MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 22/02867 – N° Portalis DB3J-W-B7G-F3AH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [N]

né le 01 Novembre 1982 à [Localité 4] (79)

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Déborah PERIO, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [U] [C] épouse [N]

née le 03 Août 1978 à [Localité 5] (Cameroun)

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Déborah PERIO, avocat au barreau de POITIERS,

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [J]

né le 25 Septembre 1978 à [Localité 7] (38)

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [R] [X]

née le 08 Décembre 1971 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS,

S.A.R.L. RENOV'2 [Localité 8]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Sébastien REY, avocat au barreau des DEUX-SEVRES,

LE :

Copie simple à :

— M^e PERIO

— M^e MUSEREAU

— M^e REY

Copie exécutoire à :

— M^e PERIO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT, cadre greffière lors de l’audience de plaidoiries, et Damien LEYMONIS, greffier placé, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 07 Octobre 2025.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations des 24 et 25 novembre 2022 (RG 22/2867) par M. [M] [N] et Mme [U] [C] épouse [N] contre M. [K] [J] et Mme [R] [X] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir principalement leur condamnation à leur verser diverses sommes sur le fondement de la garantie des vices cachés, du dol et du manquement au devoir d’information précontractuelle, relativement à l’achat d’un bien immobilier en 2017 ;

Vu l’assignation du 26 mai 2023 (RG 23/1414) par Mme [R] [X] et M. [K] [J] contre la SARL RENOV 2 SEVRES devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) aux fins d’intervention forcée ;

Vu l’ordonnance sur incident du 11 janvier 2024 par laquelle le juge de la mise en état a notamment :

— ordonné la jonction des instances RG 22/2867 et 23/1414 ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion opposée par M. [G] [J] et Mme [R] [X] ;

— statué sur les frais et dépens de l’incident ;

Vu les écritures respectives des parties aux dates suivantes :

— M. [M] [N] et Mme [U] [C] épouse [N] : 18 juillet 2025 ;

— M. [K] [J] et Mme [R] [X] : 11 mai 2023 ;

— SARL RENOV 2 [Localité 8] : 05 août 2025 ;

Vu la clôture prononcée au 04 septembre 2025 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes principales des époux [N] contre les consorts [A] au titre de l’action estimatoire sur le fondement de la garantie des vices cachés.

L’article 1641 du code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

S’agissant du mur de soutènement :

Il résulte des éléments mis aux débats et notamment du rapport d’expertise judiciaire que les époux [N], acquéreurs, qui auraient pu constater une fissure apparente au cours de leurs visites du bien immobilier avant achat, n’ont été pleinement informés qu’après la vente, par les voisins, du fait d’une part que le mur en limite de propriété constituait en réalité un mur de soutènement vis-à-vis du sol de niveau fini largement inférieur sur la propriété voisine (mur de 4,69 m environ selon mesure par l’expert), qu’il présentait une très importante déformation (ventre de boeuf) laquelle a abouti à son écroulement le 24 décembre 2019 en cours d’expertise judiciaire, et que les consorts [A] avaient déjà été alertés par leurs voisins de ce danger, sans en informer valablement les époux [N] avant l’acquisition.

Il convient de retenir que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l’acte notarié ne peut être valablement invoquée sur ce point par les consorts [A], en ce que d’une part le seul état apparent du mur au jour de l’achat (fissure, tuiles manquantes) était insuffisant à renseigner les acquéreurs sur l’ampleur du vice, et d’autre part en ce que les consorts [A] ont sciemment tu aux acquéreurs les échanges avec les voisins, préalablement à la vente, sur la nécessité de conforter le mur avant son effondrement.

Dès lors, au titre de l’action estimatoire, les époux [N] sont en droit d’obtenir la condamnation des consorts [A] à leur payer le coût des travaux de réparation, venant en déduction du prix de vente.

Sur les contestations des consorts [A] quant au régime de propriété sur le mur et notamment son éventuel caractère mitoyen en tout ou partie et sur l’éventuelle responsabilité des voisins du fait des racines à proximité du mur, ces éléments sont indifférents à ce stade. En effet, d’une part les pièces aux débats sont insuffisantes pour déterminer si le mur est ou non mitoyen. D’autre part, les voisins n’ont pas été attraits à l’expertise. Il demeure que, dans leurs rapports avec leurs acquéreurs, les consorts [A] sont tenus à la restitution de la part du prix correspondant aux travaux de reconstruction du mur, sans préjudice d’une action ultérieure éventuelle, intentée par les vendeurs ou les acquéreurs, pour rechercher l’éventuelle responsabilité des voisins en vue d’obtenir un remboursement de tout ou partie du coût des travaux, éventualité hors des débats à ce jour.

Au vu des trois devis soumis et pris en compte par l’expert, soit respectivement 123.314,24 euros pour AB BATISSEURS (évacuation + reconstruction), 100.515,80 euros pour RBTP et 56.438,10 euros pour CAR3M (devis estimé sous-évalué par l’expert), il est justifié d’admettre la demande des époux [N] correspondant au devis médian soit celui de RBTP pour 100.515,80 euros.

Il convient d’y ajouter les mesures conservatoires de mise en sécurité pour 2.715,48 euros, lesquelles ont un caractère nécessaire.

S’agissant des dommages et intérêts, qui sont dus dans leur principe en ce que les vendeurs avaient connaissance du vice qu’ils ont tu à leurs acquéreurs, la demande présentée au titre du préjudice de jouissance, mais qui intègre également une éventuelle perte de salaires pour M. [M] [N] en raison de la nécessité de se rendre disponible pour suivre le chantier, sera justement évaluée à 6.000 euros, au vu de la part de la parcelle rendue inaccessible par l’effondrement d’une part et de la durée prévisible des travaux d’autre part.

S’agissant de la piscine et de la terrasse en béton :

Il résulte des éléments aux débats et notamment le rapport d’expertise judiciaire que les consorts [D] ont assemblée une piscine en kit, sur la base d’une dalle bâtie par la SARL RENOV 2 [Localité 8].

L’expert judiciaire a identifié à la fois que le remblai sous la piscine n’était pas conforme aux prescriptions du fabricant de la piscine, mais également que le béton mis en oeuvre est un béton fibré alors que le fabricant prescrivait l’emploi d’un béton armé.

La clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l’acte notarié au profit des consorts [A], vendeurs, cède à la fois en ce qu’ils ont endossés un rôle de constructeurs d’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil, et en ce que les seules visites préalables à la vente ne pouvaient mettre les acquéreurs (non professionnels) en mesure de saisir l’ampleur des désordres affectant la piscine, ampleur révélée essentiellement par le refus du support par deux entrepreneurs ultérieurement.

Dès lors, au titre de l’action estimatoire, les consorts [A] doivent aux époux [N] l’indemnisation du coût des travaux de réfection, à titre de réduction du prix de vente, soit 10.787,60 euros suivant devis réactualisé (pièce [N] n°49).

Au titre des dommages et intérêts, qui sont dus dès lors que les consorts [A] avaient connaissance des vices de l’ouvrage qu’ils ont eux-mêmes construit et fait construire, il convient d’allouer au titre du préjudice de jouissance la somme de 2.000 euros, incluant à la fois l’impossibilité de jouir en toute sécurité de la piscine à défaut notamment de pouvoir installer les protections de sécurité, et d’autre part de la nécessité pour M. [M] [N] de se libérer pour le temps du chantier.

Sur les demandes principales des époux [N] contre la SARL RENOV 2 [Localité 8].

L’article 1792 du code civil dispose que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

En l’espèce, il résulte des éléments aux débats et notamment des constatations de l’expert judiciaire que la SARL RENOV 2 [Localité 8] est intervenue sur commande des consorts [A] pour la réalisation de la dalle à usage pour partie de terrasse et pour l’autre part pour recevoir la piscine par la suite montée en kit par les consorts [A]. Les travaux ont été réceptionnés, nécessairement en intégralité en ce que la réception séparée par lots n’est pas envisageable ici.

Il s’est avéré que la dalle mise en oeuvre avait été réalisée en béton fibré et non en béton armé, contrairement aux préconisations du fabricant de la piscine armée. Toutefois, notamment en ce que ces préconisations du fabricant n’étaient pas entrées dans le champ du contrat entre les consorts [A] et la SARL RENOV 2 [Localité 8], il ne peut être retenu que ce choix de matériau engage à lui seul la responsabilité de la société.

En revanche, l’expert a par ailleurs nettement identifié des problèmes de conception et de mise en oeuvre de l’ouvrage, notamment un travail insuffisant sur le fond de forme aboutissant à des différences d’épaisseur du béton, par ailleurs directement mis en oeuvre sur un support insuffisamment compacté.

Il est dès lors incorrect de retenir que l’expert a seulement identifié des microfissures, alors que si ce terme apparaît bien dans le rapport, pour autant l’expert a par ailleurs nettement conclu à des fissures évolutives. En tenant compte à ce titre des vices de conception et d’exécution déjà évoqués, et de l’emploi de béton seulement fibré et non armé encore que ce choix en lui-même ne soit pas fautif, la réunion de ces éléments établit que l’ouvrage est affecté de désordres. Il convient de retenir que ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage, tandis que par ailleurs le refus de deux entreprises tierces d’intervenir sur ce support traduisent également une impropriété à destination.

Dès lors, la SARL RENOV 2 [Localité 8] doit indemniser les époux [N] pour les préjudices en résultant et déjà fixés ci-dessus, soit respectivement 10.787,60 euros pour les travaux de reprise (y compris la partie terrasse, en ce que la réfection partielle est manifestement impossible) et 2.000 euros pour le préjudice de jouissance.

Sur l’action en garantie des consorts [A] contre la SARL RENOV 2 SERVRES.

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Il résulte du sens du présent jugement que d’une part les consorts [A] et d’autre part la SARL RENOV 2 [Localité 8] sont tous deux tenus à l’indemnisation des mêmes préjudices à l’égard des époux [N] relativement aux vices affectant la piscine et sa dalle béton, quoique sur des fondements différents. Dans ce cadre, les consorts [A] demandent la garantie intégrale de la SARL RENOV 2 [Localité 8], ce qui pose une question comparable à celle du partage de responsabilités entre les co-auteurs d’un même dommage.

Or, de première part les consorts [A] ont accepté la mise en oeuvre de béton fibré et non armé alors qu’eux-mêmes étaient en possession de la notice du fabricant de la piscine en kit excluant ce matériau. De seconde part, les consorts [A] n’ont pas contesté avoir par ailleurs la qualité de constructeur de l’ouvrage, lequel n’est donc pas entièrement de la main de la SARL RENOV 2 [Localité 8].

En conséquence, la SARL RENOV 2 [Localité 8] n’est tenue à garantie qu’à hauteur de la moitié des condamnations de 10.787,60 euros et 2.000 euros prononcées contre les consorts [A] au profit des époux [N] relativement à la piscine, soit respectivement 5.393,80 euros et 1.000 euros.

Le surplus de la demande en garantie est rejeté.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Compte tenu du sens du jugement, M. [K] [J], Mme [R] [X] et la SARL RENOV 2 [Localité 8] supportent in solidum les dépens, incluant ceux de référé dont les frais d’expertise judiciaire (RG 19/43), et avec partage par tiers égaux entre eux, sans garantie ni recouvrement direct.

M. [K] [J], Mme [R] [X] et la SARL RENOV 2 [Localité 8] doivent chacun payer aux époux [N] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans garantie. Il n’y a lieu à aucune autre condamnation sur le même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. [K] [J], Mme [R] [X] à payer à M. [M] [N] et Mme [U] [C] épouse [N] les sommes suivantes à titre indemnitaire :

—  100.515,80 euros au titre des travaux de reconstruction du mur de soutènement ;

—  2.715,48 euros au titre des mesures conservatoires de mise en sécurité ;

—  6.000 euros au titre du préjudice de jouissance relatif au mur de soutènement ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [J], Mme [R] [X] et la SARL RENOV 2 [Localité 8] à payer à M. [M] [N] et Mme [U] [C] épouse [N] les sommes suivantes à titre indemnitaire :

—  10.787,60 euros au titre des travaux de réfection de la dalle béton de la piscine ;

—  2.000 euros au titre du préjudice de jouissance de la piscine ;

CONDAMNE la SARL RENOV 2 [Localité 8] à garantir M. [K] [J] et Mme [R] [X] à hauteur de la moitié des condamnations de 10.787,60 euros et 2.000 euros prononcées contre les consorts [A] au profit des époux [N] relativement à la piscine, soit respectivement 5.393,80 euros et 1.000 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [J], Mme [R] [X] et la SARL RENOV 2 [Localité 8] aux dépens, incluant ceux de référé dont les frais d’expertise judiciaire (RG 19/43), et avec partage par tiers égaux entre eux, sans garantie ni recouvrement direct ;

CONDAMNE M. [K] [J], Mme [R] [X] et la SARL RENOV 2 [Localité 8] à payer chacun à M. [M] [N] et Mme [U] [C] épouse [N] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans garantie ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;

Le Greffier, Le président,