Tribunal Judiciaire de Poitiers, Referes presidence tgi, 4 mars 2026, n° 25/00344

TJ Poitiers 4 mars 2026

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le locataire n'a pas réglé la somme due dans le délai d'un mois, rendant la résiliation du bail acquise de plein droit.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la SARL CBA 86, considérant qu'elle n'avait plus de droit d'occupation après la résiliation du bail.
Accepté
Loyers et charges impayés
La cour a constaté que la somme réclamée ne faisait l'objet d'aucune contestation et a ordonné le paiement à titre provisionnel.
Rejeté
Indemnité d'occupation
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle ne relevait pas de ses pouvoirs en référé.
Accepté
Frais exposés et non compris dans les dépens
La cour a jugé inéquitable de laisser ces frais à la charge de Monsieur [Q] et a ordonné le paiement d'une somme à ce titre.

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Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, réf. presidence tgi, 4 mars 2026, n° 25/00344
Numéro(s) :	25/00344
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florence LEVILLAIN-ROLLOBruno MAZAUDON
Parties :	S.A.R.L. CBA 86

Texte intégral

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00344 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G2VF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 04 Mars 2026

DEMANDEUR :

LE :

Copie simple à :

— M^e LEVILLAIN-ROLLO

— M^e MAZAUDON

Copie exécutoire à :

— M^e LEVILLAIN-ROLLO

Monsieur [W] [Q]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Florence LEVILLAIN-ROLLO, avocate au barreau de POITIERS

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. CBA 86

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Bruno MAZAUDON, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 21 Janvier 2026.

Délibéré du 25 Février 2026, prorogé au 04 Mars 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 19 mars 2015, Monsieur [W] [Q] a donné à bail commercial à la SARL CBA 86, une station de lavage située [Adresse 3] à [Localité 1] (79) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 000 euros.

Monsieur [Q] a informé, par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 24 septembre 2024, la SARL CBA 86, de sa décision de procéder à la révision rétroactive du loyer pour les cinq années antérieures en application de la clause d’échelle mobile stipulée dans le bail et l’a mise en demeure de lui payer à ce titre la somme de 21 431 euros.

Par cette même correspondance, il était également demandé à la SARL CBA [Cadastre 1] de régler mensuellement la somme de 2 445,47 euros au titre du loyer révisé à compter du mois d’octobre 2024.

Le 23 mai 2025, Monsieur [Q] a fait signifier à la SARL CBA [Cadastre 1] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat pour un montant de 33 248,74 euros au titre des loyers et des taxes foncières qui lui resteraient dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025 délivré à personne habilitée, Monsieur [Q] a assigné la SARL CBA [Cadastre 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers acte dénoncé à la SARL WASHALO le 18 décembre 2025, la SA BNP PARIBAS LEASE GROUP le 17 décembre 2025, la SA DIAC le 3 décembre 2025, la SA CREDIT MUTUEL LEASING le 4 décembre 2025 et la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU CHARENTES le 4 décembre 2025, créanciers inscrits.

Monsieur [Q] [W], par conclusions signifiées par RPVA le 19 janvier 2026, sollicite de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcer la résiliation au 25 juin 2025 du bail commercial du fait de cette acquisition.

Il sollicite d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion, si nécessaire, de la SARL CBA [Cadastre 1] et de tout occupant de son chef sous astreinte de 200 euros par jour de retard et d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles. Il demande également que la SARL CBA [Cadastre 1] soit condamnée à lui verser la somme de 28 690,33 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés de juillet 2019 à juin 2025 et des charges, sommes qui porteront intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 23 mai 2025.

Il sollicite que la SARL CBA 86 soit condamnée à verser à Monsieur [Q] la somme mensuelle de 2 445,47 euros au titre de l’indemnité d’occupation et jusqu’à libération des lieux.

Enfin, il sollicite la condamnation de la SARL CBA 86 au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il fait valoir que la clause résolutoire est acquise conformément à l’article L 145-41 du code de commerce et que la SARL CBA [Cadastre 1] ne dispose pas de fonds pour régler les sommes dues et est défaillante dans la charge de la preuve qu’elle pourrait assumer les sommes dues dans un délai raisonnable et assumer le loyer courant.

Dans ses conclusions signifiées par RPVA le 20 janvier 2026, la SARL CBA 86 expose l’article 1343-5 du code civil. Elle soutient qu’elle est débitrice de bonne foi et est en mesure d’apurer sa dette grâce à la cession d’un établissement secondaire.

Elle sollicite de lui accorder un délai de six mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pour le paiement de la somme restant due. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai accordé et que Monsieur [Q] soit débouté de ses demandes de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion.

Enfin elle demande de rejeter toute autre condamnation à son égard et en particulier sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce,

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Un commandement de payer la somme de 33 248,74 euros en principal, correspondant à la somme des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire mentionnée au bail du 19 mars 2015 a été signifié au locataire le 23 mai 2025.

Il n’est pas contesté que le locataire n’a pas réglé cette somme en totalité depuis la délivrance du commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de la date de signification puisque seule la somme de 7003,88 euros a été réglée les 10 et 11 juin 2025 selon le demandeur.

Dès lors, il y a donc lieu de constater que la résiliation du contrat de bail est acquise de plein droit au 23 juin 2025.

La SARL CBA [Cadastre 1] est donc occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date.

Il lui sera ordonnée de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique. Il n’a pas lieu d’ordonner d’astreinte dès lors que l’expulsion est ordonnée.

Sur les demandes de condamnation :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans la limite de ses compétences] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La somme de 28690,33 euros est réclamée comme constituant les loyers et charges impayés depuis le mois de juillet 2019 et ne fait l’objet d’aucune contestation.

Dès lors, la SARL CBA 86 sera condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 28.690,33 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Il est sollicité la condamnation à une indemnité d’occupation sans que cette demande ne soit mentionnée comme provisionnelle dans le dispositif des conclusions signifiées le 19 janvier 2025. Une telle condamnation, non provisionnelle, échappe aux pouvoirs du juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à référé.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.»

Aux termes de l’article L. 145 -41 du code de commerce :

« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Si la SARL CBA [Cadastre 1] affirme qu’elle entend procéder à la mise en vente d’une autre station de lavage qu’elle exploite pour régler la somme due elle ne justifie pas être en capacité de régler son loyer courant et le document versé aux débats est uniquement une lettre d’intérêt de la société LE FARCI POITEVIN portant sur l’acquisition des actifs constitutifs de son établissement secondaire de lavage automatique pour un prix de 100 000 euros (pièce 3 du défendeur) sans qu’il soit justifier d’une finalisation de l’accord.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.»

La SARL CBA 86 succombe à l’instance. Elle supportera les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

«" Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. »

Il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Q] les frais exposés et non compris dans les dépens. La SARL CBA [Cadastre 1] sera condamnée à verser la somme de 1 200 euros à Monsieur [Q] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Constatons la résiliation du bail commercial au 23 juin 2025.

Ordonnons, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, l’expulsion de la SARL CBA [Cadastre 1] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Disons n’y avoir lieu à astreinte.

Condamnons la SARL CBA [Cadastre 1] à payer à Monsieur [Q] [W] à titre provisionnel la somme de 28 690,33 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Disons n’y voir lieu à référé sur la demande d’indemnité d’occupation.

Condamnons la SARLCBA 86 à payer à Monsieur [Q] [W] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente ;

Condamnons la SARL CBA 86 aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 4 mars 2026 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Maryline LANGLADE, Greffière, et signée par eux.

La Greffière Le Président