MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 21/02479 – N° Portalis DB3J-W-B7F-FQGW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Madame [N] [R]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Jessy RENNER, avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [U]

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Emma LABADIE, avocat postulant au barreau de POITIERS et par M^e Amaury AUZOU, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.S. [Adresse 9]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Stéphane PILON de la SELARL AVOCATS DU GRAND LARGE, avocats au barreau de POITIERS

LE :

Copie simple à :

— M^e RENNER

— M^e LABADIE

— M^e PILON

Copie exécutoire à :

— M^e RENNER

— M^e LABADIE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Marie PALEZIS

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 28 janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations des 25 et 28 octobre 2021 par lesquelles Mme [N] [R] a engagé une action en justice contre M. [H] [U] et la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile), pour obtenir principalement la réalisation judiciaire d’une vente immobilière ;

Vu les écritures respectives des parties :

Mme [N] [R] : 04 juin 2024 ;M. [H] [U] : 30 janvier 2023 ;SAS [Adresse 9] : 02 avril 2024 ;

Vu la clôture prononcée au 19 décembre 2024 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

1. Sur la demande principale de Mme [N] [R] en réalisation judiciaire de la vente immobilière.

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, il résulte des éléments mis aux débats que Mme [N] [R], locataire d’un bien immobilier appartenant à M. [H] [U] et pour la gestion duquel celui-ci avait mandaté la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU, a reçu le 29 avril 2021 par LRAR électronique (AR24) de l’agence immobilière un congé pour vendre, avec offre de vente au prix de 120.000 euros net vendeur (pièce [R] n°1).

Or, en l’état des éléments aux débats, il convient de retenir que la SAS [Adresse 9] était contractuellement liée à M. [H] [U] aux termes d’un mandat de gérance n°12118 du 27 septembre 2012 lequel s’étendait aux actes d’administration mais stipulait expressément, pour l’hypothèse d’un congé pour vente selon la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que le mandant devrait donner un mandat spécial au mandataire précisant notamment le prix (pièce [U] n°2).

Aucun élément aux débats ne permet d’identifier un tel mandat, et il est au contraire justifié que peu après la délivrance du congé, M. [H] [U] a écrit à la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU pour lui indiquer qu’il n’avait pas validé le prix de vente de 120.000 euros net vendeur tel que reproduit dans le congé.

Dès lors, à défaut de mandat spécial valable, la SAS [Adresse 9] n’a pas pu valablement émettre d’offre de vente au nom de M. [H] [U]. Par conséquent, aucun contrat de vente n’a pu valablement se former entre M. [H] [U] et Mme [N] [R].

Par suite, la demande principale de Mme [N] [R] en réalisation judiciaire de cette vente, et les demandes qui y sont liées, sont nécessairement rejetées.

2. Sur la demande de Mme [N] [R] en nullité du congé du 26 avril 2024.

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose notamment que : « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

En l’espèce, M. [H] [U] a fait délivrer à Mme [N] [R] un second congé pour vendre, à un prix supérieur, le 26 avril 2024 (pièce [R] n°24).

Mme [N] [R] ne présente contre la validité de ce congé aucun moyen de nullité autre que la circonstance que le bien aurait été régulièrement vendu par l’effet de l’acceptation de l’offre de vente contenue dans le congé précédent, ce qui est toutefois rejeté par le présent jugement.

Dès lors, il faut rejeter la demande en nullité du congé du 26 avril 2024.

3. Sur les demandes de Mme [N] [R] au titre des loyers et en réparation de ses préjudices.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU a délivré à Mme [N] [R] un congé pour vendre avec un prix de vente erroné, en ce que le prix de vente n’avait pas été validé par le propriétaire aux termes notamment d’un mandat spécial de vente.

La SAS [Adresse 8], par ailleurs professionnelle de la gestion immobilière, a ainsi commis à l’égard de Mme [N] [R] une faute délictuelle, justifiant l’allocation de dommages et intérêts à condition d’identifier des préjudices en lien de causalité suffisant avec cette faute.

3.1. Sur la demande indemnitaire au titre des loyers versés pour 10.773 euros.

La demande repose sur l’hypothèse que la vente aurait été parfaite depuis 2021, ce qui est rejeté par le présent jugement.

Dès lors, il ne peut être fait droit à la demande visant en substance au remboursement des loyers versés, au propriétaire puis auprès de la CARPA à compter de courant 2023.

Il convient seulement de renvoyer les parties à exécuter scrupuleusement leur contrat jusqu’à son terme et à effecteur les comptes entre elles en conséquence, étant rappelé que le présent jugement rejette également la demande en nullité du congé du 26 avril 2024.

3.2. Sur la demande en restitution des loyers séquestrés à compter de juillet 2023.

Pour les mêmes motifs, et à défaut d’éléments suffisants aux débats pour établir le compte entre les parties afin de déterminer notamment les sommes dues au bailleur jusqu’au terme du contrat et les sommes à restituer à Mme [N] [R] comme excédant ce qu’elle devait en exécution du bail, il y a seulement lieu d’autoriser Mme [N] [R] à récupérer les sommes qu’elle a fait consigner sur le compte séquestre de la CARPA et/ou du Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Poitiers, à charge pour les parties d’effectuer les comptes entre elles.

3.3. Sur la demande pour 554 euros au titre des cotisations d’assurance du prêt immobilier.

Il est justifié que Mme [N] [R] paye sans utilité des cotisations d’assurance en lien avec un prêt immobilier alors que la vente ne peut aboutir.

La SAS [Adresse 9] ne justifie pas, contrairement à ce qu’elle allègue, qu’elle avait formellement averti Mme [N] [R], dès mai 2021, que le congé pour vente était erroné et qu’ainsi la vente ne pourrait aboutir au prix de 120.000 euros net vendeur.

En conséquence, Mme [N] [R] a droit à indemnisation de ce préjudice en totalité soit 554 euros.

3.4. Sur la demande pour 3.000 euros au titre des diligences auprès de sa banque.

Il n’est pas rapporté la preuve que Mme [N] [R] a subi un dommage du fait qu’elle a dû effectuer des diligences auprès de sa banque afin de prolonger la durée de validité d’une offre de prêt immobilier.

La demande est rejetée.

3.5. Sur la demande subsidiaire pour 22.500 euros pour le préjudice dévolution des taux d’emprunt bancaire.

Il résulte des éléments mis aux débats que Mme [N] [R] a été leurrée par la faute de la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU et qu’elle a ainsi pu croire pouvoir poursuivre la réalisation de la vente au prix net vendeur de 120.000 euros.

Contrairement, à nouveau, à ce que soutient l’agence immobilière, les éléments aux débats ne rapportent pas la preuve que Mme [N] [R] a été précocement informée de l’erreur affectant le prix mentionné au congé, la SAS [Adresse 9] évoquant seulement des contacts téléphoniques ce qui est insuffisant au vu en particulier de sa qualité de professionnelle de la gestion immobilière.

En considération des éléments aux débats quant aux taux dans les deux offres de prêt transmises par Mme [N] [R], à savoir avec pour chacune au taux débiteur nominal inférieur à 1% (pièce [R] n°3), et en considération de la fluctuation à la hausse des taux d’intérêts en matière de crédit immobilier depuis 2021, il est justifié de fixer à 20.000 euros le préjudice subi par Mme [N] [R] au titre de la perte de chance de contracter à un tel taux.

4. Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles de M. [H] [U].

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

M. [H] [U], qui a en 2024 délivré un nouveau congé pour vendre au prix net vendeur de 165.000 euros, ne peut démontrer aucun préjudice, ni moral, ni de jouissance, résultant pour lui de la faute commise par la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU telle que retenue précédemment, ou de toute autre faute, au-delà du désagrément inhérent à la nécessité de se défendre en justice.

Les demandes sont rejetées.

5. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

La SAS [Adresse 9] supporte les dépens.

La SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU doit payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

3.000 euros à Mme [N] [R] ;2.000 euros à M. [H] [U] ;et toute autre demande sur le même fondement est rejetée.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de Mme [N] [R] tendant à constater la vente de l’appartement composé d’une entrée avec placard, séjour avec coin cuisine, chambre avec placard, salle de bain avec WC, balcon et parking en sous-sol situé [Adresse 1] à [Localité 7] cadastré section EO [Cadastre 5] pour une surface de 00ha 13a 50 ca entre M. [H] [U], vendeur et au profit de Mme [N] [R], acquéreur, moyennant le prix de 120 000 euros, avec transfert de propriété à la date de l’assignation ;

REJETTE la demande de Mme [N] [R] en annulation du congé avec offre de vente signifié le 26 avril 2024 par M. [H] [U] ;

AUTORISE Mme [N] [R] à récupérer les sommes consignées sur le compte séquestre

de la CARPA et/ou du Bâtonnier de l’Ordre des avocats de [Localité 6] en lien avec l’exécution du contrat de bail d’habitation liant Mme [N] [R] et M. [H] [U] ;

RENVOIE les parties à effectuer les comptes entre elles en lien avec l’exécution du contrat de bail d’habitation liant Mme [N] [R] et M. [H] [U] ;

CONDAMNE la SAS [Adresse 9] à payer à Mme [N] [R] en réparation de ses préjudices :

554 euros à Madame [R] au titre de ses cotisations d’assurance pour le prêt immobilier ;20.000 euros pour le préjudice lié à l’évolution à la hausse des taux d’emprunt bancaire ;

REJETTE les demandes indemnitaires de M. [H] [U] ;

CONDAMNE la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU aux dépens ;

CONDAMNE la SAS [Adresse 9] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

3.000 euros à Mme [N] [R] ;2.000 euros à M. [H] [U] ;

REJETTE toute autre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité.

Le Greffier Le Président