TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

09 MAI 2025

N° RG 24/01185 – N° Portalis DB22-W-B7I-SI23

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] situé [Adresse 4] représenté par son syndic, AGENCE DU 8 MAI, exerçant sous l’enseigne « EXELIA », société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 423 439 934 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité,

Non comparant, représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DEFENDEURS :

1/ Monsieur [Y] [O]

né le 22 Mai 1973 à [Localité 8] (78),

demeurant [Adresse 3],

Non comparant, ni représenté.

2/ Madame [R], [F], [G] [H]

née le 04 Avril 1974 à [Localité 7] (22),

demeurant [Adresse 3],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 10 MARS 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

10 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [O] et Mme [R], [F], [G] [H] sont propriétaires indivis du lot n°3 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10].

Par jugement du 8 septembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

— condamné M. [O] et Mme [H] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 2.046,42 euros au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux, arrêtées au 3 mars 2022, appels provisionnels du 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2022 sur la somme de 837,11 euros et à compter du 30 mars 2022 pour le surplus,

— condamné M. [O] et Mme [H] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 514,23 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux pour les 2ème,

3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2022,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaire [Adresse 1] portant sur le paiement des frais,

— condamné M. [O] et Mme [H] à payer in solidum au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. [O] et Mme [H] à payer in solidum au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [O] et Mme [H] à payer in solidum les dépens, dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés,

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] du surplus de ses demandes,

— rappelé que le jugement était exécutoire de droit par provision.

Faisant grief à M. [O] et Mme [H] de persister à ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 9], leur a adressé, par l’intermédiaire de son conseil, deux mises en demeure en date du 18 juin 2024 par courriers recommandés avec accusé de réception d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 2] à Mantes-la-Jolie (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société AGENCE DU 8 MAI, exerçant sous l’enseigne “EXELIA”, a par actes de commissaire de justice en date du 21 août 2024 remis à étude, fait assigner M. [O] et Mme [H] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 2.562,68 euros. avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 18 juin 2024,

— dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1342-2 du code civil,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— les condamner solidairement à lui payer la somme 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés.

A l’audience du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [O] et Mme [H] régulièrement assignés par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 21 août 2024, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 6], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. [O] et Mme [H] pour le lot n°3,

— le jugement du 8 septembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Versailles selon la procédure accelérée au fond et un procès-verbal de saisie-attribution du 30 mai 2023 pratiqué en application de ce jugement,

— deux mises en demeure en date du 18 juin 2024 adressées par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs par courriers recommandés avisés le 22 juin 2024 et non réclamés pour un montant de 459,26 euros au titre des provisions sur charges et cotisations du fonds travaux appelés sur l’exercice prévisionnel 2024,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er avril 2022 au 23 juillet 2024 pour un solde débiteur de 4.580,20 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2024,

— les répartitions des charges des exercices 2022 et 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire en date du 22 avril 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice 2024, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025, et adopté le projet de plan pluriannuel de travaux,

— le réglement de copropriété de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [O] et Mme [H], par l’intermédiaire de son conseil, deux mises en demeure en date du 18 juin 2024, par lettres recommandées avec accusé de réception avisées le

22 juin 2024 et non réclamées, d’avoir à payer la somme de 459,26 euros au titre des provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice en cours, indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Ces mises en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux échus des exercices 2023 et 2024 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que M. [O] et Mme [H] sont redevables de la somme de 2.333,05 euros au titre des charges de copropriété échues au 23 juillet 2024, appels de fonds et travaux du 3ème trimestre 2024 et répartitions des charges des exercices 2022 et 2023 inclus.

M. [O] et Mme [H] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Le réglement de copropriété produit aux débats par le syndicat des copropriétaires comportant en page intitulée “treizième feuillet” une clause de solidarité entre propriétaires indivis, M. [O] et Mme [H] seront condamnés solidairement.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 229,63 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par

M. [O] et Mme [H] de la somme de 229,63 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux de l’exercice 2024 devenus exigibles.

M. [O] et Mme [H] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date des mises en demeure.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 22 juin 2024, date de présentation des mises en demeure, pour la somme alors exigible de 1.575,48 euros, et à compter du 21 août 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum M. [O] et Mme [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [O] et Mme [H], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [O] et Mme [H] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne solidairement M. [Y] [O] et Mme [R], [F], [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.333,05 euros au titre des charges de copropriété échues au 23 juillet 2024, appels de fonds et travaux du 3ème trimestre 2024 et répartitions des charges des exercices 2022 et 2023 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2024 pour la somme alors exigible de 1.575,48 euros, et à compter du 21 août 2024 pour le surplus,

Condamne solidairement M. [Y] [O] et Mme [R], [F], [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 229,63 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux de l’exercice 2024 devenus exigibles,

avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne in solidum M. [Y] [O] et Mme [R], [F], [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. [Y] [O] et Mme [R], [F], [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [Y] [O] et Mme [R], [F], [G] [H] aux dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 MAI 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE