5AA Minute N°

N° RG 25/00679 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G3YU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 23 JANVIER 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [L] [D]

DEMANDEURS

Monsieur [A] [K]

né le 11 Août 1964 à [Localité 7],

et

Madame [M] [K] NEE [U]

née le 28 Décembre 1966 à [Localité 5],

demeurant tous deux [Adresse 4]

Représentés par Maître Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [G] [Z]

né le 11 Septembre 2000 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

Madame [T] [Y]

née le 08 Septembre 1999 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 DECEMBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 23 JANVIER 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 mars 2025, [A] [K] et [S] [K], par l’intermédiaire de leur mandataire la SAS AFEDIM GESTION, ont donné à bail à [G] [Z] et [T] [Y] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 626 € outre une provision mensuelle sur charges de 11 €.

Le 10 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à [G] [Z] et [T] [Y] pour un montant en principal de 1 274 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2025, [A] [K] et [S] [K] ont fait assigner en référé [G] [Z] et [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de [G] [Z] et [T] [Y] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement [G] [Z] et [T] [Y] au paiement de la somme de 637 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2025, quittancement du mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juillet 2025 ;

— condamner solidairement [G] [Z] et [T] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges, avec indexation ;

— condamner solidairement [G] [Z] et [T] [Y] à leur verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 12 décembre 2025, [A] [K] et [S] [K], représentés par leur Conseil, ont indiqué que si la dette a été soldée, ils maintiennent leurs demandes aux fins de résiliation du bail et d’expulsion des occupants, dès lors que le défaut de paiement des causes du commandement dans le délai imparti emporte nécessairement constat de l’acquisition de la clause résolutoire. Ils prétendent à l’indemnisation des frais qui relèvent des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, d’une part, ainsi que des dépens, d’autre part.

[G] [Z] prétend au maintien dans les lieux, dès lors que l’arriéré locatif a été soldé. Il soutient avoir appris en cours d’instance que la rétention d’initiative des loyers en raison de désordres qu’il impute dans le logement est prohibée, de sorte qu’il a procédé au règlement de la dette.

Il expose déplorer ainsi la survenance de fuites d’eau, ainsi que des problèmes de chauffage.

Il indique être salarié en CDI, et percevoir un salaire mensuel de 1 800 euros ; sa compagne est sans emploi, mais perçoit 800 euros d’indemnisation au titre du chômage, selon ses déclarations.

[T] [Y], qui a été régulièrement assignée par acte remis à personne, n’est ni présente, ni représentée.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 27 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En application des V et VII de ce même texte dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 10 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 août 2025.

Compte tenu toutefois de ce que la dette a été intégralement soldée et que le paiement courant du loyer est effectué, il conviendra de constater que les délais suspensifs qui aurient pu être accordés aux locataires ont été respectés, de sorte que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. Il en résulte que le bail reprendra son cours normal.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, et en considération des circonstances de l’espèce, de condamner [G] [Z] et [T] [Y] et in solidum aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer, le tout selon les modalités précisées au dispositif.

Par équité, [G] [Z] et [T] [Y] seront en outre solidairement condamnés à verser à [A] [K] et [S] [K] une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de [A] [K] et [S] [K] ;

CONSTATONS à la date du 22 août 2025 la résiliation du bail conclu entre [A] [K] et [S] [K], d’une part, et [G] [Z] et [T] [Y] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 1] ;

ACCORDONS CEPENDANT à [G] [Z] et [T] [Y] des délais suspensifs et constatons que la dette a été entièrement soldée, de sorte que les délais ont été respectés et que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ;

DISONS que le bail reprendra son cours normal ;

CONDAMNONS solidairement [G] [Z] et [T] [Y] à verser à [A] [K] et [S] [K], la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum [G] [Z] et [T] [Y] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût des commandements de payer, celui des assignations, de leur dénonciation à la Préfecture de la [Localité 9] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS