adresse 7] ont acquis en 2013 et 2016 divers lots dans le bâtiment A d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et situé [Adresse 16] et [Adresse 7] à Versailles (78).

Suivant règlement de copropriété du 16 juin 1967 et autorisation du 6 mars 1967 délivrée par la Direction départementale de la construction, l’ensemble immobilier en question, acquis le 15 octobre 1965 par la société SEPRIM, a été divisé en deux lots.

Le premier lot comprend l’immeuble situé à l’angle du [Adresse 20] et du [Adresse 7] se composant :

— d’un bâtiment situé [Adresse 12] et [Adresse 7] dit bâtiment C ;

— d’un bâtiment entièrement sur le [Adresse 30] dit bâtiment A ;

— d’un bâtiment au fond de l’ensemble de la propriété dit bâtiment B;

— d’un bâtiment perpendiculaire au bâtiment B dit bâtiment D ;

— d’une cour longeant le bâtiment C, une partie du bâtiment A et le bâtiment B.

Le deuxième lot comprend l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 1].

Suivant l’état descriptif de division, l’immeuble comprend divers bâtiments et divers emplacements d’usage de cour ou jardin à savoir :

Le bâtiment du [Adresse 7] dit bâtiment A et constituant le lot N°1.

Le bâtiment situé au fond de l’ensemble de la copropriété dit bâtiment B et constituant le lot N°2.

Le bâtiment situé [Adresse 20] et [Adresse 7] dit bâtiment C constituant le lot N°3.

Un bâtiment situé à l’extrémité sud de l’ensemble de la propriété dit bâtiment D, comprenant trois emplacements à usage de cour et constituant le lot N°4.

Les lots 5,6 et 7 correspondant à une cour et deux courettes.

Ces différents lots ont été divisés :

Le lot N°1 constituant le bâtiment A est supprimé et divisé en lots 8 à 23 représentant 452/1000èmes.

Le lot N°2 correspondant au bâtiment B est supprimé et divisé en lots 201 à 205 pour 150/1000èmes.

Le lot N°3 est maintenu. Il correspond au bâtiment C, [Adresse 20] et aura 390/1000 èmes des parties communes générales.

Le lot N°4 est supprimé et transformé en lots 110,111 et 112 pour 3/1000èmes.

La SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHÉDRALE et la SCI DU [Adresse 7] sont propriétaires à elles trois de l’ensemble des lots composant le bâtiment A et représentant 452/1000èmes des parties communes générales.

Lors de l’assemblée générale du 20 mars 2007, les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22]) ont voté en faveur de deux résolutions N°12 et 13 ainsi rédigées :

12. DECISION A PRENDRE POUR DEMANDER QUE LE BATIMENT C SOIT RETIRE DU SYNDICAT INITIAL POUR CONSTITUER UN SYNDICAT SEPARE

Historique :

Lors de la mise en copropriété de cet ensemble immobilier, les actes constituant le bâtiment C en un syndicat de copropriété n’ont pas été régularisés.

Par conséquent la présente assemblée générale est amenée à délibérer sur la constitution de ce syndicat.

Majorité nécessaire :

Article 25

Projet de résolution :

L’assemblée générale, après avoir délibéré, demande que le bâtiment C soit retiré du syndicat initial pour constituer un syndicat séparé.

L’assemblée générale est informée que le syndicat initial sera amené à se prononcer sur cette éventualité lors de la prochaine assemblée générale qui se tiendra au cours du mois de septembre 2007.

13. EN CAS DE VOTE FAVORABLE A LA PRECEDENTE RESOLUTION REALISATION D’UN PROJET DE MODIFICATIF DE LA PARCELLE CADASTREE N°[Cadastre 24] A LA SCISSION DU BATIMENT C ET ETABLISSEMNT DU REGLEMENT DE COPROPRIETE

Majorité nécessaire :

Article 25

Projet de résolution :

L’assemblée générale après avoir délibéré décide de recourir à un notaire assisté d’un géomètre expert pour l’établissement d’un projet de scission du syndicat initial par la sortie des lots 116 à 134 (constituant le bâtiment C) et le lot 5 inclus portant modificatif au règlement de copropriété.

Par conséquent, l’établissement du règlement de copropriété pour l’immeuble objet de la scission sis [Adresse 20] est rendu obligatoire.

L’assemblée générale vote à cet effet un budget de 2.212,60 euros pour la réalisation d’un projet modificatif de la parcelle cadastrée N°[Cadastre 24] à la scission du bâtiment C,montants appelés par appels de fonds dont la date d’exigibilité est fixée le :

1er mai 2007 pour 40%

1er juin 2007 pour 30%

1er juillet 2007 pour le solde

en charges générales.

Les honoraires du syndic seront calculés conformément aux bases contractuelles.

Les deux résolutions ont été adoptées à l’unanimité des 6 copropriétaires.

A la suite de cette assemblée générale, l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble ([Adresse 14] et [Adresse 7] se sont réunis en assemblée générale le 3 janvier 2008, au cours de laquelle ont été adoptées à l’unanimité les résolutions 11 et 12.

Aux termes de la résolution N°11 :

L’assemblée générale, après avoir pris acte que par assemblée générale du

26 mars 2007, les copropriétaires du Bâtiment C de la copropriété ont décidé un retrait du bâtiment du syndicat initial décide que ledit bâtiment C soit retiré de ce syndicat initial.

Cette scission entrainant scission de la parcelle cadastrale AE401 en deux nouvelles parcelles cadastrales.

Le syndicat initial, dès lors, ne sera plus composé que par les bâtiments A,B et D et d’une partie de la cour dont l’entrée se situe au [Adresse 12] et de 3 parkings.

Mandat est donné au syndic le Cabinet FONCIA aux fins de réalisation de toutes les démarches administratives inhérentes à cette scission de propriété.

L’assemblée générale décide que les frais engagés dans le cadre de cette procédure seront supportés par les copropriétaires du bâtiment C à l’origine de la demande de scission.

La résolution N°12 est libellée de la manière suivante :

DANS LE CADRE DE LA SCISSION DE LA COPROPRIETE, ADOPTION DU NOUVEL ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION DU SYNDICAT INITIAL INCLUANT LES BATIMENTS A,B et D ET DU NOUVEAU REGLEMENT DE COPROPRIETE

Pièces jointes : projet de modificatif de l’état descriptif de division

Majorité nécessaire : article 24

Projet de résolution :

L’assemblée générale après avoir décidé une scission de la copropriété entraînant un retrait du bâtiment C du syndicat initial et après en avoir délibéré approuve le nouvel état descriptif de division établi par le cabinet [U] [SH], géomètre expert.

Le nouvel état descriptif de division prévoyant :

— une suppression de la grille de répartition des charges générales des lots 5-116-117-118-119-120-121-122-123-124-125-126-127-128-129-130-131-132, 133 et 134 formant le bâtiment C.

— une conservation des lots 7 (cour commune),8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20-21-22-23 (bâtiment A) 201-202-203-204-205 (bâtiment B) 110-111-112 (bâtiment D, 113-114-115 (parkings).

La nouvelle grille de répartition s’établissant sur 609 tantièmes.

Mandat est donné au syndic le cabinet FONCIA aux fins de réalisation de toutes les démarches administratives inhérentes à cette modification de l’état descriptif de division.

L’assemblée générale décide que les frais engagés dans le cadre de cette procédure seront supportés par les copropriétaires du bâtiment C à l’origine de la demande de scission.

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] s’est réunie le 29 janvier 2008 au cours de laquelle a été adoptée à l’unanimité la résolution N°10 ainsi rédigée :

Le 3 janvier 2008, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 15] [Localité 45] a décidé par délibération prise en assemblée générale une scission de la copropriété excluant le bâtiment C du syndicat initial tout en adoptant un nouveau règlement de copropriété et un nouvel état descriptif de division relatifs aux bâtiments A,B et D.

L’assemblée générale après en avoir délibéré adopte le règlement de copropriété et l’état descriptif de division joints à la convocation en modifiant l’adresse figurant au bas de chacune des pages du projet de sortie de sorte à ne laisser apparaître que le [Adresse 20].

La copropriété sera ainsi composée d’un bâtiment unique sis au [Adresse 23].

Lors d’une assemblée générale du 7 mai 2015 était inscrit un point 20 : Point d’information évoquant :

— la non participation du [Adresse 20] malgré la non publication de la scission ;

— le souhait de l’assemblée générale que “le SDC du [Adresse 19] soit réintégré dans la participation des charges” ;

— un projet de statut des équipements communs aux deux lots comme le

portail ;

— l’adoption d’une convention de partage des frais dans l’attente de l’adoption des nouveaux statuts ;

— l’assemblée demandant en outre à FONCIA de se prononcer sur le fait que “SDC du [Adresse 20] ne participe pas aux frais de la cour”.

Invoquant l’absence de renouvellement de son mandat, la société FONCIA déposait une requête afin de désignation d’un administrateur provisoire et le

12 février 2016, Maître [SG] [LD] était désigné en cette qualité.

Contestant l’existence légale de la copropriété du Bâtiment C, les SCI requérantes ont par actes des 27 et 30 septembre 2016, 6 et 17 octobre 2016, 15 novembre 2016, ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Versailles les deux sociétés FONCIA, Maître [LD] ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et les copropriétaires du Bâtiment C nommément désignés.

Les SCI demanderesses ont ensuite suivant exploits des 10, 18, 22 et 23 août 2017, et 7 septembre 2017 attrait à la cause la SAS SEPRIM, les membres de l’indivision [H] et les époux [IP], copropriétaires respectivement des lots 113, 114 et 115 (jouissance de la cour) et 4.

Enfin, par exploit du 24 mai 2018, informées par la SCI LAMARTINE DEVELOPPEMENT de ce qu’elle avait vendu ses lots à la SCI MARIC, elles ont attrait cette dernière société à la cause.

Toutes les procédures ont été jointes et enregistrées sous le numéro de

RG 21/04071.

Par ordonnance du 24 janvier 2018, le juge de la mise en état ordonnait une mesure de médiation confiée au [Adresse 32], laquelle n’était pas couronnée de succès.

Une médiation conventionnelle était alors mise en œuvre par conventions signées entre les parties en juin 2020 et l’affaire était retirée du rôle. La médiation conventionnelle n’ayant pas aboutie non plus, l’affaire faisait l’objet d’un rétablissement à la demande des parties par ordonnance du 22 juillet 2021.

Les demanderesses ont demandé au juge de la mise en état que soit ordonnée une expertise judiciaire, demande rejetée par ordonnance du 12 mai 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2023 , la SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHEDRALE et la SCI [Adresse 36] demandent au Tribunal de :

— Vu les articles 28 et 43 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée

— Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 et ses modifications

— Vu le règlement de copropriété,

— Vu les articles 1235 et 1376 du code de procédure civile,

— Vu l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable aux faits de la cause devenu article 1240 du code civil,

— Vu l’article 515 du code civil,

— Vu l’article 331 alinéa 2 du code de procédure civile,

— Vu tous les textes visés dans le corps des présentes,

— DECLARER l’action des SCI DU [Adresse 7], SCI CERVAILLES et SCI LA CATHEDRALE demanderesses recevable et bien fondée ;

— JUGER que la scission telle que votée par les assemblées générales du bâtiment C d’une part et de la copropriété initiale d’autre part ne comporte pas les conditions matérielles, juridiques et financières imposées par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’elle doit être réputée non écrite ;

— PRONONCER l’inexistence de la scission, et JUGER que la division n’a pas pris effet et que le syndicat initial n’est pas dissous.

— EN CONSEQUENCE, PRONONCER LA NULLITE

— des résolutions 12 et 13 de l’Assemblée Générale du 20 mars 2007,

— des résolutions 11 et 12 de l’Assemblée Générale du 3 janvier 2008,

— et de l’Assemblée Générale du 29 janvier 2008 faute d’avoir respecté les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division et de la scission du Bâtiment C exigés par exigés par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967.

SUBSIDIAIREMENT SUR CE CHEF DE DEMANDE :

DECLARER sans effet les résolutions

— des résolutions 12 et 13 de l’Assemblée Générale du 20 mars 2007,

— des résolutions 11 et 12 de l’Assemblée Générale du 3 janvier 2008,

— et de l’Assemblée Générale du 29 janvier 2008 faute d’avoir respecté les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division et de la scission du Bâtiment C exigés par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967.

— DECLARER que les copropriétaires du Bâtiment C font donc toujours partie de la copropriété initiale et doivent participer aux charges communes.

— EN TOUT ETAT DE CAUSE :

PRONONCER l’inopposabilité de la scission et du retrait du bâtiment C [[Adresse 20]] du syndicat initial du [Adresse 17] à VERSAILLES objet des assemblées générales des 26 mars 2007 et 3 janvier 2008 à la SCI [Adresse 36], à la SCI CERVAILLES et à la SCI LA CATHEDRALE comme de toute démarche inhérente à la modification de l’état descriptif de division établi à l’occasion de cette scission faute d’avoir respecté les dispositions légales de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et les textes qui les ont modifiés;

— INTERDIRE toute publication de la scission du bâtiment C du syndicat initial du [Adresse 17] à VERSAILLES et tout document inhérent à ladite scission en raison de son inopposabilité aux trois SCI acquéreurs requérantes ayant acheté leurs biens postérieurement à ce retrait sans en être jamais informées et sans que ce retrait ait fait l’objet d’une publication régulière ;

— REINTEGRER en conséquence le bâtiment C [immeuble [Adresse 20]] dans la copropriété principale et initiale dont il n’a jamais cessé de faire partie et à laquelle il continue d’appartenir,

— CONDAMNER Maître [LD] es qualité de syndic de la copropriété et subsidiairement les copropriétaires du bâtiment C [[Adresse 20]] à savoir : la SARL LAMARTINE DEVELOPPEMENT, la SCI MARIC, Monsieur et Madame [V] [R], Monsieur [X] [VF], Monsieur [GU] [GO], Monsieur [YP] [FR], Madame [D] [Y], Madame [B] [DG] et Monsieur et Madame [M], Madame [F] [VG] et tous copropriétaires acquéreurs venus éventuellement à leurs droits, ainsi que la société FONCIA MANSART tenus conjointement et in solidum, à rembourser aux SCI demanderesses la différence entre tous les frais, charges, taxes et sommes de toute nature appelées selon la clé de répartition issue de la scission contestée (6090èmes) et les sommes qui auraient dues être appelés selon la clé de répartition de la copropriété principale et initiale telle qu’elle résulte du règlement de copropriété principal et initial, notamment s’agissant des charges afférentes aux cour/courette et parkings (coût de réfection et/ou de remplacement du portail, …) depuis la scission prononcée

par assemblée générale contestée du 26 mars 2007, ou en tout état de

cause à compter des acquisitions respectives de leurs lots par les SCI demanderesses ;

— CONDAMNER les mêmes sous la même solidarité au paiement à ce titre de la somme provisionnelle de 20 000 € que les SCI se répartiront entre elles au prorata des tantièmes qu’elles détiennent dans le bâtiment A.

— CONDAMNER la société FONCIA MANSART anciennement FONCIA FOUBERT à payer à la SCI DU [Adresse 7], à la SCI CERVAILLES et à la SCI LA CATHEDRALE en outre 100 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice que les SCI se répartiront entre elles au prorata des tantièmes qu’elles détiennent dans le bâtiment A ;

— CONDAMNER les mêmes copropriétaires de l’immeuble du bâtiment C [[Adresse 20]] et la société FONCIA FOUBERT devenue FONCIA MANSART conjointement et in solidum à payer aux SCI demanderesses la somme de 9 000 € que les SCI se répartiront entre elles au prorata des tantièmes qu’elles détiennent dans le bâtiment A en application des dispositions de l’article 700 du CPC, et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Martina BOUCHE qui en a fait l’avance et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires et de toutes demandes reconventionnelles qui seraient dirigées à l’encontre des SCI CERVAILLES, SCI LA CATHEDRALE et SCI DU [Adresse 7]

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE :

Pour le cas où par impossible, une quelconque condamnation devait intervenir à l’encontre des SCI CERVAILLES, SCI LA CATHEDRALE et SCI DU [Adresse 7], CONDAMNER FONCIA MANSART à les relever et garantir de toutes sommes qu’elles pourraient avoir à verser tant en principal, qu’intérêts, dommages intérêts, article 700 du CPC, frais et dépens.

— EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— ORDONNER que la SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHEDRALE et la SCI DU [Adresse 7] seront exonérées, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans l’ensemble des dépens de la copropriété, ainsi que des frais et honoraires exposés par Maître [LD] es qualité dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-5 57 du 10 juillet 1965;

— ORDONNER que la mention du jugement sera annotée sur le procès-verbal des assemblées générales des 26 mars 2007, 3 janvier 2008 et 29 janvier 2008 figurant aux archives conservées par le syndicat sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE

> ORDONNER une expertise qui sera confiée à tel géomètre expert qu’il plaira au tribunal de désigner avec la mission indiquée aux motifs, aux frais de la société FONCIA MANSART avec exécution provisoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2022, M.[X] [VF], M.[GU] [GO], M.[YP] [FR], Mme [D] [Y], M.[M] [GO], Mme [B] [K], Mme [R] [V] et Mme [E] [J] demandent au Tribunal de :

DECLARER recevables et bien fondés les concluants en leurs présentes écritures.

IN LIMINE LITIS prononcer la nullité de l’acte introductif d’instance

DECLARER irrecevables et à tout le moins mal fondées les demanderesses en leur action et en leurs prétentions,

LES EN DEBOUTER,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

VU les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965,

VU l’article 1240 du Code Civil,

DIRE ET JUGER les SCI demanderesses irrecevables et mal fondées dans leurs demandes de nullité des résolutions n°12 et 13 de l’assemblée générale du 20 mars 2007, n°11 et 12 de l’assemblée générale du 3 janvier 2008 et de toutes celles de l’assemblée générale du 29 janvier 2008 ;

DIRE ET JUGER les SCI demanderesses mal fondées dans leur demande d’inexistence de la scission ;

DIRE ET JUGER que les demanderesses ne justifient pas ne pas avoir été informées des formalités de scission en cours faute de production de l’intégralité de leur titre de propriété et alors que cette scission en cours de publication était visée dans les PV d’assemblées générales de 2011 et 2012 qui leur ont été remis lors de la vente,

DIRE ET JUGER qu’en tout état de cause la scission reste effective et qu’elle ne peut que leur être déclarée inopposable jusqu’au jour où elles en ont eu connaissance, à charge pour elles d’exercer tout recours éventuel contre leur vendeur si cette scission pouvait les faire renoncer à leur acquisition,

DIRE ET JUGER les demandes des SCI CERVAILLES, SCI LA CATHEDRALE et SCI DU [Adresse 7] de voir interdire la publication de la scission et de voir réintégrer le bâtiment C et le lot n°5 dans le syndicat initial mal fondées,

DECLARER recevables et bien fondés les concluants en leurs présentes écritures.

IN LIMINE LITIS prononcer la nullité de l’acte introductif d’instance

DECLARER irrecevables et à tout le moins mal fondées les demanderesses en leur action et en leurs prétentions,

LES EN DEBOUTER,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

VU les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965,

VU l’article 1240 du Code Civil,

DIRE ET JUGER les SCI demanderesses irrecevables et mal fondées dans leurs demandes de nullité des résolutions n°12 et 13 de l’assemblée générale du 20 mars 2007, n°11 et 12 de l’assemblée générale du 3 janvier 2008 et de toutes celles de l’assemblée générale du 29 janvier 2008 ;

DIRE ET JUGER les SCI demanderesses mal fondées dans leur demande d’inexistence de la scission ;

DIRE ET JUGER que les demanderesses ne justifient pas ne pas avoir été informées des formalités de scission en cours faute de production de l’intégralité de leur titre de propriété et alors que cette scission en cours de publication était visée dans les PV d’assemblées générales de 2011 et 2012 qui leur ont été remis lors de la vente,

DIRE ET JUGER qu’en tout état de cause la scission reste effective et qu’elle ne peut que leur être déclarée inopposable jusqu’au jour où elles en ont eu connaissance, à charge pour elles d’exercer tout recours éventuel contre leur vendeur si cette scission pouvait les faire renoncer à leur acquisition,

DIRE ET JUGER les demandes des SCI CERVAILLES, SCI LA CATHEDRALE et SCI DU [Adresse 7] de voir interdire la publication de la scission et de voir réintégrer le bâtiment C et le lot n°5 dans le syndicat initial mal fondées,

DIRE ET JUGER que les demandes indemnitaires des SCI CERVAILLES, SCI LA CATHEDRALE et SCI DU [Adresse 7] sont infondées faute de rapporter la preuve d’une faute et d’un dommage à l’encontre des concluants, et alors que la scission n’a aucune incidence au regard des charges de copropriété eu égard à la spécialisation des charges prévue dans le règlement de copropriété initial,

DIRE ET JUGER que les concluants, copropriétaires du bâtiment C, n’ont pas qualité pour défendre à une action en remboursement de charges indûment payées au Syndicat des Copropriétaires,

DIRE ET JUGER que les demandes indemnitaires des SCI CERVAILLES, SCI LA CATHEDRALE et SCI DU [Adresse 7] ne peuvent en tout état de cause avoir un effet rétroactif au jour de la décision de scission,

DIRE ET JUGER que les demandes indemnitaires ne peuvent pas non plus rétroagir qu’au jour de l’achat par les demanderesses de leurs lots de copropriété,

DIRE ET JUGER qu’aucune condamnation ne peut enfin être prononcée pour l’avenir,

DIRE ET JUGER que les demanderesses ne justifient de plus ni du principe ni du quantum de leurs réclamations,

EN CONSEQUENCE,

LES DEBOUTER de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

DIRE ET JUGER que les concluants ont de leur côté payé des charges imputables au syndicat initial,

DIRE ET JUGER en tant que de besoin, si le Tribunal par extraordinaire faisait droit aux demandes des Sociétés demanderesses, qu’il y a lieu de faire un compte entre les parties,

EN TOUTE HYPOTHESE, ET RECONVENTIONNELLEMENT,

VU l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

VU les pièces versées aux débats,

VU l’article 1231-1 du Code Civil,

VU les manquements de la société FONCIA FOUBERT dans ses obligations contractuelles,

Vu la mauvaise foi des SCI demanderesses,

DIRE ET JUGER que la société FONCIA FOUBERT a commis une faute dans l’exécution de son mandat engageant sa responsabilité vis-à-vis des concluants, copropriétaires du bâtiment C,

DIRE ET JUGER que les sociétés demanderesses sont de particulière mauvaise foi dès lors que le retrait du bâtiment C n’a aucune incidence en termes de charges et alors qu’elles ont agi par pure opportunisme en 2016 lorsque s’est posée la question du remplacement de la grille et portail sur la [Adresse 42], soit trois ans après leur acquisition et donc leur accord tacite au retrait du bâtiment C dont elles ne démontrent pas en outre ne pas en avoir été informées en 2013 les procès-verbaux des assemblées générales de 2010 et 2012 en faisant état leur ayant remis,

DIRE ET JUGER que les SCI demanderesses ont ainsi engagé leur responsabilité vis-à-vis des concluants,

DIRE ET JUGER que la présente procédure cause un préjudice aux concluants qui ne peuvent librement disposer de leur bien face à l’incertitude quant au statut de la copropriété dont ils dépendent,

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER la société FONCIA FOUBERT à relever et garantir les concluants de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre tant en principal, intérêts que frais,

CONDAMNER in solidum la société FONCIA FOUBERT et les SCI CERVAILLES, LA CATHEDRALE et DU [Adresse 7] au paiement à chacun des concluants d’une indemnité de 10.000 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice subi,

CONDAMNER in solidum la société FONCIA FOUBERT et les SCI CERVAILLES, LA CATHEDRALE et DU [Adresse 7] au paiement aux consorts [M] d’une indemnité de 54.000 € au titre du préjudice subi la vente de leur lot ayant été annulée du fait de la procédure pour finalement intervenir mais avec beaucoup de retard source de frais financiers importants dont ils sont fondés à prétendre l’indemnisation,

CONDAMNER in solidum la société FONCIA FOUBERT et les SCI CERVAILLES, LA CATHEDRALE et DU [Adresse 7] au paiement à chacun de l’ensemble des concluants d’une indemnité de procédure de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

LES CONDAMNER aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 novembre 2022, la société LAMARTINE DEVELOPPEMENT demande au Tribunal de :

Vu l’article 1353 du Code Civil

Vu les articles 1, 14, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 1998 et suivants du Code Civil

Vu les articles 6, 696 ets suivants et 700 du CPC

RECEVOIR la société LAMARTINE DEVELOPPEMENT en ses demandes, fins et prétentions,

Y faisant droit :

A titre principal :

DECLARER la SCI CERVAILLES, la SCI CATHEDRALE et la SCI DU [Adresse 7] irrecevables en leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

DECLARER la SCI CERVAILLES, la SCI CATHEDRALE et la SCI DU [Adresse 7], et toute autre partie à l’instance, infondées en leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la société LAMARTINE

DEVELOPPEMENT et les en DEBOUTER

A titre très subsidiaire :

Si le Tribunal faisait droit aux demandes des sociétés CERVAILLES, LA CATHEDRALE et DU [Adresse 7] dirigées contre la société LAMARTINE DEVELOPPEMENT :

— DIRE ET JUGER que la SCI CERVAILLES, la SCI CATHEDRALE et la SCI DU [Adresse 7] ne peuvent réclamer le paiement/le remboursement de quelque somme que ce soit, relative à la période antérieure à leur acquisition respective des lots dans la copropriété du [Adresse 12] et [Adresse 7] à Versailles,

— DIRE ET JUGER que la société LAMARTINE DEVELOPPEMENT ne peut être tenue au paiement/remboursement de charges de copropriété et frais, et plus généralement de quelque somme que ce soit, pour la période postérieure au 10 février 2015,

— CONDAMNER in solidum ou dans les proportions qu’il plaira au Tribunal, Maître [SG] [LD], es qualité d’Administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 12] et [Adresse 7] à Versailles et la société FONCIA FOUBERT à relever et garantir la société LAMARTINE DEVELOPPEMENT de toutes condamnations, de toutes natures, y compris au titre de l’article 700 du CPC, des dépens et des intérêts légaux, qui seraient prononcées à son encontre.

En tout état de cause :

DEBOUTER la SCI CERVAILLES, la SCI CATHEDRALE et la SCI DU [Adresse 7], et toutes autres parties, de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la société LAMARTINE DEVELOPPEMENT,

FAIRE INJONCTION à Maître [SG] [LD], es qualité d’Administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 12] et [Adresse 7] à [Localité 45] et à la société FONCIA FOUBERT (syndic de l’immeuble du [Adresse 23]), de procéder à la publication des modificatifs des états descriptifs de division et règlements de copropriété de chacun de ces deux immeubles consécutifs à la scission du bâtiment C, adoptés en assemblées générales par ces deux Syndicats, et ce, dans un délai d’un mois à compter des présentes conclusions et sous astreinte

journalière de 500 euros passé ce délai d’un mois,

CONDAMNER in solidum, ou dans les proportions que le Tribunal fixera, la SCI CERVAILLES, la SCI CATHEDRALE et la SCI [Adresse 36], Maître [SG] [LD], es qualité d’Administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 12] et [Adresse 7] à Versailles et la société FONCIA FOUBERT, à payer à la société LAMARTINE DEVELOPPEMENT les sommes suivantes :

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts

—  6.000 euros au titre de l’article 700 du CPC

CONDAMNER in solidum, ou dans les proportions que le Tribunal fixera, la SCI CERVAILLES, la SCI CATHEDRALE et la SCI [Adresse 35] [Adresse 7], Maître [SG] [LD], es qualité d’Administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 12] et [Adresse 7] à Versailles et la société FONCIA FOUBERT aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Fabrice HONGRE-BOYEULDIEU, avocat aux offres de droit,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 novembre 2022, la SCI MARIC demande au Tribunal de :

Vu les articles 1240, 1353, 2224 du Code Civil

Vu la loi du 10 juillet 1965, en ses articles 1, 14, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 1998 et suivants du Code Civil

Vu les articles 6, 32-1, 696 et suivants et 700 du CPC

Il est demandé au Tribunal de

▪ RECEVOIR la société MARIC en toutes ses demandes, fins et prétentions ;

A titre principal

▪ DECLARER la SCI CERVAILLES, la SCI CATHEDRALE et la SCI DU 16

[Adresse 30] irrecevables en toutes leurs demandes ;

A titre subsidiaire

▪ DECLARER les sociétés SCI CERVAILLES, SCI CATHEDRALE et SCI DU [Adresse 7], et toute autre partie à l’instance, mal fondée en leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCI MARIC ;

▪ et les en DEBOUTER.

A titre plus subsidiaire, si le Tribunal faisait droit aux demandes des sociétés SCI CERVAILLES, SCI LA CATHEDRALE et SCI DU [Adresse 7] :

▪ DIRE ET JUGER que les sociétés SCI CERVAILLES, SCI CATHEDRALE et SCI DU [Adresse 7] ne peuvent réclamer à la société SCI MARIC le paiement/le remboursement de quelque somme que ce soit, relative à la période antérieure au 10 février 2015 ;

▪ CONDAMNER in solidum ou dans les proportions qu’il plaira au Tribunal, Maître [SG] [LD] ès qualités d’Administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 12] et [Adresse 7] à Versailles et la société FONCIA FOUBERT à relever et garantir la SCI MARIC de toutes condamnations, de toutes natures, y compris au titre de l’article 700 du CPC, des dépens et des intérêts légaux, qui seraient prononcées à son encontre.

En tout état de cause

▪ DEBOUTER les sociétés SCI CERVAILLES, SCI CATHEDRALE et SCI DU [Adresse 7], et toutes autres parties, de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCI MARIC ;

▪ FAIRE INJONCTION à Maître [SG] [LD] ès qualités d’Administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 12] et [Adresse 7] à [Adresse 46] et à la société FONCIA FOUBERT (syndic de l’immeuble du [Adresse 23]), de procéder à la publication des modificatifs des états descriptifs de division et règlements de copropriété de chacun de ces deux immeubles issus de la division du Syndicat des copropriétaires, et ce, dans les deux mois du jugement à intervenir et sous astreinte de de 1 000 € par jour passé ce délai ;

▪ CONDAMNER in solidum, les sociétés SCI CERVAILLES, SCI CATHEDRALE et SCI DU [Adresse 7], Maître [SG] [LD] ès qualités d’Administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 12] et [Adresse 7] à Versailles et la société FONCIA FOUBERT, à payer à la société SCI MARIC la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;

▪ ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

▪ CONDAMNER in solidum, les sociétés SCI CERVAILLES, SCI CATHEDRALE et SCI DU [Adresse 7], Maître [SG] [LD] ès qualités d’Administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 12] et [Adresse 7] à Versailles et la société FONCIA FOUBERT, à payer à la société SCI MARIC la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

▪ CONDAMNER in solidum, les sociétés SCI CERVAILLES, SCI CATHEDRALE et SCI DU [Adresse 7], Maître [SG] [LD] ès qualités d’Administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 12] et [Adresse 7] à Versailles et la société FONCIA FOUBERT aux entiers dépens de l’instance,

Aux termes de ses dernières cvonclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2022, la société FONCIA MANSART demande au Tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER la SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHEDRALE et la SCI DU [Adresse 7] irrecevables et en tout état de cause mal fondées en leur demande tendant à obtenir la nullité des résolutions 12 et 13 de l’assemblée générale du 20 mars 2007, 11 et 12 de l’assemblée générale du 3 janvier 2008 et de l’assemblée générale du 29 janvier 2008 en son intégralité.

Vu l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER la SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHEDRALE et la SCI DU [Adresse 7] irrecevables et mal fondées en leur demande formulée aux fins de voir prononcer l’inopposabilité à l’égard de la scission et du retrait du bâtiment C du Syndicat des copropriétaires initial, et voir réintégrer le bâtiment C dans ce Syndicat des copropriétaires.

Vu l’article 1240 nouveau du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER la SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHEDRALE et la SCI DU [Adresse 7] mal fondées en leur demande formulée à l’encontre de la société FONCIA MANSART venant aux droits de la société FONCIA FOUBERT au titre de remboursement des sommes versées indument au titre des charges de copropriété,

DIRE ET JUGER la SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHEDRALE et la SCI DU [Adresse 7] mal fondées en leur demande de condamnation de la société FONCIA MANSART venant aux droits de la société FONCIA FOUBERT à des dommages et intérêts.

DIRE ET JUGER que la SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHEDRALE et la SCI DU [Adresse 7] succombent dans la charge de la preuve leur incombant s’agissant de la réalité du préjudice invoqué à hauteur de 100.000 €.

DEBOUTER la SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHEDRALE et la SCI DU [Adresse 7] de toutes demandes formulées à l’encontre de la société FONCIA MANSART venant aux droits de la société FONCIA FOUBERT.

DEBOUTER la SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHEDRALE et la SCI DU [Adresse 7] de leur demande formulée à titre infiniment subsidiaire tendant à voir ordonner une expertise judiciaire confiée à un géomètre expert aux seuls frais de la société FONCIA MANSART venant aux droits de la société FONCIA FOUBERT.

CONDAMNER in solidum la SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHEDRALE et la SCI DU [Adresse 7] à payer à la société FONCIA MANSART venant aux droits de la société FONCIA FOUBERT une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHEDRALE et la SCI DU [Adresse 7] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 11 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non recevoir

Sur la nullité de l’assignation

L’article 56 du code de procédure civile dispose dans sa version applicable au litige :

L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier.

Elle comprend en outre l’indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Ces pièces sont énumérées sur un bordereau qui lui est annexé.

Sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Elle vaut conclusions.

Aux termes de l’article 127 du même code dans sa version en vigueur à la date de l’assignation :

S’il n’est pas justifié, lors de l’introduction de l’instance et conformément aux dispositions des articles 56 et 58, des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable de leur litige, le juge peut proposer aux parties une mesure de conciliation ou de médiation.

Les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20] soulèvent la nullité de l’acte introductif d’instance. Ils font valoir au visa de l’article 56 du code de procédure civile qu’aucune tentative de règlement amiable du litige n’a été tentée par les demanderesses avant la délivrance de l’assignation.

Cependant, ainsi que le font valoir à bon droit les demanderesses, l’absence de recherche préalable d’une solution amiable n’est pas sanctionnée par la nullité, celle-ci n’étant prévue par le texte que pour les alinéas 1 à 4. Au surplus, en l’espèce les parties se sont vues proposer une médiation judiciaire de sorte que les prévisions de l’article 127 du code de procédure civile ont été pleinement satisfaites.

Aucune nullité de l’assignation n’étant donc encourue, la demande sera rejetée.

Sur la prescription

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

La SCI MARIC fait valoir que les assemblées générales ayant voté la scission n’ont fait l’objet d’aucune contestation et sont donc définitives par le jeu du délai de forclusion prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ajoute que les demanderesses n’avaient pas la qualité de copropriétaires lorsque le principe de la scission a été adopté. Elle soutient que, pour les mêmes raisons, les demandes tendant à voir déclarer la scission inexistante et/ou réintégrer les lots sont également irrecevables.

La société FONCIA fait valoir elle aussi que les demandes des SCI tendant à voir annuler les résolutions des assemblées générales sont prescrites en raison de la forclusion (article 42 de la loi du 10 juillet 1965) et irrecevables pour défaut de qualité pour agir, les demanderesses ayant acquis la qualité de copropriétaires postérieurement aux assemblées générales litigieuses.

Il est constant que les SCI demanderesses n’avaient pas la qualité de copropriétaires lors des assemblées générales de 2007 et 2008 ayant voté en faveur de la scission. Il n’est pas davantage contestable, ni contesté, que ces assemblées générales n’ont fait l’objet d’aucun recours dans le délai prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit que les demandes tendant à l’annulation des assemblées générales litigieuses ou de certaines de leurs résolutions sont irrecevables sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres moyens soulevés en défense tels que l’impossibilité d’agir en annulation d’assemblée générale par voie de conclusions.

En revanche, il n’est pas justifié d’une fin de non recevoir concernant les autres demandes fondées sur les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965. En effet, les SCI demanderesses fondent leur demande concernant l’inexistence de la scission sur le non respect des dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 sanctionné par le caractère non écrit tel que prévu à l’article 43 de ladite loi. Il n’est donc pas possible de leur opposer utilement le caractère définitif des assemblées générales ayant décidé la scission.

Sur la demande de restitution des charges indûment versées

La société FONCIA fait valoir qu’une telle demande ne peut être formulée qu’à l’endroit de la personne ayant reçu indûment les charges des copropriété et non à l’encontre d’un tiers.

La SCI LAMARTINE DÉVELOPPEMENT indique que le créancier des charges de copropriété est le syndicat des copropriétaires initial.

Les copropriétaires du Bâtiment C font valoir que les demanderesses doivent agir non pas à l’encontre des copropriétaires à titre individuel mais du syndicat des copropriétaires et qu’ils n’ont ainsi pas qualité à défendre à une action en remboursement de charges qui auraient été indûment appelées par le syndicat du [Adresse 12] et [Adresse 7].

La SCI MARIC fait valoir que le seul créancier/débiteur des charges de copropriété impayées est le syndicat des copropriétaires et que les copropriétaires ne peuvent être poursuivis à titre personnel en remboursement de sommes reçues par le syndicat des copropriétaires.

Force est de constater que la demande de restitution des charges n’est pas dirigée contre le syndicat des copropriétaires, seul susceptible d’en être débiteur.

Les SCI demanderesses seront donc déclarés irrecevables en leur demande.

En tout état de cause et à titre surabondant, l’imprécision de la demande de restitution des charges qui auraient été payées indûment, aucun justificatif n’étant produit de nature à en préciser la nature et le montant, ne permettrait pas de faire droit à la demande.

Sur l’inexistence de la scission alléguée par les demanderesses

Aux termes de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige :

I. – Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

II. – Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

Si l’assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l’article 24.

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.

Les demanderesses font valoir que les conditions prévues à l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit qu’en cas de division de la copropriété, l’assemblée générale du syndicat initial doit être appelée à voter sur les conditions matérielles juridiques et financières de la scission n’ont pas été respectées. Elles arguent, à cet égard, que l’examen des pièces produites dans la procédure ne permet pas d’établir que les copropriétaires ont été appelés à statuer sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division contrairement aux exigences de la loi. Elles soulignent que n’ont pas été joints au projet de scission l’étude des servitudes, le document d’arpentage et les modalités financières de la scission envisagée.

En conséquence selon elles, l’ensemble des dispositions constituant l’acte de scission doivent être réputées non écrites.

La société FONCIA fait valoir que :

— dès lors que l’assemblée générale spéciale du bâtiment C souhaitant se retirer du syndicat principal s’est prononcée sur la scission et que le syndicat principal a accepté cette scission, celle-ci est acquise définitivement.

— ces décisions étaient d’autant plus légitimes que les bâtiments étant distincts et indépendants, ils devaient faire chacun leur affaire des charges relatives à leurs parties communes spéciales.

La SCI MARIC fait valoir qu’il résulte de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé que contrairement à ce que prétendent les SCI demanderesses, il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale que les copropriétaires ont statué sur l’ensemble des conditions matérielles,juridiques et financières de la scission.

Il se déduit des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 en son article 28 que la scission de la copropriété est subordonnée à plusieurs conditions de fond qui sont les suivantes :

— il faut que la copropriété soit composée de plusieurs bâtiments ;

— il faut que la division de la propriété du sol soit possible ;

— la volonté des copropriétaires du bâtiment voulant se retirer de la copropriété doit se manifester par l’approbation en assemblée spéciale composée des seuls membres du bâtiment d’une résolution demandant la scission à la majorité des voix des copropriétaires.

C’est une fois le principe de la scission entériné que le syndicat initial va arrêter les conditions matérielles, juridiques et financières de la division.

En l’espèce, l’assemblée générale du 3 janvier 2018 a adopté le nouveau règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Le périmètre de la scission a été identifié et voté dans les termes suivants :

conservation dans le syndicat d’origine du bâtiment A (ancien lot 1), B (ancien lot 2), D (ancien lot 4), du lot 7 (cour commune longeant les bâtiments A,B et D) et des parkings lots 113, 114 et 115 (ancien lot 6)

— retrait du bâtiment C (ancien lot 3) et de la courette longeant le (seul) bâtiment C (lot 5).

Les SCI ne peuvent pas prétendre que le document d’arpentage manquant serait de nature à invalider la scission, ce document n’étant pas exigé par la loi.

Au surplus, ainsi que le fait valoir la SCI MARIC, dès lors que les lots demeurant dans le syndicat d’origine ne se sont pas vus retranchés des parties communes (notamment) spéciales qui lui étaient attachées (hypothèse où une soulte aurait pu être envisagée), il n’y avait pas lieu à compensation financière.

S’agissant des servitudes, les demanderesses ne démontrent pas la nécessité d’en instituer dans le prolongement de la scission.

Les demanderesses ne rapportent donc pas la preuve de leurs allégations suivant lesquelles la division de la copropriété n’aurait pas été décidée conformément aux dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965. Les irrégularités qu’elles allèguent n’étant pas justifiées, elles n’établissent pas le bien fondé de leur demande d’expertise, laquelle sera rejetée.

Elles ne justifient au total ni de leur demande de déclarer réputée non écrite la scission du bâtiment C, ni de leurs demandes subséquentes de voir réintégrer le bâtiment C dans la copropriété initiale.

Sur l’absence de publication de la scission et son inopposabilité aux trois SCI demanderesses

En vertu de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

Aux termes de l’article 4 du décret N°67-223 du 17 mars 1967 :

Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s’ils ont été publiés dans les conditions prévues par l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié.

Il en est de même en ce qui concerne l’état descriptif de division et des actes qui l’ont modifié, lorsqu’ils existent et ont été publiés.

Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent.

Les demanderesses font valoir sur le fondement de ces textes que les actes relatifs au retrait du bâtiment C du syndicat de copropriété initiale n’ont pas fait l’objet d’une publicité foncière et n’ont pas été portés à leur connaissance lors des acquisitions réalisées entre 2013 et 2016.

La société FONCIA fait valoir que :

— la division prend effet dès lors que toutes les décisions ont été prises, les démarches ultérieures ayant seulement pour effet d’en assurer la publication au service de la publicité foncière.

— le fait que le syndic ait rencontré des difficultés pour parvenir à la publication des actes (publication toujours en cours) est sans effet sur les effets juridiques de la scission décidée en 2007 et 2008.

— l’assignation délivrée par les demanderesses a eu pour effet de bloquer les formalités de publication ;

La SCI MARIC fait valoir que :

— les demanderesses ne communiquant pas la totalité de leurs actes d’acquisition, elles ne peuvent pas prétendre qu’elles n’ont pas été informées de la scission et revendiquer son inopposabilité à leur égard.

— les extraits d’actes qu’elles produisent confirment qu’elles se sont vues communiquer avant leurs acquisitions les procès-verbaux des assemblées générales antérieures dont celui de 2012 confirmant les formalités de scission en cours.

— l’opposabilité du règlement aux copropriétaires n’est pas conditionnée par sa publication au fichier immobilier nécessaire uniquement vis à vis des tiers.

Il résulte expressément des dispositions des articles 13 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 4 du décret du 17 mars 1967 que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

En effet, son objet étant immobilier, le règlement de copropriété est soumis aux exigences de la publicité foncière et ne devient opposable aux ayants cause des copropriétaires que par leur accomplissement.

La jurisprudence fait application de ce principe en jugeant que le règlement de copropriété et les actes qui l’ont modifié ne sont opposables aux acquéreurs des lots que s’ils ont été publiés au fichier immobilier antérieurement à l’acte d’acqusisition (V.Civ.3ème 31 janvier 1996-93-18.318).

En l’espèce, il est constant que les modifications du règlement de copropriété n’ont pas été publiées au fichier immobilier. Il y a en conséquence lieu de rechercher si les modifications ont été mentionnées expressément dans les actes d’achat comme l’exige l’article 4 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967.

Les demanderesses versent aux débats :

— l’acte d’acquisition de la SCI DU [Adresse 7] en date du

4 juin 2013 d’un local à usage de bureaux ou d’appartement au 3ème étage du bâtiment A ;

— l’acte d’acquisition de la SCI LA CATHEDRALE en date du 4 juin 2013 des lots 13,14,15,16,17 et 21 du bâtiment A ;

— l’acte d’acquisition de la SCI CERVAILLES en date du 13 décembre 2013 des lots 8,9,11,12,18,22 du bâtiment A ;

— une attestation notariée du 31 mai 2016 visant l’acte d’acquisition par la SCI CERVAILLES de deux lots (une cave et un local à usage de bureaux) dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 20] et [Adresse 7].

Il résulte de l’acte d’acquisition en date du 4 juin 2013 au profit de la SCI DU [Adresse 7] que l’acquéreur s’engage à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues au règlement de copropriété et dans ses modificatifs éventuels dont il déclare avoir pris connaissance et reconnaît en avoir reçu une copie dès avant ce jour ; l’acquéreur sera subrogé par le seul fait des présentes dans les droits et obligations résultant pour le vendeur du règlement de copropriété, de son ou de ses modificatifs et des décisions régulièrement prises par l’assemblée des copropriétaires publiées pour celles devant l’être en ce qu’ils concernent les biens et droits immobiliers faisant l’objet des présentes.

Il est également précisé que le vendeur a fourni lors de l’établissement de l’avant contrat les procès-verbaux en sa possession des trois dernières assemblées générales à l’acquéreur qui déclare en avoir pris parfaite connaissance.

Il résulte de l’acte d’acquisition en date du 4 juin 2013 au profit de la SCI LA CATHEDRALE des dispositions similaires en ce qui concerne le règlement de copropriété. Il est en outre stipulé à l’acte que l’acquéreur reconnaît qu’il lui a été remis la copie du procès verbal des assemblées générales des copropriétaires qui se sont tenues respectivement le 30 juin 2010, 13 janvier 2011, 2 mai 2011, 19 juillet 2012 et 28 novembre 2012.

S’agissant de l’acte d’acquisition de la SCI CERVAILLES, il précise que l’acquéreur reconnaît avoir pris parfaite connaissance des charges et conditions du règlement de copropriété et des éventuels actes modificatifs par la lecture qu’il en a faite. L’acquéreur reconnaît aussi qu’il lui a été remis la copie du procès-verbal des assemblées générales qui se sont tenues respectivement les 26 novembre 2012 et 25 novembre 2013.

L’assemblée générale du 22 mars 2012 comporte un point 14-Exposé sur les opérations de scission en cours. Le point 15 prévoit l’intervention d’un géomètre expert à titre préparatoire à la scission.

Il ne saurait être déduit de ces éléments que la scission s’impose aux acquéreurs ou au titulaire du droit. En effet, il ne peut être considéré que les actes constatent expressément qu’ils en ont eu préalablement connaissance et qu’ils ont adhéré aux obligations qui en résultent.

A cet égard il peut être souligné que les procès verbaux des assemblées générales tenues en 2010 et 2011 ne portent que sur les affaires courantes et non les opérations de scission du bâtiment C et que les mentions portées sur le procès-verbal du 22 mars 2012 sont insuffisantes pour rendre compte de la réalité de la situation, la scission étant d’ailleurs présentée comme en cours.

S’agissant du moyen tiré de l’absence de communication de l’intégralité des actes d’acquisition, il sera observé que :

— les extraits de la partie développée communiqués ne mentionnent pas la scission alors qu’ils comportent la rubrique “Règlement de copropriété” ;

— la société FONCIA, qui produit l’acte d’acquisition de M.[M] pour montrer que l’information sur la scission lui a été donnée, s’abstient elle même de produire les actes d’acquisition des demanderesses.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que les exigences de l’article 4 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 n’étant pas remplies, la scission n’est pas opposable aux demanderesses.

Sur la respondabilité du syndic

Les SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHÉDRALE et la SCI DU [Adresse 7] exposent que la société FONCIA a préparé et fait voter le retrait du bâtiment C du syndicat initial dans des conditions irrégulières et n’a pas procédé à sa publication dans les délais impartis.

La société FONCIA MANSART explique avoir saisi un géomètre-expert dès 2007 afin d’établir un projet d’état descriptif de division après retrait du bâtiment C puis s’être rapprochée d’un Notaire pour procéder aux formalités de publicité foncière. Elle indique s’être heurtée à diverses difficultés malgré les relances adressées à ses interlocuteurs. Elle ajoute que si depuis 2016 la scission n’a toujours pas été publiée, c’est en raison de la présente procédure.

En l’état de ces éléments, il convient de rappeler que l’irrégularité de la scission alléguée par les demanderesses a été écartée par le Tribunal. S’agissant de la publication, force est de constater que la présente instance était de nature à retarder celle-ci.

Aucune faute de la société FONCIA n’est donc caractérisée et la demande de dommages-intérêts doit par conséquent être rejetée.

Sur la demande de publication

La SCI LAMARTINE DÉVELOPPEMENT soutient qu’il appartient aux représentants des syndicats des copropriétaires de mettre en oeuvre les résolutions votées en assemblée générale et ce conformément aux résolutions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

La société FONCIA explique qu’à défaut d’avoir la qualité de copropriétaire, la SCI LAMARTINE DÉVELOPPEMENT n’est pas recevable à solliciter une injonction de procéder aux formalités de publicité foncière. Elle ajoute qu’une telle publication relève de la seule compétence du Notaire.

Il est constant que la SCI LAMARTINE DÉVELOPPEMENT a procédé à la vente de ses lots à la SCI MARIC et ne dispose donc plus de la qualité de copropriétaire.

En revanche la demande de publication est aussi formée par la SCI MARIC.

Il découle du sens de la présente décision que cette demande de publicité foncière expressément exigée par les articles 13 de la loi du 10 juillet 1965 et

4 du décret du 17 mars 1967 est justifiée et sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

En revanche, la volonté de résistance de la société FONCIA et de Maître [LD] n’étant pas avérée, le prononcé d’une astreinte n’est pas justifié à ce stade de la procédure.

Sur les demandes reconventionnelles

Les propriétaires du [Adresse 20] font valoir qu’ils subissent un préjudice moral du fait de l’incertitude que la présente procédure leur a fait subir, les consorts [M] ayant de surcroît rencontré des difficultés lors de la vente de leur appartement.

Cependant, aucune faute des SCI demanderesses ne peut être caractérisée, l’exercice d’une action en justice étant un droit et le fait que les demanderesses succombent en partie dans le cadre de la présente instance ne pouvant pas caractériser une faute de leur part. Pour le même motif la demande de condamnation pour procédure abusive de la SCI MARIC sera rejetée.

S’agissant de la société FONCIA contre laquelle est invoqué un retard dans la publication et un défaut d’information, sa faute n’est pas caractérisée ainsi qu’il a été précédemment exposé.

Sur les autres demandes

Les SCI demanderesses succombent pour l’essentiel de leurs prétentions. Il n’y a pas lieu de les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. De plus il apparaît conforme à l’équité de mettre à leur charge les frais irrépétibles d’instance dans les conditions précisées au dispositif ci-dessous ainsi que les dépens de l’instance.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature du litige, est aussi justifiée eu égard à son ancienneté. Il y a lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20] de leur demande de nullité de l’assignation ;

Déclare irrecevables la SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHÉDRALE et la SCI du [Adresse 7] en leurs demandes d’annulation des résolutions 12 et 13 de l’assemblée générale du 20 mars 2007, des résolutions 11 et 12 de l’assemblée générale du 3 janvier 2008, et de l’assemblée générale du 29 janvier 2008 ;

Déclare irrecevables la SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHÉDRALE et la SCI du [Adresse 7] en leurs demandes de remboursement au titre des charges appelées indûment ;

Déboute la SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHÉDRALE et la SCI DU [Adresse 7] de leurs demandes de dire que la scission est inexistante, que la division n’a pas pris effet et que le syndicat initial n’est pas dissous ;

Dit que la scission et le retrait du bâtiment C ([Adresse 23]) du syndicat initial ([Adresse 18] Versailles) n’est pas opposable à la SCI CERVAILLES, la SCI LA CATHÉDRALE et la SCI DU [Adresse 7] ;

Fait injonction à Maître [SG] [LD] ès qualités d’Administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 12] et [Adresse 7] à [Localité 45] et à la société FONCIA MANSART (syndic de l’immeuble du [Adresse 23]), de procéder à la publication des modificatifs des états descriptifs de division et règlements de copropriété de chacun des deux immeubles issus de la division du syndicat des copropriétaires, et ce, dans les deux mois de la signification du jugement à intervenir ;

Condamne in solidum, les sociétés SCI CERVAILLES, SCI LA CATHEDRALE et la SCI DU [Adresse 7] à Versailles à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  3.000 euros à la SCI MARIC ;

—  3.000 euros à la société FONCIA MANSART ;

—  3.000 euros à la SCI LAMARTINE DEVELOPPEMENT ;

—  375 euros à chacun des copropriétaires du [Adresse 23] (78) à savoir : M. [X] [VF], M. [GU] [GO],

M. [YP] [FR], Mme [D] [Y], M. [M] [GO], Mme [B] [K], Mme [R] [V] et Mme [E] [J] ;

Condamne in solidum, les sociétés SCI CERVAILLES, SCI LA CATHEDRALE et SCI du [Adresse 7] à Versailles aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Fabrice HONGRE-BOYELDIEU pour la partie le concernant ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY