TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [K] [I]

[J] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01891 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DZI

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 22 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. RLF – RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0159

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 janvier 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 22 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01891 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DZI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 avril 2023, SA [Adresse 8] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [K] et Mme [I] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] – escalier 1 – 1er étage- appartement n°6) [Localité 5], avec parking, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1599,10 euros.

Par actes de commissaire de justice du 3 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3542,34 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [K] et Mme [I] [J] le 9 septembre 2024.

Par assignations du 5 février 2025, SA RLF Résidence Le Logement des Fonctionnaires a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [K] et Mme [I] [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2995,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire, appelée à l’audience du 11 avril 2025, a été renvoyée à l’audience du 11 juillet 2025 puis à l’audience du 13 novembre 2025.

À l’audience du 13 novembre 2025, SA [Adresse 8] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [I] [K] et Mme [I] [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La SA RLF Résidence Le Logement des Fonctionnaires ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA [Adresse 8] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 3 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3542,34 euros n’a pas été intégralement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification, seule une somme de 2326,12 euros a été réglée pendant le délai.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 novembre 2024, à minuit.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, aucune demande n’est faite en ce sens par le bailleur et il ressort du décompte actualisé au 3 novembre 2025 que les locataires ne se sont pas intégralement acquittés du dernier loyer d’octobre 2025 avant l’audience. Dans ces conditions, il n’est pas possible de leur accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA RLF Résidence Le Logement des Fonctionnaires à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 novembre 2025, M. [I] [K] et Mme [I] [J] lui devaient la somme de 1402,82 euros, soustraction faite des frais de procédure, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation.

M. [I] [K] et Mme [I] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à SA RLF Résidence Le Logement des Fonctionnaires ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [K] et Mme [I] [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de SA [Adresse 8] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 avril 2023 entre SA RLF Résidence Le Logement des Fonctionnaires, d’une part, et M. [I] [K] et Mme [I] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 3 novembre 2024, à minuit,

ORDONNE à M. [I] [K] et Mme [I] [J] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] avec parking, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [I] [K] et Mme [I] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [I] [K] et Mme [I] [J] à payer à SA [Adresse 8] la somme de 1402,82 euros (mille quatre cent deux euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif, des charges et indemnités d’occupation, montant arrêté au 3 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [I] [K] et Mme [I] [J] à payer à SA RLF Résidence Le Logement des Fonctionnaires la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [I] [K] et Mme [I] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 septembre 2024 et celui des assignations du 5 février 2025,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge