TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 19 Mars 2024

Enrôlement : N° RG 21/02260 – N° Portalis DBW3-W-B7F-YQK5

AFFAIRE : M. [I] [H] ( Maître Béatrice GASPARRI-LOMBARD de l’ASSOCIATION GASPARRI LOMBARD ASSOCIEES)

C/ Syndic. de copro. CASTELLANE CANTINI sis [Adresse 2] et [Adresse 4] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 16 Janvier 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Mars 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [I] [H]

né le 09 Août 1939 à [Localité 1], de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Béatrice GASPARRI-LOMBARD de l’ASSOCIATION GASPARRI LOMBARD ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CASTELLANE CANTINI sis [Adresse 2] et [Adresse 4] et[Adresse 5]h – [Localité 1], représenté par son syndic en exerice, la SAS SL IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 823 116 511 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

LA S.A.S. SL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 823 116 511 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] est propriétaire d’un appartement lot n°37 et d’une cave lot n° 238, situés dans l’ensemble immobilier CASTELLANE CANTINI, sis [Adresse 2] ; [Adresse 4] et [Adresse 5], acquis le 17 février 2005. Il possède 29/10000ème des parties communes.

L’ensemble immobilier CASTELLANE CANTINI est constitué de trois blocs d’immeubles A, B et C, comportant des locaux commerciaux et des locaux à usage d’habitation.

M. [H] a reçu une convocation le 3 novembre 2020 pour une assemblée générale fixée au 30 novembre 2020 par correspondance, puis la notification le 28 décembre 2020 du procès-verbal de l’assemblée générale.

***

Par acte d’huissier en date du 26 février 2021, M. [H] a assigné devant le tribunal judiciaire de Marseille le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CASTELLANE CANTINI et la SAS SL IMMOBILIER aux fins de :

Vu les dispositions du décret du 7 mars 1967, vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, vu les dispositions du décret du 14 mars 2005, vu le règlement de copropriété, vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,

ANNULER les résolutions n°1, 4, 5, 6, 7, 8, 10 et 11 de l’assemblée générale du 30 novembre 2020,

ANNULER l’assemblée générale du 30 novembre 2020,

CONDAMNER le syndic SL IMMOBILIER à payer la somme de 3000 euros à M. [H] au titre du préjudice moral et du préjudice d’anxiété,

A titre subsidiaire, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3000 euros à M. [H] au titre du préjudice moral et du préjudice d’anxiété,

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires et le syndic à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE CONDAMNER également aux dépens.

Il indique que la désignation du président de séance n’a été soumise à aucun vote et que le quorum n’était pas atteint. Sur les résolutions 4 à 7, il explique que la mauvaise gestion de l’ancien syndic FONCIA SAGI entache nécessairement celle de son successeur, SL IMMOBILIER, qui a fait le choix de valider ses comptes et de poursuivre sur la même base, aussi, toutes les résolutions relatives aux budgets de 2018 à 2021 sont entachés de nullité. En outre, le syndic Foncia SAGI étant dépourvu de mandat pour la période de 2019, il n’aurait pas du pouvoir obtenir le paiement des honoraires.

Sur la résolution n°10, les copropriétaires n’étaient pas suffisamment informés, en l’absence de précisions sur les devis ; sur la résolution n°11, la majorité de l’article 26 n’a pu être atteinte et le quorum de l’article 25 n’a pas été respecté s’agissant de la résolution n°8.

Il estime que compte tenu de la gravité des erreurs commises par le syndic SL immobilier, qui ne pouvait ignorer les irrégularités sus évoquées, celui-ci a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile quasi délictuelle.

***

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 19 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu la Loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application,

Vu les articles 671, 1240 et s., 2261 (ancien 229 et s. du Code Civil),

Vu les articles 515, 696 et 700 du Code de Procédure civile,

Vu les assemblées générales en date des 26 mai et 7 décembre 1982,

DEBOUTER M. [H] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER M. [H] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « CASTELLANE CANTINI » une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 CPC et aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Benjamin NAUDIN, avocat sur son affirmation de droit,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il indique que l’ordonnance du 20 mai 2020 prévoit des dérogations provisoires à l’ordre public du statut de la copropriété, aussi lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance.

Il estime que la notion de quorum n’existe pas en copropriété, une participation minimum n’étant pas requise pour que puisse se tenir une assemblée générale. Il expose que s’agissant de la résolution n°4, le tribunal ne peut être saisi d’une demande de contestation d’une décision d’assemblée pour le simple motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune et que s’agissant de la résolution n°5, les annexes imposées et l’accès aux pièces comptables ont été donnés aux copropriétaires. En outre, le fait de discuter les comptes d’exercice clos ne donne pas automatiquement droit à contester les budgets prévisionnels des exercices suivants et sur la résolution n°10, les conditions essentielles étaient précisées à l’ordre du jour, les devis de chacune des entreprises étant communiqués.

Il rappelle que la résolution n°11 se contente de faire un rappel aux copropriétaires sur les modalités d’utilisation des parties communes, relevant de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs en application des dispositions des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n°8 n’ayant pas obtenu la majorité absolue mais plus du tiers des voix du syndicat, il a été immédiatement voté à la majorité des participants à l’assemblée.

Il soutient qu’il n’existe en l’espèce aucune faute de la société SL IMMOBILIER ni aucun préjudice personnel affectant M.[H].

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

La SAS SL IMMOBILIER, régulièrement assignée à personne habilitée à recevoir l’acte, n’a pas constitué avocat. La décision rendue sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 16 janvier 2024 et la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/ Sur l’annulation de l’assemblée générale du 30 novembre 2020

Il doit être observé que si M. [H] formule dans le dispositif de son assignation une demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 novembre 2020, il ne soutient cette prétention par le développement d’aucun moyen de nullité de l’intégralité de l’assemblée générale dans le corps de ses écritures, de sorte que cette demande n’est pas motivée et doit être rejetée.

Par ailleurs, M. [H] ne reprend pas, dans le dispositif de ses conclusions, la demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale, de sorte que la présente juridiction n’est pas valablement saisie de cette prétention.

II/ Sur l’annulation des résolutions

A/ La résolution n°1

Aux termes de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Il ressort de ce texte d’ordre public que la désignation du président de séance doit intervenir en début de réunion à l’occasion d’un vote des copropriétaires à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, sans que cette loi n’impose aucun quorum.

Il est constant qu’il s’agit d’une formalité substantielle, dont l’inobservation est de nature à entraîner la nullité de l’assemblée toute entière.

Toutefois, comme le souligne justement le syndicat des copropriétaires, la loi du 23 mars 2020 a habilité le Gouvernement à prendre, dans un délai de trois mois à compter de sa publication, toute mesure concernant la tenue des assemblées générales des copropriétaires afin de faire face aux conséquences de la propagation du virus Covid-19.

Aussi, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967 ont été temporairement modifiées par l’ordonnance du 25 mars 2020 puis du 20 mai 2020.

Les dispositions dérogatoires prévues aux articles 22-2 à 22-5 de l’ordonnance du 25 mars 2020 relatives à la convocation et la tenue des assemblées générales des copropriétaires ont été étendues jusqu’au 1er avril 2021 par l’ordonnance du 18 novembre 2020.

A ce titre, l’article 22-3 4o prévoit que les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 sont assurées par « le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votants désigné par le syndic », ce afin d’adapter la désignation du président de séance lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

En l’espèce, force est de constater que l’assemblée générale litigieuse est intervenue le 30 novembre 2020, soit au cours de l’état d’urgence sanitaire, et s’est tenue par correspondance. La lecture du procès-verbal révèle que l’élection du président de séance, M. [X], est intervenue suite au vote des copropriétaires présents ou représentés à la majorité de l’article 24. En application des dispositions précitées, le syndic était bien habilité à désigner un copropriétaire en qualité de président de séance, d’autant plus qu’un vote est intervenu.

La demande d’annulation de la résolution n°1 sera donc rejetée, aucun quorum n’étant au surplus imposé par la loi du 10 juillet 1965 ou le décret du 17 mars 1967.

B/ Les résolutions n°4, 5, 6 et 7 relatives à l’approbation des comptes et du budget prévisionnel

M. [H] sollicite l’annulation des résolutions n°4 à 7 en raison de la mauvaise gestion de l’ancien syndic, le cabinet FONCIA SAGI, estimant qu’elle entache nécessairement celle de son successeur, la SAS SL IMMOBILIER, qui a fait le choix de valider ses comptes et de poursuivre sur la même base.

Si en principe, le juge ne peut apprécier l’opportunité de la position adoptée par la majorité souveraine, en se substituant à elle, il est constant que la décision d’approbation des comptes est irrégulière dès lors que les comptes ont été irrégulièrement établis.

Il résulte des pièces communiquées que l’ancien syndic, la société FONCIA SAGI, a indiqué aux copropriétaires lors de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 septembre 2018 que les frais de ladite assemblée « seront supportés intégralement par notre cabinet » conformément aux mentions de la résolution n°5 du procès-verbal. Toutefois, l’analyse du relevé général des dépenses en date du 4 septembre 2019 laisse apparaître qu’une somme de 1087,54 euros a été imputée au syndicat des copropriétaires au titre des frais d’affranchissement du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 septembre 2018, ainsi qu’une somme de 250 euros au titre de la réservation d’une salle pour ladite assemblée générale, en contradiction avec la résolution n°5 de l’assemblée générale du 17 septembre 2018.

Cette seule irrégularité dans l’établissement des comptes de l’exercice 2018 justifie l’annulation de la résolution n°4.

En revanche, si les quatre jugements du 3 avril 2018 ont annulé les assemblées générales des 1er juillet 2009, 5 juillet 2011, 26 juin 2012 et 11 juin 2013 dans leur intégralité, la résolution n°7 de l’assemblée générale du 11 juin 2013 n’avait désigné le syndic FONCIA SAGI que jusqu’au 10 juin 2016, de sorte qu’il n’est pas démontré que ce syndic était dépourvu de mandat pour l’exercice 2018. En effet, M. [H] n’établit pas qu’aucune assemblée générale intervenue postérieurement en 2016, 2017 ou 2018 n’avait confié le mandat de syndic à la société FONCIA SAGI. Au surplus, il ressort de sa requête au président du tribunal judiciaire de Marseille en date du 23 juillet 2019 que l’assemblée générale du 4 juillet 2016 avait donné mandat de syndic à la société FONCIA SAGI jusqu’au 3 juillet 2019. Aucune pièce communiquée n’indique que cette assemblée générale a fait l’objet d’un recours en annulation, de sorte qu’elle compose bien l’ordonnancement juridique. Ce moyen ne peut donc prospérer.

S’agissant de la résolution n°5 relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2019 « FONCIA et syndic judiciaire », M. [H] ne démontre aucunement que la somme de 16 604,22 euros au titre de la « régularisation dépenses ascenseur procédure M. [H] » mentionnée dans l’état des dépenses de l’exercice 2019 a été imputée de façon irrégulière.

En outre, si le syndic a bien perçu une rémunération au titre de l’exercice 2019, l’administrateur judiciaire chargé d’administrer provisoirement la copropriété n’a été désigné que le 29 juillet 2019, de sorte qu’il n’est pas démontré que le syndic ne pouvait prétendre au paiement d’honoraires au titre du premier semestre 2019. Les copropriétaires ont nécessairement été informés de la désignation de l’administrateur judiciaire compte tenu du courrier recommandé adressé en ce sens le 2 septembre 2019 et de l’assemblée générale du 2 décembre 2019 ayant conduit à la désignation d’un nouveau syndic. La demande d’annulation de la résolution n°5 doit donc être rejetée.

S’agissant des résolutions n°6 et 7, force est de constater que M. [H] ne formule aucun réel moyen d’annulation à leur encontre, se contentant d’affirmer que les comptes de l’exercice 2020 et le budget prévisionnel 2021 ont été fondés sur les budgets mis en place par la société FONCIA SAGI. Un tel moyen s’avérant insuffisant et inopérant, M. [H] sera débouté de sa demande d’annulation des résolutions n°6 et 7.

C/ La résolution n°8

Il sera rappelé au demandeur que la notion de quorum est absente des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit uniquement aux articles 24 à 26 les conditions de majorité applicables aux différentes résolutions votées.

Aussi, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical. L’article 25-1 de la même loi ajoute que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Or, la désignation du cabinet SL IMMOBILIER avait bien obtenu plus du tiers des voix de tous les copropriétaires, 53 copropriétaires représentant 4226/10000 tantièmes ayant voté en faveur de sa désignation. Dès lors, le recours à un second vote en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet apparaît parfaitement valable et M. [H] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°8.

D/ La résolution n°10

Aux termes de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.

Il doit être rappelé que cet article n’exige pas la notification de tous les documents préalables, ni du devis lui-même, ni de l’intégralité des conditions du contrat.

La résolution n°10 porte sur le remplacement de la société de nettoyage des parties communes et vise cinq devis distincts, la société STARNET ayant été choisie par la majorité des copropriétaires sur le fondement de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est pas contesté que les 5 devis comportant les prix et prestations proposés ont été joints à la convocation à l’assemblée générale du 30 novembre 2020, étant précisé que M. [H] les produit lui-même. La communication des devis des entreprises candidates est de nature à faire connaître aux copropriétaires les conditions essentielles du contrat projeté et constitue ainsi une information suffisante pour délibérer en toute connaissance de cause.

Le moyen selon lequel la société LA PHOCEENNE n’a pas été sollicitée et la prestation journalière y compris dimanche et jours fériés n’a pas été incluse apparaît largement inopérant, dans la mesure où il n’appartient pas au tribunal de contrôler l’opportunité des contrats souscrits à la majorité, souveraine, des copropriétaires de l’ensemble immobilier. M. [H] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°10.

E/ La résolution n°11

S’agissant de cette dernière résolution, M. [H] ne démontre aucunement que cette décision uniquement destinée à confirmer l’usage du local commun dans le bâtiment du [Adresse 6] à destination des vélos et poussettes et non à destination de local poubelle est de nature à emporter la création d’une nouvelle partie commune. Il n’établit pas non plus que cette résolution est contraire aux stipulations du règlement de copropriété concernant précisément ce bâtiment.

Il ne peut donc être valablement soutenu que le vote de la résolution n°11 devait intervenir en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. M. [H] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°11.

III/ Sur les préjudices de M. [H]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le syndic a commis une faute en soumettant des comptes irréguliers au titre de l’exercice 2018. Néanmoins, M. [H] ne démontre l’existence d’aucun préjudice personnel causé directement par cette faute, étant précisé que l’engagement des frais de justice est utilement réparé au stade des frais irrépétibles de la procédure.

M. [H] sera donc débouté de ses demandes de dommages et intérêts.

IV/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CASTELLANE CANTINI sis [Adresse 4] et [Adresse 2] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS SL IMMOBILIER et la SAS SL IMMOBILIER supporteront les dépens et seront condamnés à payer à Monsieur [I] [H] une somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [I] [H] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble CASTELLANE CANTINI du 30 novembre 2020,

DEBOUTE Monsieur [I] [H] de sa demande d’annulation des résolutions n°1, 5, 6, 7, 8, 10 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble CASTELLANE CANTINI du 30 novembre 2020,

ORDONNE l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble CASTELLANE CANTINI du 30 novembre 2020,

DEBOUTE Monsieur [I] [H] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et de son préjudice d’anxiété,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CASTELLANE CANTINI sis [Adresse 4] et [Adresse 2] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS SL IMMOBILIER et la SAS SL IMMOBILIER aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CASTELLANE CANTINI sis [Adresse 4] et [Adresse 2] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS SL IMMOBILIER et la SAS SL IMMOBILIER à payer à Monsieur [I] [H] une somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 19 mars 2024.

Le GreffierLe Président