5AA Minute N°

N° RG 24/00640 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GPJQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 01 AOUT 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [N] [J]

DEMANDEURS

Monsieur [M] [D] [W]

né le 02 Décembre 1954 à [Localité 5],

et

Madame [V] [K] EPOUSE [W]

né le 08 Juin 1965 à [Localité 4],

demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [U] [G]

née le 23 Mars 1977 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 JANVIER 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 MARS 2025, DATE PROROGEE AU 04 AVRIL 2025, PUIS 24 AVRIL 2025, 16 MAI 2025 ET 01 AOUT 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 3 juin 2021, ayant pris effet le 11 juin 2021, M. [M] [W] et Mme [V] [K] épouse [W] ont donné à bail à Mme [U] [G] un appartement situé à [Localité 8] ([Localité 7]), [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 640 € augmenté d’une provision sur charges de 10 €.

Le 31 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Mme [U] [G] pour un montant en principal de 2 324,32 € au titre des loyers dus à cette date.

Ce commandement a été renouvelé dans les mêmes formes le 3 juin 2024 pour avoir justification de l’assurance obligatoire et le paiement de la somme de 4 052 € restant due à cette date. Il a été signifié à la CCAPEX de la [Localité 7] le 4 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, M. [M] [W] et Mme [V] [K] épouse [W] ont fait assigner Mme [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire POITIERS aux fins de voir:

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire, à compter du 3 juillet 2024 pour défaut d’assurance locative, ou à défaut à compter du 3 août 2024 pour défaut de paiement des loyers ;

— subsidiairement prononcer la résolution du bail pour non respect par la locataire de ses obligations contractuelles ;

— prononcer l’expulsion de Mme [U] [G] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Mme [U] [G] au paiement de 6 164 € au titre des loyers et charges dus au 9 août 2024 ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer, soit actuellement 688 € ;

— condamner Mme [U] [G] à leur verser la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Un diagnostic social et financier a été établi et communiqué en cours d’instance le 6 janvier 2025.

A l’audience du 10 janvier 2025, M. [M] [W] et Mme [V] [K] épouse [W] ont maintenu leur demande, indiquant que le montant de la dette est actualisé à 9 791 €, le montant du loyer actualisé étant désormais de 712 €, et précisant s’opposer à toute demande de délais.

Comparant en personne, Mme [U] [G] a indiqué reconnaître le montant de sa dette, en expliquant que son employeur ne l’a pas payée, une procédure prud’homale étant en cours ; elle indique avoir l’intention de déposer un dossier de surendettement et une demande de relogement.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 mars 2025, délai qui a été prorogé au 4 avril 2025 en raison d’une surcharge de travail du magistrat, puis au 24 avril 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat, puis au 16 mai 2025 et 01 août 2025 en raison d’une surcharge de travail du greffet.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et le montant des sommes dues

Si le commandement de payer du 3 juin 2024 vise l’obligation de Mme [U] [G] de s’assurer contre les risques locatifs, le débat qui s’est déroulé à l’audience entre les parties n’a pas porté sur ce point, en sorte qu’il n’est pas établi, en l’état, si Mme [U] [G] a ou non souscrit une assurance ou en a justifié dans le délai prescrit. Par conséquent, l’examen de la demande aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ne portera pas sur le point particulier de la souscription d’un contrat d’assurance.

Le bail signé par les parties contient en son paragraphe VIII une clause résolutoire qui reprend les termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation disposant que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 3 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois. Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 4 août 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, il ressort des indications données par le diagnostic social et financier et reprises à l’audience, qu’aucun loyer n’a été payé depuis décembre 2023 et que Mme [U] [G] reconnaît être dans l’incapacité de faire face à la reprise du paiement des loyers courants. Dès lors, aucune suspension de la clause résolutoire ne peut être accordée, ce qui implique l’expulsion de Mme [U] [G] dans les conditions qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Au vu du décompte produit par M. [M] [W] et Mme [V] [K] épouse [W], arrêté au 5 août 2024, les bailleurs justifient que leur était due à cette date la somme de 6 164 €. Il convient par conséquent de condamner Mme [U] [G] au paiement de cette somme.

Par ailleurs, il y a lieu de fixer à la charge de Mme [U] [G], occupante sans droit ni titre du logement en cause depuis le 4 août 2024, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actualisé des loyers, depuis cette date jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Mme [U] [G] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

L’équité commande, par ailleurs, de faire droit à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile : à ce titre, Mme [U] [G] sera condamnée à payer à M. [M] [W] et Mme [V] [K] épouse [W] une indemnité de 800 €.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de M. [M] [W] et Mme [V] [K] épouse [W] ,

CONSTATE à la date du 4 août 2024, la résiliation du bail conclu entre M. [M] [W] et Mme [V] [K] épouse [W] d’une part, bailleurs, et Mme [U] [G] d’autre part, preneur, portant sur l’appartement situé à [Localité 8] ([Localité 7]), [Adresse 3] ;

CONSTATE que depuis cette date, Mme [U] [G] est occupante sans droit ni titre du dit logement,

DIT qu’à défaut pour Mme [U] [G] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Mme [U] [G], en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [U] [G] à payer à M. [M] [W] et Mme [V] [K] épouse [W] la somme de 6 164 € (six mille cent soixante-quatre euros),

CONDAMNE Mme [U] [G] à payer à M. [M] [W] et Mme [V] [K] épouse [W] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours révisable suivant les conditions du bail, à compter du mois d’août 2024 jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

CONDAMNE Mme [U] [G] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer,

LA CONDAMNE à verser à M. [M] [W] et Mme [V] [K] épouse [W] une indemnité de 800 € (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE