TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 30 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00525 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ERHY

Prononcé le 30 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 juillet 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 30 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. NEMILIA ayant pour mandataire SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par Maître Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALE, avocats au barreau de PAU

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[R] [X], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 8 décembre 2022 avec prise d’effet au 14 décembre 2022, la SCI NEMILIA a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [X], un logement situé au [Adresse 1], moyennant un loyer principal de 524€, une provision sur charges de 45€.

Suite à des loyers impayés, la SCI NEMILIA a fait délivrer à Monsieur [X], par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant d’impayés de 2 936,50€ arrêtés à septembre 2024 inclus, outre d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la SCI NEMILIA a fait assigner Monsieur [X] d’avoir à comparaître le 13 mai 2025, aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence, prononcer la résiliation du contrat de bail

— Ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux

— Ordonner que faute de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— Prononcer la condamnation de Monsieur [X] à payer la somme 4 132,25€, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du Code civil

— Ordonner la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil

— Condamner Monsieur [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à 1 300€ jusqu’à son départ effectif des lieux,

— Condamner Monsieur [X] au paiement de la somme de 900€ à titre de dommages intérêts et de la somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens, dont le coût du commandement et les frais liés au recours préalable au mode de réglement des litiges.

Après renvoi contradictoire, l’affaire a été appelée à l’audience du 1ier juillet 2025, date à laquelle elle a été retenue et la décision a été mise à disposition au greffe à compter du 30 septembre 2025.

* * * * *

Le bailleur, représenté par son Conseil, maintient les termes de son assignation, indiquant que l’arriéré locatif transmis préalablement à l’audience, à Monsieur [X] s’élève à la somme de 4 086,45€ au 26 juin 2025. Il déclare s’opposer à la demande de délais de paiement, n’ayant aucun élément objectif sur la situation matérielle de Monsieur [X] de nature à l’étayer.

Monsieur [X], comparaît en personne à l’audience du 1 ier juillet 2025. Il fait valoir qu’il a repris depuis plusieur mois le paiement de son loyer et qu’il s’engage à apurer le réglement de l’arriéré par des échéances de 100€ par mois.

Monsieur [X] sollicite des délais de paiement et demande la suspension de la clause résolutoire.

Le jugement sera contradictoire à son endroit.

Il est demandé à Monsieur [X] de transmettre à la Juridiction et au Conseil du bailleur, sous 10 jours, les documents ( contrat de travail, revenus, charges) nécessaires à l’évaluation de sa solvabilité.

MOTIFS

— Sur la demande principale :

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département selon l’accusé de réception électronique EXPLOC, et le commandement a été dénoncé aux services de la CCAPEX selon l’accusé de réception électronique EXPLOC.

La procédure ainsi suivie est dès lors déclarée régulière en regard des délais fixés par la loi du 6 juillet 1989.

Suite à des loyers impayés, la SCI NEMILIA a fait délivrer à Monsieur [X], par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant d’impayés de 2 936,50€ arrêtés à septembre 2024 inclus, outre d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation du logement.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois suivant sa délivrance.

En conséquence, la clause résolutoire est, dès lors, acquise à compter du 13 novembre 2024 ce qui emporte résiliation du bail.

— Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

Monsieur [X] sollicite des délais des paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire pour se maintenir dans les lieux, avec un engagement sur ses obligations en sa qualité de locataire.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

«  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Conscient des enjeux, Monsieur [X] s’est mobilisé, s’acquittant depuis novembre 2024 du paiement courant des loyers et des charges, outre un versement en sus depuis mai 2025 pour démarrer l’apurement de l’arriéré.

Il a transmis comme demandé lors de l’audience du 1ier juillet 2025 à son contradicteur et à la Juridiction, divers documents sur sa situation matérielle dont l’avis d’imposition 2024 et son contrat de travail.

Au vu des éléments produits aux débats, il est constaté une certaine volonté de mobilisation du locataire qui a répondu aux rendez-vous judiciaires, et s’est présenté avec des propositions sérieuses d’échéanciers.

Dès lors avant d’ordonner l’ expulsion de Monsieur [X], il convient de lui donner la possibilité d’honorer ses engagements de locataire.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Monsieur [X] est admise charge à ce dernier d’en respecter strictement les modalités s’il veut sauvegarder ses conditions actuelles de vie et de logement.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment le contrat de location, le commandement de payer et le dernier décompte actualisé, l’arriéré locatif au mois de juin 2025 inclus n’est pas contestable à concurrence de 4 086,45€.

Monsieur [X] est par conséquent condamné à payer la somme de 4 086,45€ à la requérante.

Cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances afin de permettre de déduire les versements faits éventuellement par le locataire durant le délibéré.

Compte tenu de la situation des parties, et notamment des revenus et charges détaillés par Monsieur [X] qui propose un échéancier à hauteur de 100€, il convient de considérer que les délais accordés doivent être réalistes pour que le bénéficiaire puisse les honorer.

Les délais de paiement prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont de 36 mois maximum.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement à hauteur de 100€ par mois et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Il sera, dès lors, alloué des délais de paiement par échéances mensuelles de 100€ sur 35 mois et le 36ième mois, en solde de tout compte.

En application de de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, il y a lieu d’ordonner la suspension des effets du jeu de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés et de rappeler que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il s’avère que la différence entre le montant actuel du loyer et des charges et le montant demandé à hauteur de 1 300€, s’analyse en part indemnitaire, or il est à acter que le préjudice que cette part indemnitaire aurait vocation à réparer est incertain pour être ni né, ni actuel.

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité d’occupation éventuelle au cas où le locataire ne respecterait pas les délais de paiement ou en cas de premier impayé au montant actuel du loyer et de la provision sur charges avec indexation jusqu’à la libération effective du logement, et au besoin de l’y condamner avec intérêts de droit.

— Sur les dommages-intérêts :

L’article 1231-6 in fine du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En raison de l’absence de preuve rapportée d’un préjudice distinct du simple retard apporté au règlement de la créance il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts.

— Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire, comme de droit est prononcée.

Les conditions visées par les dispositios légales étant remplies, la capitalisation des intérêts, est accordée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

L’équité et la situation respective des parties commandent de faire application modérée de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera alloué 150€.

Le défendeur, partie perdante, sera condamné aux dépens, y compris le coût du commandement de payer. En revanche, il n’y a pas lieu à condamner Monsieur [X] aux frais liés au recours préalable au mode de réglement des litiges, la procédure initiée en la présente instance n’en relevant pas.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de TARBES statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 13 novembre 2024, par acquisition des effets de la clause résolutoire,

ACCUEILLE Monsieur [X] en sa demande de délais de paiement, et de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [X] en deniers ou quittances à payer à la SCI NEMILIA, au titre des loyers et charges dus au mois de juin 2025, la somme de 4 086,45€ avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 2 936,50€ et à du présent jugement, pour le surplus,

DIT que ce dernier pourra s’en acquitter en 36 versements mensuels dont 35 d’un montant de 100€ et le 36ième en solde de tout compte,

DIT que le premier versement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de cette décision et ainsi de mois en mois jusqu’au parfait règlement,

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

DIT, en revanche, que la suspension de la clause résolutoire prendra fin dès le premier impayé ou dès le défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite,

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

DIT que dans ce cas, à défaut pour Monsieur [X] d’avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI NEMILIA pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

FIXE, pour le cas où la suspension de la clause résolutoire prendrait fin pour impayé de loyer ou non respect des délais de paiement, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant actuel du loyer et de la provision sur charges avec indexation jusqu’à son départ effectif des lieux et au besoin, l’y condamne avec intérêts de droit,

DIT que le locataire doit payer le loyer du mois en cours, sous peine de voir la suspension de la résiliation du bail ordonnée sur 36 mois, prendre fin,

DEBOUTE la SCI NEMILIA de sa demande au titre de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNE Monsieur [X] à payer au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 150€ à la SCI NEMILIA,

CONDAMNE Monsieur [X] au titre des dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer,

DEBOUTE la SCI NEMILIA de sa demande de voir condamner Monsieur [X] aux frais liés au recours préalable au mode de réglement des litiges, la procédure initiée en la présente instance n’en relevant pas,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge