MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 22/02292 – N° Portalis DB3J-W-B7G-FXLW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 10 MARS 2025

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e ALLAIN

— M^e MADY

Copie exécutoire à :

— M^e ALLAIN

S.A.S. [11]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant et par M^e Elisabeth BERNABEU, avocat plaidant au barreau de ORLEANS

DEFENDEURS :

Maître [P] [S]

Notaire domicilié en cette qualité [Adresse 2]

Représenté par M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocats au barreau de POITIERS

SCP [S] ROUAULT-NEVEU [J] [8]

représentée par son liquidateur amiable Me [Y] [J]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocats au barreau de POITIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Stéphane WINTER, Vice-président

ASSESSEURS : Carole BARRAL, Vice-président

Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

GREFFIER : Marie PALEZIS

Débats tenus publiquement à l’audience collégiale du 06 janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 09 mars 2018 devant Me [P] [S], notaire à [Localité 13] (86), la SAS [11] a acquis de M. [V] [M] une péniche d’habitation dénommée [9], immatriculée au quartier des affaires maritimes de [Localité 16] STC001279F, stationnée à [Localité 4] (92), au prix principal de 648.500 euros, outre une faculté de rachat en réméré durant 48 mois et une convention d’occupation précaire au profit du vendeur.

Par jugement du 02 mai 2018, confirmé pour l’essentiel par arrêt d’appel du 28 février 2019, le divorce de M. [V] [M] a été prononcé et il a été condamné à payer à son ex-épouse une prestation compensatoire de 284.000 euros pour partie en capital et pour partie par versements mensuels sur 8 ans.

Pour le recouvrement de cette créance, l’ex-épouse de M. [V] [M] a fait saisir la péniche [9] précédemment cédée à la SAS [11], et a en parallèle demandé la vente forcée de la péniche aux enchères publiques.

La SAS [11] a entendu contester ces mesures d’exécution pratiquées sur la péniche qu’elle avait acquise de M. [V] [M].

Par jugement du 09 avril 2021 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de NANTERRE, confirmé par arrêt d’appel du 18 novembre 2021 devenu définitif, la demande de la SAS [11] en nullité du procès-verbal de saisie-vente de la péniche a été rejetée, en ce que la vente de péniche était inopposable à l’ex-épouse de M. [V] [M] dès lors que n’avaient pas été effectuées, avant la saisie, les formalités de publicité imposées pour la vente de ce type de bien.

Par un second jugement du 16 décembre 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de NANTERRE a ordonné la vente aux enchères publiques de la péniche [9], en considérant que celle-ci appartenait toujours à M. [V] [M].

Enfin, à la suite du départ de M. [V] [M] de la péniche en février 2022, il s’est révélé que la péniche était dépourvue d’une convention d’occupation temporaire (COT) du domaine public fluvial, de sorte qu’elle occupait sans droit un emplacement du [Localité 14] Autonome de [Localité 12], ce qui est de nature à diminuer la valeur vénale de la péniche.

Par deux assignations du 08 septembre 2022, la SAS [11] a engagé une action en justice contre :

la SCP [P] [S], Marie-Pierre ROUAULT-NEVEU, [Y] [J], Olivier DAIGRE, notaires associés, représentée par son liquidateur amiable Me [Y] [J] ;Me [P] [S] ès qualité de notaire associé au sein de ladite SCP ;devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) aux fins notamment de voir déclarer la faute du notaire Me [P] [S], et condamner in solidum les défendeurs à payer au principal la somme de 1,3 million d’euros à titre de dommages et intérêts et sous astreinte, outre les frais et dépens.

En demande, la SAS [11], suivant dernières conclusions notifiées par RPVA 14 ars 2024, demande au tribunal de notamment :

Déclarer la faute du notaire Me [P] [S] ;Rejeter toute demande adverse ;Condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 1,3 million d’euros sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;Condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;Condamner in solidum les défendeurs aux dépens, avec recouvrement direct au profit de M^e Guillaume ALLAIN.

Au soutien de sa position, la SAS [11] expose que Me [P] [S] a commis une première faute en manquant à son devoir de conseil et d’information, sous deux aspects : d’une part en omettant d’informer l’acquéreur que le vendeur était en instance de divorce ce qui pouvait avoir une incidence sur la vente, d’autre part en s’abstenant de vérifier la situation de la péniche relativement à l’occupation du domaine public fluvial. Sur ce dernier point, la SAS [11] conteste l’argumentation des défendeurs en précisant que ceux-ci ne peuvent se défausser de leur devoir d’information ni en prétendant qu’il appartenait à l’acquéreur de se renseigner sur le droit de stationner le bien sur le domaine public fluvial, ni en avançant que les conventions d’occupation temporaire du domaine public fluvial sont incessibles, personnelles et précaires. La SAS [11] précise ici qu’elle n’entend pas reprocher au notaire de ne pas avoir garanti que la péniche pouvait occuper le domaine public fluvial, mais qu’elle était en droit d’exiger du notaire qu’au moins il s’informe sur cet élément important dans la vente d’une péniche d’habitation amarrée dans un port fluvial. La SAS [11] rappelle encore que c’est seulement en 2022 qu’elle a découvert que la péniche occupait illégalement le domaine public fluvial depuis en réalité 2012, soit six ans avant la vente litigieuse. La SAS [11] expose encore que le droit d’occuper le domaine public fluvial entre grandement dans l’évaluation de la valeur vénale de la péniche, en ce qu’elle participe alors à valoriser la péniche quasiment comme un bien immobilier, et qu’ainsi le [9] a été évalué à 1,3 million d’euros avec la [7] et sous réserve de la vérification de l’état de la coque, mais à 190.000 euros seulement sans COT. La SAS [11] précise encore qu’elle ne peut pas elle-même solliciter de [7] en ce que les demandes ne sont pas prises en compte par l’autorité portuaire si elles émanent d’une société commerciale, et que concrètement un bateau qui a occupé illicitement le domaine public fluvial ne se verra plus jamais attribuer une COT.

La SAS [11] soutient que Me [P] [S] a commis une seconde faute en omettant d’accomplir les formalités de publicité de la vente, à savoir l’inscription au registre fluvial, de sorte que la vente a été inopposable à l’ex-épouse de M. [V] [M]. La SAS [11] souligne ici que Me [P] [S] a reconnu la matérialité de la faute (mail du 07 mai 2021). Sur le préjudice en découlant, la SAS [11] souligne qu’elle avait payé le prix de 648.500 euros pour l’achat de la péniche mais qu’elle a été privée de cette propriété par la faute du notaire, cette faute ayant été la cause de la saisie puis de la vente forcée de la péniche à la demande de l’ex-épouse de M. [V] [M]. La SAS [11] expose qu’elle a encore subi un autre préjudice en ce que l’absence de publicité de la vente l’a contrainte à rejeter une offre d’achat de la péniche pour 950.000 euros en août 2021. La SAS [11] souligne que la publicité de la vente a seulement été accomplie le 05 avril 2023 de sorte que le préjudice a couru pendant 5 ans, privant la société de la faculté de revendre la péniche durant cette période.

En conséquence de tout ce qu’elle développe, la SAS [11] chiffre son préjudice à 1,3 million d’euros, et à tout le moins 1,1 million d’euros, au titre de la perte de la chance certaine de pouvoir vendre la péniche avec COT à 1,3 million d’euros au lieu et place de sa valeur sans COT estimée à 190.000 euros.

En défense, Me [P] [S] et la SCP [S] ROULAULT-NEVEU [J] DAIGRE, suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 janvier 2024, demandent au tribunal de notamment :

Dire que les conditions d’engagement de leur responsabilité civile ne sont pas réunies ;Rejeter toutes les demandes adverses ;A titre reconventionnel,

Condamner la SAS [11] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SAS [11] aux dépens avec recouvrement direct au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLON ;En cas de condamnation, écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de leur position, les défendeurs contestent en premier lieu l’existence d’une faute pouvant donner lieu à réparation. Ils exposent à ce titre premièrement que l’erreur consistant dans l’omission des formalités de publicité pour la vente de la péniche n’a été source d’aucun préjudice en ce que, par l’effet d’une transaction entre notamment les notaires et l’ex-épouse de M. [V] [M], celle-ci a renoncé à poursuivre la vente forcée de la péniche, de sorte que la saisie a été levée le 27 mars 2023 et que la formalité de publicité a été exécutée le 05 avril 2023.

Pour contester encore l’existence d’une faute pouvant ouvrir droit à réparation, les défendeurs exposent en deuxième lieu que la SAS [11] ne peut utilement se prévaloir du défaut d’information reçue quant à la circonstance que M. [V] [M] était en instance de divorce au jour de la vente, en ce que seul le prononcé du divorce est une modification de la situation familiale patrimoniale d’une personne, et non le simple engagement d’une procédure de divorce.

En troisième lieu, sur le défaut d’information délivrée par le notaire quant à l’absence de droit d’occupation du domaine public fluvial (COT) pour la péniche, les défendeurs contestent ici le lien de causalité et le préjudice invoqué. D’une part, sur l’absence de lien de causalité, les défendeurs expose que la [7] a un caractère personnel, précaire et incessible, de sorte qu’il ne peut y avoir de causalité valable entre l’absence de COT et un éventuel préjudice, en ce qu’à supposer que la péniche avait une COT, celle-ci aurait pu disparaître à tout moment avant comme après la vente, indépendamment de toute action du notaire. Les défendeurs soulignent en outre que c’est par simples allégations que la SAS [11] avance qu’aucune demande de sa part n’est susceptible de donner droit à une COT.

D’autre part, sur l’absence de préjudice indemnisable résultant du défaut d’information par le notaire quant à l’absence de COT, les défendeurs soulignent le manque de valeur probante des estimations présentées comme résultant d’un expert à hauteur de 1,3 million d’euros avec COT et 190.000 euros sans COT, outre que dans ce dernier cas le prétendu expert estime que la péniche est invendable quoiqu’il lui attribue une valeur. Les défendeurs soutiennent à cet égard que la perte de chance de vendre la péniche ne présente pas de caractère suffisamment certain pour être indemnisée, alors que par ailleurs la SAS [11] elle-même justifie avoir reçu une offre d’achat de 950.000 euros pour la péniche en 2021, à comparer au prix de 648.500 euros déboursé en 2018 pour l’acquérir.

La clôture a été ordonnée au 21 mars 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 06 janvier 2025.

Avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 mars 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

1. Sur la demande indemnitaire principale de la SAS [11] au titre de l’engagement de la responsabilité du notaire.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 3.2.1 du Règlement national – Règlement inter-cours du notariat, dans sa version en vigueur antérieurement à l’arrêté du 29 janvier 2024, dispose notamment que : « Le notaire doit à sa clientèle sa conscience professionnelle, ses égards, l’impartialité, la probité et l’information la plus complète.

L’intérêt du client prime toujours le sien.

Il doit choisir les moyens les plus appropriés pour parvenir au résultat désiré par le client, en conformité avec la loi. (…) »

En l’espèce, sur le manquement au devoir de conseil allégué, d’une part il ne peut être valablement retenu que Me [P] [S] aurait commis une faute en omettant de vérifier si, au jour de la signature de l’acte authentique du 09 mars 2018 litigieux, le vendeur M. [V] [M] était engagé dans une instance en divorce, alors que seul devait être recherché par le notaire le statut marital du vendeur (en l’occurrence, marié ou divorcé). Il ne peut notamment être fait grief au notaire de ne pas avoir mis en garde l’acquéreur la SAS [11] contre la probabilité qu’en cas de divorce, M. [V] [M] serait tenu au paiement de créances à son ex-épouse, pouvant conduire celle-ci à tenter de saisir la péniche objet de la vente.

Mais d’autre part, à nouveau sur le manquement au devoir de conseil, c’est à juste titre que la SAS [11] soutient que Me [P] [S] a commis une faute en omettant de vérifier si la péniche objet de la vente disposait effectivement d’une convention d’occupation temporaire (COT) auprès du [Adresse 15] [Localité 12] pour stationner dans le port fluvial de [Localité 5], alors que le droit d’occuper le domaine public constitue un élément essentiel d’un bien tel que la péniche [9], qui est à qualifier de « bateau-logement ». Sur ce point, la SAS [11] produit utilement aux débats le rapport particulier de la Cour des Comptes S2016-1537 de juin 2016 qui relève à juste titre, sur le problème spécifique des bateaux-logements occupant sans titre le port de [Localité 5] : « Lors de la passation d’un l’acte authentique, le notaire doit examiner le statut du bien mis en vente (bénéficiaire ou non d’un titre d’occupation, etc.) (…). Il doit avertir l’acquéreur des risques qu’il encourt en achetant un bateau sans titre » (pièce [11] n°23, p.51).

En outre, c’est à juste titre que la SAS [11] soutient que Me [P] [S] a également commis une faute, après la vente, en ne procédant pas avec diligence à la formalité de publicité qui aurait rendu opposable aux tiers, et notamment à l’ex-épouse de M. [V] [M], la vente de la péniche [9] par acte du 09 mars 2018, privant ainsi l’acte de sa pleine efficacité juridique. Le tribunal relève que cette faute est d’ailleurs admise par Me [P] [S] aux termes de son mail du 07 mai 2021 : « je vous confirme que par suite d’une erreur matérielle de l’étude, les formalités d’immatriculation du nom de l’acquéreur n’ont pas été effectuées » (pièce [11] n°10).

Dès lors, les fautes de Me [P] [S] sont établies, et justifient de rechercher le préjudice indemnisable.

Sur ce point, d’une part, l’absence de publication en temps utile de la vente de la péniche a empêché la SAS [11] de jouir du bien qu’elle avait acheté, ceci depuis le date de la vente soit le 09 mars 2018 – outre la combinaison de la faculté de rachat en réméré durant 48 mois avec une convention d’occupation précaire au profit du vendeur – jusqu’à la publication de la vente le 05 avril 2023, après la mainlevée de la saisie consentie par l’ex-épouse de M. [V] [M] en exécution d’une transaction avec l’étude de M. [P] [S]. Cette incapacité de jouir du bien pendant 5 ans a notamment entraîné l’impossibilité de revendre le bien sur cette période. Contrairement à ce que soutient Me [P] [S], la transaction avec l’ex-épouse de M. [V] [M] n’a pas eu pour effet de supprimer ce préjudice, mais seulement d’arrêter son cours pour l’avenir, en ce qu’il demeure que durant plus de 5 ans (2018-2023) la SAS [11] n’a pas pu jouir du bateau-logement qu’elle avait acquis.

D’autre part, l’absence de vérification avant la vente par Me [P] [S] du droit pour la péniche [9] d’occuper le domaine public fluvial a causé à la SAS [11] un préjudice consistant en une impossibilité de mesurer que le prix convenu pour l’achat de la péniche, soit 648.500 euros, n’était plus justifié dès lors qu’il s’avérait que le [9] était dépourvu d’une convention d’occupation temporaire (COT) lui permettant de stationner de manière licite au port de [Localité 5].

A ce titre, et en tenant compte du rapport particulier précité de la Cour des Comptes(pièce [11] n°23) qui met en lumière les « nombreux problèmes » posés au Port [3] par le phénomène spécifique des bateaux-logements dépourvus de COT dans le port de [6], ce qui est le cas du [9], le tribunal retient que Me [P] [S] ne produit aucune pièce suffisamment probante contre l’affirmation de la SAS [11], selon laquelle le [9], en infraction depuis plus de 10 ans et détenu par une société commerciale, est insusceptible d’une régularisation rapide et peu coûteuse de sa situation par le [Adresse 15] Paris. La SAS [11] démontre en particulier que le formulaire d’inscription en liste d’attente pour une COT spécifie que les demandes émanant de sociétés commerciales (dont les SAS) « ne seront pas prises en compte » (pièce [11] n°18), ce qui exclut en principe toute perspective de délivrance d’une COT pour le [9] maintenant qu’il appartient à une SAS. Dès lors, la SAS [11] a subi un préjudice certain consistant dans l’écart entre le prix payé et la valeur réelle du [9] si le notaire avait identifié que la péniche était dépourvue de COT.

Sur l’évaluation de ce préjudice, la SAS [11] produit notamment :

d’une part, deux avis de valeur de la SAS [17] (enseigne [10]), qui exerce comme agence immobilière, avec pour activité principale déclarée le conseil en habitat fluvial (réglementation, recherche, home staging, transactions, agencement, diffusion de fournitures et services, recherche et développement de concepts), et qui propose une valorisation à 190.000 euros sans COT et 1,3 millions d’euros sous condition d’obtention de la COT (pièces [11] n°13 et 14) ;d’autre part, une offre d’achat de M. [G] [F], professionnel de l’immobilier, pour 950.000 euros, étant précisé que l’offre (datée du 04 août 2021) a été présentée sans connaissance de la circonstance que la péniche était dépourvue de COT (pièce [11] n°22).

Sur la portée à donner à ces pièces, il convient de retenir qu’il s’agit de deux avis émanant de professionnels de l’immobilier. En sens contraire, si Me [P] [S] conteste la valeur probatoire de ces pièces, toutefois le tribunal doit relever que le notaire s’abstient de produire toute preuve contraire, en dépit des moyens dont il dispose nécessairement, au besoin en ayant recours aux recueils d’informations sur les ventes au sein du notariat pour des biens comparables.

Il convient dès lors de faire la moyenne des deux évaluations pour fixer la valeur du DREAM ON avec COT, puis d’en déduire la valeur du DREAM ON sans COT, soit :

[(1.300.000 + 950.000) / 2] – 190.000 = 935.000 euros.

En conséquence, Me [P] [S] et son étude sont in solidum condamnés à payer à la SAS [11] la somme de 935.000 euros en réparation de ses préjudices.

Il n’y a pas lieu d’assortir d’une astreinte provisoire cette condamnation au paiement d’une somme d’argent, en considération des voies d’exécution qui seront à la disposition du créancier pour recouvrer cette somme.

Toute demande contraire est rejetée.

2. Sur les autres demandes et les dépens.

2.1. Sur les dépens.

Les défendeurs sont tenus aux dépens in solidum et sans recouvrement direct.

2.2. Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs, tenus aux dépens, doivent in solidum payer à la SAS [11] une somme de 3.000 euros sur ce fondement. Toute autre demande sur ce fondement est rejetée.

2.3. Sur l’exécution provisoire.

Par application de l’article 514-1 du code de procédure civile, en considération de la nature de l’affaire au vu de l’enjeu financier et de la situation des défendeurs, il y a lieu de faire droit pour partie à la demande reconventionnelle en suspension de l’exécution provisoire, à hauteur de moitié.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la SCP [P] [S], Marie-Pierre ROUAULT-NEVEU, [Y] [J], Olivier DAIGRE, notaires associés, représentée par son liquidateur amiable Me [Y] [J], et Me [P] [S] à payer à la SAS [11] la somme de 935.000 euros en réparation de ses préjudices ;

DIT n’y avoir lieu à assortir la condamnation d’une astreinte provisoire ;

CONDAMNE in solidum la SCP [P] [S], Marie-Pierre ROUAULT-NEVEU, [Y] [J], Olivier DAIGRE, notaires associés, représentée par son liquidateur amiable Me [Y] [J], et Me [P] [S] à payer à la SAS [11] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCP [P] [S], Marie-Pierre ROUAULT-NEVEU, [Y] [J], Olivier DAIGRE, notaires associés, représentée par son liquidateur amiable Me [Y] [J], et Me [P] [S] aux dépens, sans recouvrement direct ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire à hauteur de la moitié de la condamnation en principal ;

Le Greffier Le Président