N° RG 25/00782 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N4YI

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 09 Octobre 2025

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S.C. GATOJOS

C/

Association [Adresse 6]

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copie exécutoire délivrée le 09/10/2025 à :

la SELAS AGN AVOCATS [Localité 10] – 147

M^e Arthur QUINTIN DE KERCADIO – 249

copie certifiée conforme délivrée le 09/10/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 9]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 25 Septembre 2025

PRONONCÉ fixé au 09 Octobre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C. GATOJOS (RCS VANNES N°522569359), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Association [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Charlotte SEBILEAU de la SELAS AGN AVOCATS NANTES, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00782 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N4YI du 09 Octobre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 27 novembre 2019, la S.C.I. GATOJOS a donné à bail commercial à l’association [Adresse 7] (EICD) un local formant le lot n° 7 composé d’un bureau, un WC et une place de parking dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Adresse 11] [Localité 8][Adresse 4] [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 30/11/2019 à destination de « garage automobile » (sic) moyennant un loyer annuel de 8 040 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance.

Selon acte sous seing privé du 19 février 2023, la S.C.I. GATOJOS a donné à bail commercial à l’association [Adresse 7] (EICD) un local formant le lot n° 8 composé d’un bureau, un WC et une place de parking dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 12] pour une durée de 9 ans à compter du 01/04/2023 à destination de « garage automobile » (sic) moyennant un loyer annuel de 5 000 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance.

Se plaignant d’un défaut de paiement des loyers malgré un commandement de payer visant les clauses résolutoires du 23 avril 2025 et d’un défaut de justification de l’assurance des locaux malgré une sommation, la S.C.I. GATOJOS a fait assigner en référé l’association [Adresse 7] suivant acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025 pour solliciter :

— le constat de la résiliation des baux,

— l’expulsion de l’association EGLISE CENTRE D’IMPACT POUR DIEU et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— le paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation de 1 652,95 € par mois à compter du 1er juin 2025 avec indexation comme au contrat et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,

— le paiement provisionnel de la somme de 9 693,34 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2025,

— le paiement de la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 23 avril 2025.

Dans ses dernières conclusions, la S.C.I. GATOJOS maintient ses prétentions initiales, sauf à actualiser sa demande de provision à la somme de 9 244,90 € et à réclamer le rejet des prétentions adverses, en faisant valoir notamment que :

— la nullité du commandement invoquée sur la base des dispositions de l’article R 221-1 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas fondée, dès lors que cet article concerne la procédure de saisie vente et le texte de l’article L 145-41 du code de commerce n’impose pas un décompte détaillé des sommes dues,

— l’acte respecte les exigences légales et est au surplus parfaitement lisible,

— toutes les factures justificatives de charges ont été envoyées et renvoyées,

— une baisse de loyer de 50 % a été accordée pendant le confinement dû au COVID 19,

— le loyer n’est pas payé au 1er du mois,

— les taxes foncières sont refacturées au prorata de la surface du local loué ainsi que cela est précisé sur les factures accompagnées de l’avis d’imposition,

— les factures d’eau et d’électricité sont régularisées sur la base des relevés de compteurs divisionnaires, ainsi que cela est prévu au bail,

— les locaux sont utilisés non seulement les week-ends mais également des soirs pour des événements divers, comme récemment un barbecue ayant occasionné des troubles du voisinage, et les charges importantes s’expliquent par le chauffage électrique compte tenu de la hauteur sous plafond,

— les locaux ne sont pas conçus ni autorisés à recevoir autant de personnes que ce qui a été relevé par un commissaire de justice,

— l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas contestée, puisque la dette ne l’est pas,

— le loyer de juillet 2024 est resté partiellement impayé à hauteur de 88,51 €,

— la somme reçue le 15 mai 2025 a été imputée sur le loyer de mai 2025,

— compte tenu de la mauvaise foi de la locataire, qui ne respecte pas ses obligations depuis longtemps, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais et d’ailleurs aucun élément n’est produit pour rassurer sur la capacité de la locataire à respecter un échéancier.

L’association [Adresse 7] conclut au constat de la nullité du commandement, à l’existence d’une contestation sérieuse, à l’octroi rétroactif d’un délai pour communication de son attestation d’assurance, subsidiairement à l’octroi d’un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes qui resteraient dues et à la suspension des effets de la clause résolutoire, avec en tout état de cause condamnation de la demanderesse aux dépens et à lui payer une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en répliquant que :

— au regard des dispositions des articles L 145-41 du code de commerce et 1104 du code civil, le commandement ne peut produire effet que si les sommes réclamées sont suffisamment expliquées, alors qu’en l’espèce le décompte est en caractère si petits qu’il est illisible,

— contrairement à ce qui est allégué, elle n’était redevable à la date du 3 avril 2025 que des loyers du mois d’avril 2025 qui ont été réglés le 15 avril 2025, avant l’expiration du délai d’un mois imparti par le commandement et les délais de paiement ne sont réclamés qu’à titre subsidiaire,

— au vu du décompte communiqué en cours d’instance, elle précise que le loyer de juillet 2024 a été payé le 15 juillet 2024,

— la facture de mai 2025, beaucoup plus élevée que le loyer habituel, n’est pas produite et il est justifié du paiement intervenu le 15 mai,

— elle n’a pas été rendue destinataire des factures au titre des régularisations de charges d’avril et mai 2025, alors que les montants réclamés sont nettement supérieurs aux provisions réclamées au titre de 2023 à 2025,

— les consommations d’eau et l’électricité apparaissent très élevées pour une association cultuelle n’ayant des activités que les week-ends,

— la répartition entre tous les locataires n’est pas démontrée et la répartition des taxes foncières est manifestement erronée,

— la somme réclamée est sérieusement contestable, si bien que les pénalités issues d’une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, le sont autant,

— la sommation d’avoir à justifier d’une assurance locative, qui ne visait pas la clause résolutoire, a été satisfaite,

— sa bonne foi ne pouvant être mise en doute, des délais doivent lui être accordés pour les régularisations de charges très importantes sans justificatifs.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 27 novembre 2019 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 8 040 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

L’acte de bail du 19 février 2023 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 5 000 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. GATOJOS a fait délivrer un commandement de payer le 23 avril 2025 portant sur un arriéré de loyer et charges de 8 589,17 € TTC et la clause pénale de 1 040,84 € et faisant sommation de justifier d’une assurance locative et qui rappelait la clause résolutoire insérée aux baux et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement et il n’a pas été déféré à la sommation de communiquer une attestation d’assurance dans le même délai.

Si un commandement dont les causes ne peuvent pas être déterminées facilement à sa lecture par le preneur a pu être jugé délivré de mauvaise foi et écarté par la jurisprudence, en l’espèce le décompte des sommes impayées, certes en petits caractères, peut être considéré comme lisible, puisque le juge, malgré l’affaiblissement de sa vision dû à l’âge, a réussi à le déchiffrer.

En tout état de cause, la sommation de justifier d’une assurance locative figurant en gras et en caractères majuscules parfaitement apparents et lisibles n’a pas été suivie d’effet dans le délai imparti.

Avec la plus parfaite mauvaise foi, la locataire affirme que le commandement ne fait pas référence pour la sommation de justifier d’une assurance à la sanction de la clause résolutoire, alors qu’après avoir énoncé de manière très apparente qu’il était fait commandement de payer les sommes dues et de justifier d’une attestation d’assurance sous une annonce en caractères gras, il est notamment indiqué « A défaut de satisfaire au présent commandement et le délai d’un mois expiré, le demandeur entendra si bon lui semble se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail », de sorte qu’étaient bien visés à la fois le non-paiement du loyer et la non justification de l’assurance.

Dès lors, il n’y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qui pourrait être constatée, ce qui justifierait l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique.

L’indemnité provisionnelle d’occupation sera fixée au montant des derniers loyers avec charges, c’est à dire la somme de 1 652,95 € TTC par mois, sauf éventuelle indexation comme prévue au bail.

Le décompte des loyers et accessoires figurant en pièce n° 23 de la demanderesse permet de constater qu’il est réclamé 8 706,82 € jusqu’au 31 mai 2025. Ce décompte est en effet plus détaillé et précise les imputations de versements, alors que le décompte de la pièce 18 n’est qu’un résumé imparfait.

Ce décompte permet ainsi de vérifier que l’acompte de 1 450 € du 15 juillet 2024, dont se prévaut la locataire, a bien été déduit sur le loyer de juillet 2024, laissant un solde de 88,51 € impayé pour ce mois-ci. Il en est de même de la somme versée au 15 mai 2025 qui a bien été déduite.

L’importante augmentation de loyer en mai 2025 n’est pas expliquée, si bien que le loyer des mois précédents sera accordé soit la somme de 586,58 + 1 015,85 = 1 602,43 € au lieu de 1 300,29 + 1 524,38 = 2 824,67 €, c’est à dire une différence de 1 222,24 €.

De même, la régularisation de charges opérée au 18 mai 2025 n’est pas expliquée, si bien que la somme de 897,84 € réclamée à ce titre n’a pas de fondement.

La réclamation au titre de la taxe foncière 2024 permet de constater que la part de la locataire a été calculée à tort sur une surface louée de 125,61 m² alors que les locaux loués ne sont que de 65,65 + 47,47 = 113,12 m². La somme pouvant être réclamée au titre de 2024 et de 2023 doit donc être réduite selon cette proportion de 113,12/125,61 soit 0,9, ce qui donne pour 2023 : 704,11 x 0,9 = 633,70 € et pour 2024 : 768,78 x 0,9 = 691,90 €, soit des différences de 70,41 et 76,88, soit 147,29 €.

Pour le reste les factures d’électricité, les relevés d’index des compteurs et sous-compteurs apportent des preuves suffisantes pour justifier les demandes provisionnelles aux titre des charges d’eau et d’électricité récupérables.

Il s’ensuit que la demande provisionnelle est justifiée pour un principal de :

8 706,82 – 1 222,24 – 897,84 – 147,29 = 6 439,45 €.

La clause pénale de 10 % de ce montant n’est pas sérieusement contestable, de sorte que la provision sera fixée au total à 7 083,39 €.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l’article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

Certes, le bailleur a commis des erreurs dans le décompte des sommes réclamées. Cependant, le preneur a gravement manqué à ses obligations. S’il justifie avoir assuré les locaux, il faut relever que l’attestation produite, établie le 9 juillet 2025, mentionne qu’elle est valable pour la période de sa délivrance jusqu’à la prochaine échéance du 1/12/2025, de sorte qu’elle ne fait pas la preuve que les locaux étaient assurés avant le 9 juillet 2025.

Le bailleur justifie par ailleurs d’une plainte d’un locataire voisin au sujet du bouchage d’un regard d’eaux pluviales suite à l’organisation d’un barbecue fin août et la facture de débouchage correspondante est produite.

De plus, il est exact que le preneur se croit autorisé à régler le loyer au 15 du mois alors qu’il est expressément stipulé payable au 1er du mois.

Mais surtout la locataire réclame le maximum de délais sans offrir de perspectives concrètes de régularisation de son retard, en contestant l’importance des charges qui sont générées par sa propre activité.

Au vu de ces éléments, l’octroi de délais n’est pas justifié, pas plus que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient donc de faire droit à la demande principale.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que l’association [Adresse 7] devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail,

Ordonnons l’expulsion de l’association EGLISE CENTRE D’IMPACT POUR DIEU et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d’un serrurier à compter de la signification de l’ordonnance,

Condamnons l’association [Adresse 7] à payer à la S.C.I. GATOJOS :

— une provision de 7 083,39 € au titre des loyers, charges et pénalités dus au 31/05/25,

— une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— une indemnité provisionnelle d’occupation de 1 652,95 € TTC par mois sauf éventuelle indexation comme prévue au bail à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération complète des lieux,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons l’association [Adresse 7] aux dépens, y compris le coût du commandement du 23 avril 2025.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE