DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

02 Décembre 2024

N° RG 22/04866 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MUNH

Code NAC : 30B

S.A.S. S&R GLOBAL FINANCE

C/

S.C.I. ABID

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 02 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 02 Septembre 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD .

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DEMANDERESSE

S.A.S. S&R GLOBAL FINANCE, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 810 992 180 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-Chantal CRESPY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Nabil FADLI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. ABID, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 509 623 336 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christelle NICLET-LAGEAT, avocat au barreau du Val d’Oise

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 avril 2015, la SCI Abid a consenti à la SAS S&R Global Finance un bail commercial portant sur un bureau de 15 m2 et un patio, sis [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 4.800 €, pour une durée de 9 ans à compter du 15 avril 2015.

Un deuxième bail non daté a été conclu entre la SCI Abid et la SAS S&R Global portant sur des bureaux d’une superficie de 25 m2 et un patio de 60 m2, moyennant un loyer annuel en principal de 9.600 €, également pour une durée de 9 ans à compter du 15 avril 2015.

Par acte d’huissier du 23 mai 2022, SCI Abid a fait délivrer à la SAS S&R Global un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme principale de 20.077,92 € au titre d’un arriéré locatif comprenant, selon le décompte figurant audit commandement, le solde du loyer principal au mois d’avril 2022 ; les révisions loyers 2017 à 2018, les impositions 2016 à 2021, le rappel de charges 2016 à 2020.

Par assignation du 30 août 2022 rectifiant l’erreur sur la date d’audience figurant sur une première assignation du 23 juin 2022, la SAS S&R Global a fait citer la SCI Abid devant ce tribunal aux fins de voir :

A titre principal, déclarer nul le commandement de payer qui lui a été délivré le 23 mai 2022 et condamner la SCI Abid à lui rembourser la somme de 21.800 € ;A titre subsidiaire, suspendre le jeu de la clause résolutoire et lui accorder les plus larges délais de paiement.

Par exploit du 22 septembre 2022, la SCI Abid a fait assigner SAS S&R Global devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontois pour voir constater la résiliation de plein droit au 23 juin 2022 du bail signé entre les parties et ordonner l’expulsion de celle-ci.

Par exploit du 20 décembre 2022, la SCI Abid a fait délivrer à SAS S&R Global une signification du prix de vente du local pour l’informer qu’elle souhaitait vendre le local loué au prix de 510.000 € et lui en proposer l’acquisition.

Par exploit du même jour, elle lui a fait délivrer un refus de renouvellement pour motif grave et légitime en raison de la persistance de situation d’impayé locatif.

Dans la nuit du 28 au 29 décembre 2022, un incendie survenait dans les locaux. Le 29 décembre 2022, M. [R], président de la SAS S&R Global Finance, déposait plainte pour dégradation de biens privés par incendie.

Par ordonnance du 4 octobre 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Abid et sur les demandes reconventionnelles.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 mars 2024, la SAS S&R Global Finance demande au tribunal de :

A titre principal,

dire que les parties s’accordent sur la résiliation du bail au 27 décembre 2022, à la suite de l’incendie de l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux ;annuler le commandement du 23 mai 2022, et cela avec toute les conséquences de droit,condamner la SCI Abid à lui rembourser la somme de 21.800 € ;A titre subsidiaire,

lui accorder 24 mois de délais pour s’acquitter de ses éventuelles condamnations.

Elle expose que si elle s’accorde avec la SCI Abid sur une résiliation du bail à compter du 27 septembre 2022, à la suite de l’incendie qui l’a privée de l’usage des locaux, elle n’en conteste pas moins que la validité du commandement lui a été délivré et en demande la nullité.

Elle fait valoir que le commandement est nul en ce qu’il vise des sommes brutes sans les détailler mois par mois et en ce qu’il concerne des loyers se rapportant à la période d’urgence sanitaire du printemps 2020, durant laquelle les impayés de loyers et charges ne pouvaient faire l’objet d’un commandement visant la clause résolutoire, en application de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 instaurant une période protégée du 12 mars au 11 septembre 2020.

Elle conteste le montant du loyer principal réclamé en soutenant que le bail prévoit un loyer toutes taxes et charges comprises de 4.800 € de sorte que la bailleresse ne peut prétendre à aucun paiement au titre du rappel de charges et d’impositions ; qu’en tout état de cause, il appartient à cette dernière de donner le détail et la clé de répartition des charges. Elle ajoute que la SCI Abid ne lui a jamais adressé de demandes au titre de la révision du loyer ; qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments un trop payé dont elle demande le remboursement.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 juillet 2023, la SCI Abid demande au tribunal de :

constater la résiliation de plein droit du bail, le 27 décembre 2022, compte tenu de l’incendie des locaux, objet du bail signé entre les parties le 15 avril 2015 ;débouter la SAS S&R Global de l’ensemble de ses demandes ;la condamner à lui payer la somme de 25.677,91 € correspondant aux loyers et charges impayés au 27 décembre 2022 et celle de 3.011,68 € au titre de la clause pénale.

Elle expose qu’elle a signé deux baux avec la SAS S&R Global ; que cette dernière prétend que son loyer annuel s’élève à 4.800 € en se référant à un seul des deux baux alors même qu’elle a payé la somme annuelle de 9.600 €, durant des années ; que les loyers sont dus durant la période de confinement. Elle fait valoir que les baux prévoient une indexation des loyers de droit ainsi que le remboursement des charges à l’article 11 et ajoute que la clé de répartition des charges entre les différents locataires est fonction de la superficie occupée.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation de plein droit du bail

Il convient de constater que les parties s’accordent sur une résiliation de plein droit du bail à la date du 27 décembre 2022, à la suite de l’incendie survenu entre le 28 et le 29 décembre 2022, lequel a détruit les locaux loués à la SAS S&R Global Finance.

Sur l’annulation du commandement de payer

La SAS S&R Global Finance fait valoir que le commandement est nul en ce qu’il est imprécis et en ce qu’il concerne des loyers se rapportant à la période d’urgence sanitaire du printemps 2020.

Sur l’imprécision des causes du commandement

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit énoncer de manière précise et détaillée les sommes dues par le locataire.

S’il mentionne une somme supérieure à celle réellement due, il demeure valable à hauteur de la partie non contestée.

En l’espèce, le commandement du 23 mai 2022 comprend un décompte sur lequel figurent au débit les sommes à la charge du preneur, distinguées en fonction de leur nature (loyer principal, révision du loyer, imposition, rappel de charges) et des périodes annuelles et au crédit les versements effectués également par période annuelle.

Ce décompte fait ressortir que la SAS S&R Global Finance qui a effectué des versements pour un montant total de 53.600 €, n’a payé aucune somme au titre de la révision du loyer, des impositions et des charges ; que la somme réclamée de 20.077,92 € est constituée :

par les loyers impayés à hauteur de 13.600 € ; les révisions de loyers à hauteur de 1.277,99 € ; les impositions à hauteur de 3.266,79 € ;les rappels de charges à hauteur de 1.933,13 €.

Le détail des sommes réclamées, par année, apparaît suffisamment précis et explicite pour permettre à la SAS S&R Global Finance de ne pas se méprendre sur la nature et les périodes des sommes réclamées et, le cas échéant, d’en contester les montants, le bailleur n’ayant pas l’obligation de donner le détail mois par mois des sommes constituant l’arriéré locatif.

Aucune voie de nullité ne peut donc être invoquée de ce chef.

Sur les loyers réclamés durant la période d’urgence sanitaire

La SAS S&R Global Finance fait valoir que les impayés de loyers se rapportant à la période d’urgence sanitaire du printemps 2020 ne pouvaient faire l’objet d’un commandement visant la clause résolutoire en application de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 instaurant une période protégée du 12 mars au 11 septembre 2020.

Mais le décret d’application de l’ordonnance 2020-316 invoqué par la SAS S&R Global Finance a précisé que le dispositif de protection mis en place était réservé à certaines personnes physiques ou morales répondant notamment à des critères précis, portant notamment sur l’ampleur de la baisse de chiffres d’affaires durant la période d’interdiction de recevoir le public, ce dont ne justifie pas SAS S&R Global Finance qui exerce une activité d’expertise comptable et ne démontre aucunement être éligible au dispositif de protection. Il sera au demeurant observé que la SAS S&R Global, a bien payé ses loyers durant la période concernée par les mesures de confinement.

Il n’y a pas lieu non plus d’annuler le commandement de payer pour ce motif.

Il convient dès lors de dire que le commandement de payer du 23 mai 2022 est valable, en relevant en outre que ledit commandement a aujourd’hui peu d’incidence, l’acquisition de la clause résolutoire n’étant pas demandée.

Sur les sommes réclamées

Sur le montant du loyer principal

La SAS S&R Global Finance conteste le montant du loyer principal réclamé de 9.600 € en soutenant que le bail prévoit un loyer toutes taxes et charges comprises de 4.800 € ; que la bailleresse ne peut non plus prétendre à un paiement au titre d’un rappel de charges ou d’impôts qui ne lui sont pas imputables aux termes du bail. Elle ajoute qu’en tout état de cause, le détail et la clé de répartition des charges, de même ceux des impôts ne lui ont pas été communiqués et qu’aucune demande au titre de la révision du loyer ne lui a été adressée.

Mais la SAS S&R Global Finance se prévaut du loyer de 4.800 € stipulé dans le premier bail alors qu’elle a également signé avec la SCI Abid un deuxième bail mentionnant un loyer de 9.600 €, étant observé que la superficie louée est de 15m2 dans le premier bail et de 25 m2 dans le second.

Or, la SAS S&R Global Finance ne peut se contenter d’affirmer sans le démontrer que le deuxième serait un faux, le seul fait que le deuxième porte un tampon de la société alors que celle-ci n’était pas encore immatriculé au registre du commerce à la date du 15 avril 2015, ne saurait constituer une preuve de la fausseté du second bail alors que celui-ci n’est pas daté, sa date d’effet au 15 avril 2015 pouvant être rétroactive par rapport à la date de signature du bail.

En tout état de cause, il convient de constater que la SAS S&R Global Finance est singulièrement taisante sur les superficies dont elle a la jouissance et qu’elle a régulièrement payé un loyer de 9.600 € au cours des années 2018, 2019, 2020 et 2021, ce qui démontre qu’elle savait que le loyer contractuel était de 9.600 € et avait consenti à ce montant.

Sur les charges et impositions

Le bail stipule :

en son article 9, intitulé loyer : « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de 9.600 € toutes taxes et charges comprises , payable par terme mensuel, le premier jour de chaque mois civil… ».en son article 11, intitulé charges ; « le preneur s’engage à assumer l’intégralité de la consommation d’eau, d’électricité, gaz et autres services afférents et plus généralement à assumer en plus des travaux d’entretien et réparation l’intégralité des charges dites locatives concernant l’immeuble loué qui ne seraient pas incluses dans l’énumération qui précède ».

Les articles 9 et 11 apparaissent contradictoires en ce que le premier énonce que le loyer annuel de 9.600 € est toutes taxes et charges comprises alors que l’article 11 indique que le preneur s’engage à assumer un certain nombre de charge.

Or, conformément au droit commun, l’interprétation des clauses d’un contrat doit, dans le doute, s’interpréter en faveur de celui qui s’oblige. En outre, en l’absence d’un contrat suffisamment explicite, le bailleur ne peut exiger le remboursement de taxes ou charges par le locataire.

Il sera également observé qu’il ressort du décompte produit que, depuis la conclusion du bail, la SAS S&R Global Finance n’a réglé que le loyer principal et que la SCI Abid ne justifie pas lui avoir réclamé le remboursement de charges et d’impôts, avant la signification du commandement de payer litigieux, ce qui, au regard de l’ambiguïté des différentes clauses du bail, tend à montrer que les parties ont bien considéré que le loyer de 9.600 € était tout compris, sans charges et taxes en sus.

Sur la révision du loyer

Le bail stipule en son article 10, intitulé indexation du loyer : « les parties conviennent expressément de soumettre le loyer fixé aux présentes à une clause d’échelle mobile. En conséquence le loyer sera révisé automatiquement le 2ème trimestre de chaque année en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction […] L’indice de référence retenu sera celui du 3ème trimestre 2007 d’une valeur de 1443 ».

Il en résulte que les parties ont convenu conventionnellement que le loyer sera indexé par la mise en œuvre d’une clause d’échelle mobile, laquelle s’applique automatiquement en fonction du jeu de l’indice. Cette indexation ne relève pas des dispositions des articles L 145-37 et suivants du code de commerce relatives à la révision légale du loyer.

Mais si le fait que le bailleur n’ait pas réclamé le montant des augmentations dès leur prise d’effet, n’implique pas pour autant une renonciation de sa part à se prévaloir de la clause d’indexation, il convient de constater que la SCI Abid non seulement ne justifie pas avoir adressé à la locataire des avis de loyers indexés au cours des années précédant le commandement de payer, mais qu’elle ne précise pas non plus le calcul du loyer indexé par application de l’indice retenu. En effet, elle se contente de réclamer pour chacune des années 2017 à 2021 une somme au titre de la révision du loyer, sans indication du montant du loyer indexé par application de l’indice retenu et du mode de détermination dudit rappel.

Elle ne justifie donc pas du bien-fondé des sommes réclamées dans leur montant et sera déboutée de sa demande au titre de la révision du loyer.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SAS S&R Global Finance reste devoir à la SCI Abid la somme de 19.920 € au titre des loyers impayés au 27 décembre 2022, date de l’incendie, ladite somme étant constituée à hauteur de 13.600 € par les loyers impayés figurant sur le commandement de payer et à hauteur de 6.320 € par les loyers dus du 1er mai au 27 décembre 2022, déterminée sur la base d’un loyer annuel de 9.600 €, toutes taxes et charges comprises.

La SAS S&R Global Finance sera condamnée à verser à la SCI Abid cette somme de 19.920 €, étant observé qu’elle ne justifie du renoncement de sa bailleresse à lui réclamer un arriéré locatif, la pièce 9 qu’elle verse aux débats (copie d’un mail non daté qui émanerait de la SCI Abid à son avocat), peu claire, est insuffisamment probante pour suffire à démontrer l’existence d’un accord conclu entre les parties pour abandonner la procédure judiciaire.

Sur la demande de délai

Il n’y a pas lieu, au regard de l’ancienneté de la dette et de sa nature, d’imposer au bailleur des délais supplémentaires pour obtenir le paiement de sa créance de loyers. La SAS S&R Global Finance qui ne justifie pas de sa situation et de ses capacités financières, sera déboutée de sa demande de délai.

Sur la clause pénale

La société Abid réclame la somme de 3.011,68 € au titre de la clause pénale en se prévalant de l''article 11 du bail prévoyant que le non-paiement d’une quittance de loyer entraînera, s’il plaît au bailleur, à la charge du preneur, de plein droit et sans mise en demeure préalable un intérêt calculé au taux de 15 % prorata temporis.

Cet article présente le caractère d’une clause pénale pouvant être modérée par le juge si elle présente un caractère manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi.

En l’espèce, le montant et le taux réclamés par la société Abid apparaissent excessifs au regard du préjudice de cette dernière, constitué par le retard dans le paiement des loyers. La somme réclamée sera réduite à 1.800 €.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

La SAS S&R Global Finance qui succombe dans ses prétentions sera condamnée aux entiers dépens. L’équité justifie qu’elle soit également condamnée à verser à la SCI Abid la somme de 3.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Constate que les parties s’accordent sur une résiliation de plein droit du bail, à la date du 27 décembre 2022,

Condamne la SAS S&R Global Finance à payer à la SCI Abid les sommes suivantes ;

19.920 € au titre des loyers impayés au 27 décembre 2022 ;1.800 € au titre de la clause pénale,3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SAS S&R Global Finance aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé à [Localité 4] le 2 décembre 2024, et signé par le président et le greffier,

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY