PREMIERE CHAMBRE

13 Mars 2025

N° RG 24/03129 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NXUL

72A

S.D.C. MANOIR FEODAL

C/

[U] [K] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sise [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic la société FONCIA MANAGO, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 302 654 173, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [U] [K] [E], née le 12 novembre 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4], défaillante

— -==o0§0o==--

Madame [U] [P] [K] [E] est propriétaire des lots n°28 et 122 dans la résidence [7] sise [Adresse 2] à [Localité 12], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 25 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné Madame [K] [E] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er trimestre 2017 inclus.

Par jugement en date du 10 juin 2020 le tribunal judiciaire de Pontoise l’a condamné au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées pour la période du 4ème trimestre 2016 au 4ème trimestre 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, le [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC Immobilier, a fait assigner Madame [K] [E] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin de la voir condamnée à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  9 920,37 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 août 2022,

—  24 euros au titre des frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Il demande également d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code Civil, sa condamnation aux dépens, et à la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que Madame [K] [E], qui a déjà été condamnée à deux reprises au règlement des charges de copropriété, ne règle à nouveau pas les charges depuis sa dernière condamnation.

Régulièrement assignée, Madame [K] [E] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 03 octobre 2024 a fixé l’affaire au 16 janvier 2025 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Madame [K] [E] est propriétaire des lots n°28 et 122 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le contrat de syndic.

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 juin 2016, 21 juin 2018, 4 juin 2019, 24 juin 2022 et 26 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un décompte détaillé arrêté au 2 avril 2024,

— commandement valant saisie et jugements antérieurs,

— une lettre de relance avec accusé de réception distribuée la 10 août 2022, valant mise en demeure,

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 920,37 euros correspondant aux charges impayées hors frais pour la période du 1er juillet 2021 au 1er avril 2024.

Madame [K] [E] ne justifie d’aucun paiement libératoire.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement des frais justifiés par le syndic, soit la relance avec accusé de réception valant mise en demeure, pour un montant de 24 euros.

Il convient de condamner Madame [K] [E] à verser au [Adresse 9] [Adresse 6] la somme de 9 944,37 euros correspondant aux charges de copropriété impayées et frais de recouvrement, suivant décompte arrêté au 1er avril 2024, appel de fonds 2ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 10 août 2022.

Sur la capitalisation

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Madame [K] [E] a déjà été condamnée pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à hauteur de 990 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Madame [K] [E], partie perdante supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne Madame [U] [P] [K] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sis [Adresse 2] à [Localité 11], les sommes suivantes :

—  9 944,37 euros correspondant aux charges de copropriété impayées et frais de recouvrement, suivant décompte arrêté au 1er avril 2024, appel de fonds 2ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 10 août 2022 ;

—  990 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts sur l’ensemble des sommes dues ;

Condamne Madame [U] [P] [K] [E] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8], le 13 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS