Minute n°

RG N° RG 25/00038 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GTST

Nature de l’affaire : 5AA

Société HABITAT DE LA [Localité 6]

C/

[U] [T] [H]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 19 JUIN 2025

Sous la Présidence de Madame RIGUET Johanna, magistrate à titre temporaire chargées des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 AVRIL 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société HABITAT DE LA [Localité 6],

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M. [I] [B] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

ET :

DEFENDERESSE

Madame [U] [T] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 23 MAI 2017, HABITAT DE LA [Localité 6] a donné à bail à [E] [T] [H] [U] un logement situé [Adresse 2] (86).

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT DE LA [Localité 6] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4164.36 euros en date du 23 AOÛT 2024 au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 FÉVRIER 2025, HABITAT DE LA [Localité 6] a assigné [E] [T] [H] [U] devant le juge du contentieux de la protection auprès du tribunal de proximité de Châtellerault à l’audience du 17 AVRIL 2025 aux fins de voir :

Constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du contrat de location consentie sur le logement situé [Adresse 2] (86),Ordonner l’expulsion de [E] [T] [H] [U] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique, Condamner [E] [T] [H] [U] au paiement de la somme de 6210.51 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 06 février 2025, avec intérêt au taux légal à compter du jour du jugement Condamner [E] [T] [H] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer, indexée sur la hausse des loyers HLM, jusqu’à la libération des lieux.Condamner [E] [T] [H] [U] aux dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 AVRIL 2025.

Lors de l’audience du 17 AVRIL 2025, HABITAT DE LA [Localité 6], représenté par Monsieur [B] dûment habilité, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6117.69 euros au 14 AVRIL 2025 et confirme les termes de sa demande initiale, mais précise ne pas être opposé à l’octroi de délai de paiement suspensif de la clause résolutoire. Il indique que la locataire a repris le paiement des loyers courants.

En défense, [E] [T] [H] [U] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 30 euros en sus du loyer courant. [E] [T] [H] [U] indique avoir eu des problèmes familiaux qui ont nécessité des frais exceptionnels.

Le diagnostic social et financier a été porté avant l’audience à la connaissance de HABITAT DE LA [Localité 6].

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de le [Localité 6] par la voie électronique le 12 FÉVRIER 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 août 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 FÉVRIER 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

— sur le bien fondé de la demande :

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989-I- que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte bien une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

HABITAT DE LA [Localité 6] a fait signifier à [E] [T] [H] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 4164.36 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 23 AOÛT 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

[E] [T] [H] [U] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 23 AOÛT 2024, réglé les causes dudit commandement, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 05 OCTOBRE 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L.442 5 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation dispose par ailleurs que : Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5 de l’article L.101 1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en oeuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

En l’espèce, au soutien de sa demande, HABITAT DE LA [Localité 6] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6117.69 euros à la date du 14 AVRIL 2025, déduction faite des derniers loyers réglés et des frais de procédure qui relèvent des dépens (182.41 euros).

Il sera relevé que le demandeur justifie de l’envoie du courrier au locataire de mise en demeure visé par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation et relatif au supplément de loyer et de l’envoie du courrier de mise en demeure visé par l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation

[E] [T] [H] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

[E] [T] [H] [U] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 6117.69, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement comme demandé dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (…) l’article 24 VII. Précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que :

[E] [T] [H] [U] a repris le paiement des loyers courants et qu’elle est en situation de régler sa dette dans le délai prévu par la loi, une régularisation de charges étant prévues en juin qui va fortement en diminuer le montant de l’arriéré locatif.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, [E] [T] [H] [U] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront donc suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

En cas de non-respect de ce moratoire, HABITAT DE LA [Localité 6] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de [E] [T] [H] [U].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que [E] [T] [H] [U] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (349.48 euros de loyer et 260.03 euros de charges par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 05 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur les demandes et accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [E] [T] [H] [U] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de HABITAT DE LA [Localité 6]

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 MAI 2017 entre HABITAT DE LA [Localité 6] et [E] [T] [H] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (86) sont réunies à la date du 05 OCTOBRE 2025;

CONDAMNE [E] [T] [H] [U] à verser à HABITAT DE LA [Localité 6] la somme de 6117.69 euros(décompte arrêté au 14 AVRIL 2025- , incluant le loyer de MARS 2025), à compter de la présente décision;

AUTORISE [E] [T] [H] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour [E] [T] [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, HABITAT DE LA [Localité 6] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que [E] [T] [H] [U] soit condamnée à verser à HABITAT DE LA [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence, de résiliation du bail, indexée sur la hausse des loyers HLM, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE [E] [T] [H] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture .

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE