PREMIERE CHAMBRE

11 Mars 2025

N° RG 24/04214 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N5CB

Code NAC : 72A

S.D.C. [Localité 6]

C/

[Z] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 11 mars 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 14 janvier 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société PIERRE DE VILLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Eric CATRY, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [E], demeurant [Adresse 4], défaillante

— -==o0§0o==--

Mme [Z] [E] est propriétaire depuis le 31 mai 2023 d’un bien immobilier constitué des lots 153 et 154 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Par acte en date du 26 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Franconville, représenté par son syndic la SA Pierre de Ville, a fait assigner devant ce tribunal Mme [E] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [E] à payer les sommes de :

—  5 423,38 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 juin 2024,

— la capitalisation des intérêts,

—  6 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Il demande également que Mme [E] soit condamnée aux dépens, recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile, et à la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [E] n’a réglé aucune charge depuis l’acquisition du bien, en dépit de plusieurs mises en demeure, ce qui suffit à établir sa mauvaise foi.

Mme [E], régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 12 décembre a fixé l’affaire au 14 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entre-tien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties pri-vatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syn-dic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réci-proquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale de [Cadastre 1] et l’acte de mutation dont il résulte que Mme [E] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 153 et 154,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provision depuis le mois de juillet 2023 et jusqu’au 3ème trimestre 2024 inclus,

— le règlement de copropriété,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 décembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté le budget prévisionnel pour l’année 2023 et 2024,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 14 mai 2024.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 4 925,19 euros corres-pondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recou-vrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, aucun justificatif n’est produit permettant de justifier l’établissement du PV de constat. Seule une mise en demeure est versée aux débats, sans l’accusé de réception permettant de vérifier la réalité et la date de sa délivrance. Les frais postaux ne sont pas justifiés, dès lors que la mise en demeure d’un copropriétaire fait l’objet d’une tarification fixe.

En conséquence, l’intégralité des frais nécessaires sera rejetée.

Sur les intérêts

Conformément à l’article 36 du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recom-mandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’absence de tout justificatif de la date de la première remise de la mise en demeure, la demande d’intérêt sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires. Il ne démontre pas en outre avoir effectivement mise en demeure la défenderesse.

Il sera donc débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [E], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne Mme [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 5] la somme de 4 925,19 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 3ème trimestre 2023 inclus au 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

Condamne Mme [Z] [E] aux dépens, qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Catry.

Condamne Mme [Z] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 11 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS