5AE Minute N°

N° RG 24/00787 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GREA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 19 SEPTEMBRE 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [H] [P]

DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 5] – O.P.H. DE LA [Localité 5]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Corinne BAYLAC, avocat au barreau de TOURS, substituée par Maître Pascale DEBERNARD, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [V] [M]

demeurant Chez Mme [C] [D] – [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 AVRIL 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 20 JUIN 2025, DATE PROROGEE AU 19 SEPTEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 mai 2018, l’Office public de l’habitat de la [Localité 5] a donné à bail à Monsieur [V] [M] un appartement de type 3 situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel alors fixé à 222,39 €, ainsi qu’une provision de 92,24 € à valoir sur les charges locatives. Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal a été versé à la conclusion du bail.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 31 mai 2018.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 15 juin 2020 suivant procès-verbal établi par la SAS Aurik, huissiers de justice associés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 septembre 2023, l’Office public de l’habitat de [Localité 3] a mis Monsieur [V] [M] en demeure d’avoir à lui régler la somme de 3 235,07 € représentant le solde restant dû au titre des loyers impayés et des réparations locatives.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, l’Office public de l’habitat de la Vienne a fait assigner Monsieur [V] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3 235,07 € au titre des impayés de loyers et des réparations locatives, cette somme devant être majorée des intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 4 septembre 2023 ; il a en outre sollicité une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Assigné par dépôt à étude, Monsieur [V] [M] n’a pas comparu à l’audience du 18 avril 2025 et n’y était pas représenté.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l’extrait du compte de Monsieur [V] [M], produit aux débats par l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 5], qu’à la date de reprise des lieux, soit au 3 août 2020, Monsieur [V] [M] restait débiteur de la somme de 971,99 € après régularisation des charges et prestations communes, de laquelle il convient toutefois de retrancher la somme de 144,04 € intitulée “complémentaire juillet 2020" qui n’est pas explicitée et dont il n’est donc pas justifié.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose encore que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les réparations locatives sont à la charge du locataire, sauf notamment si elles sont occasionnées par vétusté. A cet égard, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Si le bail conclu entre les parties ne comporte pas de renvoi à une grille de vétusté, il convient, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, à savoir près de deux années, d’appliquer un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’usure normale des équipements.

En l’espèce, l’examen de l’état des lieux d’entrée démontre que le logement était généralement en bon état ou en état d’usage. En revanche, l’état des lieux de sortie fait apparaître que le logement n’a pas été nettoyé avant sa restitution ; que les murs et les plafonds sont désormais en mauvais état et sales dans leur totalité ; que des éléments ont été dégradés sans que ce phénomène soit dû à une usure normale ; enfin que des encombrants ont été laissés dans l’appartement.

Il n’est pas contestable, compte tenu des éléments de comparaison figurant sur les états de lieux, que les travaux de peinture effectués dans l’appartement postérieurement à la reprise des lieux étaient nécessaires, tels qu’ils figurent sur le décompte de réparations locatives produit aux débats par l’Office public de l’habitat de la [Localité 5]. Toutefois, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, soit deux ans, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 20 %, outre un coefficient supplémentaire lorsque les peintures n’étaient pas neuves au moment de l’entrée du locataire, dans les proportions suivantes et tenant compte de l’état d’usage avancé ou non :

— entrée : plafond : 20 %, murs : 50 %, menuiserie : 50 % ;

— cuisine : plafond : 20 %, murs : 50 %, menuiserie : 50 % ;

— séjour : plafond : 20 %, murs : 50 % ;

— chambre 1 : plafond : 30 %, murs : 80 % ;

— chambre 2 : plafond : 50 %, murs : 0 % ;

— toilettes : plafond : 20 %, murs : 50 %.

Le montant des reprises de peinture à la charge du locataire s’élève ainsi, sur la base du décompte produit par le bailleur, à : 1000,91 €.

Le décompte de réparations locatives comporte en outre des frais de remise en état des éléments dégradés ou manquants (prises de courant, étagère d’un meuble sous évier, serrures, interrupteur), pour un total de 104,50 € duquel il conviendra de retrancher un coefficient de vétusté de 50 % pour le meuble sous évier, pour un résultat à la charge du locataire de 96,25 €.

Il comporte également les frais de nettoyage complet de l’appartement pour la somme de 257,77 €, qui sera à la charge du locataire.

Enfin, si le décompte fait apparaître une somme de 53,24 € imputée au titre de “PRIX REGIE”, il est impossible de savoir à quoi cette somme se rapporte, en sorte qu’elle ne sera pas prise en compte.

En conséquence, les réparations locatives imputables à Monsieur [V] [M] se chiffrent à la somme de 1354,93 €.

De cette somme il convient de déduire celle de 222,39 € versée à titre de dépôt de garantie.

Il en résulte que Monsieur [V] [M] reste redevable de la somme de 1132,54 € au titre des réparations locatives.

Par ailleurs, il sera constaté que l’Office public de l’habitat de la [Localité 5] a perçu, postérieurement à la restitution des lieux la somme de 400 € par sept réglements effectués au cours de l’année 2021, ainsi que cela figure au décompte de créance.

Les sommes restant dues par Monsieur [V] [M] sont donc les suivantes :

— loyers impayés : 827,95 €

— réparations locatives après déduction du dépôt de garantie : 1132,54 €

— déduction des sommes versées : – 400,00 €

soit au total : 1560,49 €.

Monsieur [V] [M] sera condamné au paiement de cette somme.

S’agissant de la demande particulière visant à obtenir que le taux d’intérêt applicable à cette somme principale soit majoré de cinq points, il ressort de l’examen de l’assignation que le demandeur n’a pas précisé le fondement juridique sur lequel il entend la fonder. Il sera précisé que le taux majoré de cinq points relève des dispositions de l’article L.313-3 du code monétaire et financier, qui ne prévoit cette possibilité qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire.

Partie perdante, Monsieur [V] [M] sera tenu aux dépens.

En revanche, la situation économique respective des parties justifie qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [M] à payer à l’Office public de l’habitat de la [Localité 5] la somme de 1560,49 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 ;

AUTORISE l’Office public de l’habitat de la [Localité 5] à conserver le dépôt de garantie versé à la conclusion du bail ;

DEBOUTE l’Office public de l’habitat de la [Localité 5] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [M] aux dépens de l’instance.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE