RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00135 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OM67

MINUTE N° :

S.A. SEQENS VENANT AUX DROITS DE SA [Adresse 9]

c/

[P] [C], [D] [O]

Copie certifiée conforme le :

à :

Madame [P] [C]

préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Mariane ADOSSI

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 4]

[Localité 6]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 17 NOVEMBRE 2025 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente des contentieux de la protection, assisté(e) de Carinne PIET, Greffière;

Après débats à l’audience publique du 18 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

S.A. SEQENS VENANT AUX DROITS DE SA [Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Mariane ADOSSI, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparante

Monsieur [D] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparant

— ---------

Le tribunal a été saisi le 03 Avril 2025, par Assignation – procédure au fond du 18 Mars 2025 ; L’affaire a été plaidée le 18 Septembre 2025, et jugée le 17 NOVEMBRE 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2011, la société SEQENS a consenti un bail d’habitation à M. [D] [O] et Mme [P] [C] sur des locaux et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 733,52 euros charges comprises.

Par actes de commissaire de justice du 6 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2679,64 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [D] [O] et Mme [P] [C] le 21 novembre 2024.

Par assignations du 12 mars 2025, la société SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [O] et Mme [P] [C] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2726,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 18 septembre 2025, la société SEQENS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 septembre 2025, s’élève désormais à 3215,79 euros. La société SEQENS considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à tout délai. Elle expose que à M. [D] [O] et Mme [P] [C] sont à l’origine de troubles de jouissance.

Mme [P] [C] expose qu’elle vit seule dans les locaux avec son fils âgé de 14 ans. Elle indique avoir fait un versement de 1 000 euros récemment qui devrait s’imputer sur le montant de la dette.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [D] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Mme [P] [C] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Mme [P] [C] n’a pas indiqué faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2679,64 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 février 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, malgré les déclarations contraires de la bailleresse, M. [D] [O] et Mme [P] [C] justifient avoir repris le paiement d’au moins un loyer courant entre l’assignation et l’audience, sans que puisse leur être opposée sur ce point l’absence de rétablissement du versement des allocations d’aide au logement, étant relevé que la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n’avait pas encore statué au jour de l’audience sur le maintien ou non de ces aides. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience sera ici réputée satisfaite par le paiement intégral de la part de loyer dite résiduelle, déduction faite des aides au logement dans leur ultime montant.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [D] [O] et Mme [P] [C] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 201 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

En outre, il n’est pas justifié de troubles de jouissance, les seuls pièces sur de tels faits allégués datant de 2021.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [D] [O] et Mme [P] [C] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 septembre 2025, M. [D] [O] et Mme [P] [C] lui devaient la somme de 3215,79 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 2726,33 euros, suivant décompte arrêté au 20 février 2025.

M. [D] [O] et Mme [P] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [O] et Mme [P] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SEQENS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [O] et Mme [P] [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société SEQENS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 juillet 2011 entre la société SEQENS, d’une part, et M. [D] [O] et Mme [P] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] est résilié depuis le 7 février 2025,

CONDAMNE solidairement M. [D] [O] et Mme [P] [C] à payer à la société SEQENS la somme de 3215,79 euros (trois mille deux cent quinze euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [D] [O] et Mme [P] [C] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 16 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 201 euros (deux cent un euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [O] et Mme [P] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 février 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [O] et Mme [P] [C] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [D] [O] et Mme [P] [C] seront solidairement condamnés à verser à la société SEQENS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [D] [O] et Mme [P] [C] à payer à la société SEQENS la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [D] [O] et Mme [P] [C] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 décembre 2024 et celui desassignations du 12 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge