5AZ Minute N°

N° RG 23/00145 – N° Portalis DB3J-W-B7H-F6SW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 01 AOUT 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [S] [W]

DEMANDEUR

Monsieur [C] [U] [B] [J] [K]

né le 08 Décembre 1982 à [Localité 3],

demeurant Chez Madame [O] [D] [Adresse 1]

Représenté par Maître Mohamad-Raeid MOUSSA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [H] [M]

né le 04 Janvier 1959 à [Localité 7],

et

Madame [W] [M]

née le 22 Février 1959 à [Localité 4],

demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Stéphane FERRY, avocat au barreau de LA ROCHELLE- ROCHEFORT, substitué par Maître Charlotte JOLY, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 JANVIER 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 MARS 2025, DATE PROROGEE AU 04 AVRIL 2025, PUIS 24 AVRIL 2025, 16 MAI 2025 ET 01 AOUT 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 10 février 2018, M. [H] [M] et Mme [W] [M] ont donné à bail à M. [C] [B] [J] [K] et Mme [V] [F] une maison d’habitation située à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel alors fixé à 570 €. Un dépôt de garantie de même montant a été versé à la conclusion du bail.

Suivant un acte daté du 14 février 2018, M. [X] [F] et Mme [R] [F] se sont portés cautions solidaires du paiement des loyers pour une durée de trois ans, dans la limite de 20 520 €.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement dressé entre bailleurs et locataires le 1er mars 2018.

Mme [V] [F] a quitté les lieux le 30 juin 2021.

Le 15 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié aux locataires pour un montant en principal de 1 273,82 € au titre des loyers et charges dus à cette date. Cet acte a été signifié à M. [X] [F] et Mme [R] [F], en leur qualité de cautions, le 21 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2023, M. [C] [Z] [K] a fait assigner M. [H] [M] et Mme [W] [M] sur le fondement des articles 6 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins :

— de constater la validité de la clause résolutoire, dans la mesure où il soutient avoir réglé les loyers,

— qu’il soit jugé que sa dette ne peut être du montant réclamé, compte tenu des travaux qu’il a réalisés dans le logement loué.

Il a par ailleurs sollicité leur condamnation au paiement d’une indemnité de 3 000 € en réparation de son préjudice moral, et a demandé leur condamnation sous astreinte à réaliser des travaux nécessaires à la remise en état du logement ; il a sollicité par ailleurs leur condamnation au paiement de la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour non-transmission des quittances de loyer, assortie d’une astreinte ; d’une autre indemnité de 1 000 € pour non-transmission des diagnostics obligatoires, avec consignation des loyers, et subsidiairement la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise ; à titre subsidiaire, il a demandé à bénéficier de délais de paiement pour les sommes dont il pourrait être reconnu redevable ; il a enfin sollicité une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre du 7 avril 2023, M. [C] [J] a avisé M. [H] [M] de ce qu’il libérait le logement le jour même.

Suivant procès-verbal de constat du 22 mai 2023, un état des lieux de sortie a été dressé par Maître [A] [Y], commissaire de justice à [Localité 6], associé au sein de la SAS AURIK.

*

A l’audience de renvoi du 10 janvier 2025, M. [C] [Z] [K] a maintenu ses demandes, en demandant toutefois qu’il soit constaté que par décision en date du 19 février 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Vienne a prononcé à son égard une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, comportant effacement de la totalité de ses dettes, les époux [M] les ayant préalablement déclarées. Il a porté à la somme de 2 000 € sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] [M] et Mme [W] [M] ont conclu au rejet des demandes formées par M. [C] [B] [J] [K], en soutenant qu’il n’y a plus lieu de stater sur l’application de la clause résolutoire du bail compte tenu de la libération des lieux, intervenue le 7 avril 2023. Ils ont par ailleurs demandé sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— loyers impayés : 4 357,82 €

— travaux de réfection de la maison louée : 11 224 €

— article 700 du code de procédure civile : 2 000 €.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 mars 2025, délai qui a été prorogé au 4 avril 2025 en raison d’une surcharge de travail du magistrat, puis au 24 avril 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat, puis au 16 mai 2025 et 01 août 2025 en raison de la surcharge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il convient de relever que les parties s’accordent pour constater que les lieux loués ont été libérés le 7 avril 2023, cette date étant au demeurant celle qui figure sur le courrier adressé par M. [C] [B] [J] [K] à ses bailleurs, les informant qu’il quittait le logement le jour même. Dès lors, le débat sur la validité de la clause résolutoire, et son application par suite de la signification du commandement de payer du 15 septembre 2023 devient dans objet, de même que la demande aux fins de réalisation de travaux sous astreinte, le demandeur ne justifiant plus d’un intérêt à agir. De même, est désormais sans objet la demande d’expertise initialement sollicitée à titre subsidiaire par M. [C] [B] [J] [K].

Sur les demandes relatives au paiement des loyers

Les demandes formées par ailleurs par M. [C] [Z] [K] en réparation d’un préjudice moral et en indemnisation d’un préjudice qui serait né du refus de délivrance des quittances de loyer sont intimement liées à celles qui sont formées par ailleurs par M. [H] [M] et Mme [W] [M] au titre des impayés de loyers, qui doivent être par conséquent préalablement examinées.

En l’espèce, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au soutien de leur demande en paiement des arriérés de loyers, M. [H] [M] et Mme [W] [M] produisent aux débats un décompte arrêté au 8 janvier 2023 aboutissant à un solde débiteur de 4 357,82 €. Si M. [C] [B] [J] [K] conteste la réalité des sommes y figurant en communiquant sa pièce n° 12 constituée du même décompte, augmenté d’observations en marge semblant contredire les chiffres qui y figurent, il n’accompagne pas ces contestations de pièces pouvant constituer un commencement de preuve de paiement de loyers, susceptibles de mettre en doute la sincérité du décompte. Les seules pièces produites sont en effet la copie de relevés de compte de décembre 2019 et de janvier 2020 (pièce n° 13 du demandeur) aux termes desquelles, si un virement de 450 € a été effectué le 12 décembre 2019 il s’agit en réalité d’un virement interne n’ayant par conséquent aucune incidence sur le montant des impayés ; par ailleurs, si un virement de 474 € apparaît effectivement en date du 21 janvier 2020 avec pour libellé “loyer”, il convient de relever que cette somme a été prise en considération dans le décompte produit par les bailleurs, qui ne peut donc être modifié sur ce point.

Le décompte produit par M. [H] [M] et Mme [W] [M], qui n’est donc pas susceptible d’être remis en cause, fait apparaître les soldes suivants :

— année 2020 : 905 €

— année 2021 : 1 132,82 €

— année 2022 : 530 €.

S’agissant de l’année 2023 il sera rappelé qu’aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le seul courrier valant congé a été adressé par M. [C] [B] [J] [K] le 7 avril 2023, et que ce courrier ne mentionne pas d’indications quant à sa situation, qui auraient pu être susceptibles de justifier de l’existence d’un préavis réduit à un mois.

Dès lors, il sera considéré que M. [C] [Z] [K] restait redevable des loyers jusqu’au 7 juillet 2023. Dans la mesure où le décompte communiqué par M. [H] [M] et Mme [W] [M] s’arrête à fin mai, il sera pris en compte pour la somme de 2 850 € représentant cinq mois de loyers au titre desquels aucun paiement n’a été effectué.

En conséquence, M. [C] [Z] [K] sera au total condamné à payer à M. [H] [M] et Mme [W] [M] la somme de 4 357,82 € au titre des loyers impayés.

Il en résulte qu’il sera débouté de sa demande en communication de quittances, qui concerne les échéances impayées, et de sa demande en dommages-intérêts subséquente ; de même il ne peut à l’évidence justifier d’aucun préjudice moral de ce chef et sera également débouté de cette demande.

Sur la demande relative à l’absence de délivrance des diagnostics techniques

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à la date de signature du bail, impose au bailleur de fournir à son locataire un dossier de diagnostic annexé au contrat de location lors de sa signature. Toutefois, cette obligation n’est qu’informative et la loi ne prévoit pas de sanction à l’absence de communication ; de même le locataire ne peut, par ailleurs, se prévaloir du contenu de ce dossier pour exiger l’application des recommandations qui pourraient y figurer.

Dès lors, s’il est constant que M. [H] [M] et Mme [W] [M] ont manqué à leur obligation, M. [C] [B] [J] [K] ne justifie en revanche d’aucun préjudice indemnisable lié à cette absence d’information, et sera par conséquent débouté de la demande de dommages-intérêts qu’il forme sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts fondée sur l’absence de réalisation de travaux par les bailleurs

La demande de dommages-intérêts pour préjudice moral dont M. [C] [Z] [K] estime qu’elle serait justifiée à hauteur de 3 000 € (incluant le préjudice qu’il estime avoir subi du fait de la signification du commandement de payer, déjà écarté) est motivée, aux termes de ses conclusions, par le refus des bailleurs de prendre en compte l’existence d’une fuite d’eau signalée en 2021.

Si, en l’espèce, la production aux débats de la copie écran d’un SMS non daté permet d’établir que les bailleurs ont été avertis de cette difficulté, il résulte également de la communication en annexe à cette pièce n° 3 du devis établi par un artisan le 15 mars 2021 que cette demande avait été étudiée par les époux [M]. Toutefois, il ressort des termes des conclusions de M. [C] [B] [J] [K] qu’un plombier est bien intervenu sur place ; par ailleurs la production par le demandeur d’une facture de cabine de douche établie ultérieurement démontre que la difficulté relative à une fuite avait nécessairement été réglée.

Dès lors, le préjudice allégué par M. [C] [B] [J] [K] ne présente aucune évidence, et il sera débouté de cette demande particulière.

Sur la demande de M. [H] [M] et Mme [W] [M] en indemnisation de réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les réparations locatives sont à la charge du locataire, sauf notamment si elles sont occasionnées par vétusté. A cet égard, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Si le bail conclu entre les parties ne comporte pas de renvoi à une grille de vétusté, il convient, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, à savoir cinq années, d’appliquer un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’usure normale des équipements.

En l’espèce, l’examen de l’état des lieux d’entrée démontre qu’à l’époque les lieux étaient, d’un commun accord, considérés comme en “bon état”, à l’exception de la peinture de deux portes extérieures et d’une détérioration partielle des piliers des murs de façade.

L’état des lieux de sortie, réalisé par commissaire de justice le 22 mai 2023 en présence de M. [C] [B] [J] [K] démontre en revanche que la maison louée a été restituée très sale, et que les peintures en particulier étaient très sales, ce qui impliquait la nécessité d’avoir à les faire reprendre.

Pour justifier de leur demande en réparation, M. [H] [M] et Mme [W] [M] produisent aux débats un devis établi par LC HABITAT le 22 août 2023 pour un total de 11 224 € hors taxes, la TVA n’étant pas applicable.

Ce devis concerne la réfection des trois chambres, du salon-séjour et de la cuisine en intégralité, à savoir les murs et les plafonds. Or, s’il est établi que la peinture des murs était rendue nécessaire par l’état des lieux à la sortie, aucune indication n’y figure quant à l’état des plafonds. Dès lors, le chiffrage du devis ne peut être pris en compte que pour les murs.

Les surfaces à peindre étant détaillées, il convient de ne prendre en compte que celles des murs, qui représentent un total de 181,15 m2, ce qui représente, à raison de 36 € par m2, un total de 6 521,40 €. Compte tenu de la durée du bail, il convient d’appliquer à cette somme un coefficient de vétusté de 50 %, de sorte que la somme dont est redevable M. [C] [B] [J] [K] sera réduite à 3 260,70 €.

La peinture des plinthes, évaluée à 245 €, sera par ailleurs prise en compte avec application du même coefficient, soit pour 122,50 €.

S’agissant des portes, il convient de relever qu’elles étaient déjà en mauvais état à l’entrée, et qu’aucune indication n’est donnée permettant en particulier de justifier de la nécessité de changer la porte de la chambre n° 3 : il n’y a donc pas lieu de prendre en compte ce poste particulier.

Il en est de même relativement à la réparation d’un volet PVC, les indications de l’état des lieux de sortie ne permettant pas de vérifier de quel volet il s’agit, ni de son état.

Enfin, il convient de prendre en compte les frais de ramonage, évalués à 139 €, qui relèvent des obligations du locataire.

Au total, le montant des réparations locatives imputables à M. [C] [Z] [K] se monte par conséquent à la somme de 3 522,20 €.

De cette somme, il conviendra de soustraire celle de 570 € versée à titre de dépôt de garantie à la signature du bail : en conséquence, M. [C] [B] [J] [K] sera condamné à payer à M. [C] [Z] [K] la somme de 2 952,20 € au titre des réparations locatives.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement

S’il est établi que la commission de surendettement des particuliers de la Vienne a prononcé l’effacement total des dettes de M. [C] [Z] [K], parmi lesquelles figurent les créances de M. [H] [M] et Mme [W] [M], cette circonstance n’est pas de nature à empêcher ces derniers de voir consacrer leur créance par jugement. Dès lors, il sera simplement constaté que celle-ci est concernée par la procédure en question.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens de l’instance comprendront ceux de l’instance en référé enregistrée sous le numéro RG 23/00052, opposant les mêmes parties, ayant abouti à une ordonnance de référé de ce jour ; ils seront mis à la charge de M. [C] [Z] [K], partie perdante.

Par équité, M. [C] [Z] [K] devra en outre verser à M. [H] [M] et Mme [W] [M] une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE sans objet la demande en contestation de la validité de la clause résolutoire du bail et de son application ;

DÉCLARE irrecevables pour défaut d’intérêt à agir la demande de M. [C] [Z] [K] aux fins de réalisation de travaux sous astreinte et sa demande subsidiaire aux fins d’expertise ;

CONDAMNE M. [C] [Z] [K] à payer à M. [H] [M] et Mme [W] [M] la somme de 4 357,82 € (quatre mille trois cent cinquante-sept euros, quatre-vingt deux centimes) au titre des loyers impayés ;

DÉBOUTE M. [C] [B] [J] [K] de ses demandes relatives à la délivrance de quittances de loyers, et en réparation d’un préjudice moral ;

DÉBOUTE M. [C] [Z] [K] de sa demande de dommages-intérêts fondée sur l’absence de délivrance du dossier de diagnostic technique ;

DÉBOUTE M. [C] [B] [J] [K] de sa demande de dommages-intérêts fondée sur l’absence de réalisation de travaux par les bailleurs ;

CONDAMNE M. [C] [B] [J] [K] à payer à M. [H] [M] et Mme [W] [M] la somme de 2 952,20 € (deux mille neuf cent cinquante-deux euros, vingt centimes) au titre des réparations locatives ;

AUTORISE M. [H] [M] et Mme [W] [M] à conserver le dépôt de garantie versé à la signature du bail ;

CONSTATE que par décision du 19 février 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Vienne a prononcé un effacement total des dettes de M. [C] [Z] [K], les époux [M] ayant préalablement déclaré leur créance ;

CONDAMNE M. [C] [Z] [K] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment ceux afférents à l’instance en référé enregistrée sous le numéro RG 23/00052 ;

CONDAMNE M. [C] [Z] [K] à verser à M. [H] [M] et Mme [W] [M] une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE