TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 11 JUILLET 2025

Enrôlement : N° RG 24/06512 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46NI

AFFAIRE : S.D.C. LA PIGNATELLE – BÂTIMENT E (M^e BRUN-SCHIAPPA)

C/ Mme [Z] [K] ép. [G]

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 juin 2025 prorogée au 29 juillet 2025 puis anticipée au 11 juillet 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. Cabinet SEVENIER & CARLINI

immatriculée sous le numéro SIREN 833 043 219

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Catherine BRUN-SCHIAPPA, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

Madame [Z], [N], [D] [K] épouse [G]

née le 16 novembre 1945 à [Localité 8] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [K] épouse [G] est propriétaire du lot 201 de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 3]. Le lot consiste en un local commercial situé au rez-de-chaussée.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 28 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [Z] [K] épouse [G] de payer la somme de 10.450,17 euros au titre des charges.

*

Suivant exploit du 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a fait assigner Madame [Z] [K] épouse [G] devant le présent tribunal, aux fins de voir entendre :

— condamner Madame [Z] [K] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] les sommes suivantes au titre des provisions dues :

—  2.446,33 euros au titre des provisions sur charges courantes de 2020 à 2024,

—  156,34 euros au titre du solde des charges de 2019 à 2022,

—  11.432,23 euros au titre des appels de fonds travaux de 2021 à 2023,

— le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 décembre 2021 sur un montant de 10.450,17 euros de la sommation de payer les charges de copropriété du 24 mars 2023 pour 11.206,37 euros et de l’assignation pour le surplus,

— condamner Madame [Z] [K] épouse [G] à payer ya syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Madame [Z] [K] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [Z] [K] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 384,53 euros au titre des frais exposés, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et le contrat de syndic et au contrat de syndic au paragraphe 9.1 frais,

— condamner Madame [Z] [K] épouse [G] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer pour un montant de 174,53 euros,

— faire application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 à défaut d’exécution spontanée de la décision.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

Régulièrement assignée, par remise à domicile, Madame [Z] [K] épouse [G] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Au soutien de sa demande en paiement des charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] E produit notamment :

— le règlement de copropriété,

— l’acte de vente du 26 septembre 1991 par lequel Madame [Z] [K] épouse [G] a acquis son lot,

— le relevé de propriété édité le 15 mai 2023,

— le protocole d’accord signé le 23 octobre 2019 au sujet d’un précédent passif de charges à hauteur de 8.023,79 euros,

— la lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 28 décembre 2021 du conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] BAT E aux fins de paiement des charges à hauteur de 10.450,17 euros au titre de charges entre le 1er juin 2020 et le 25 novembre 2021,

— une sommation de payer les charges signifiée le 24 mars 2023 à hauteur de 11.206,37 euros, arrêtée au 1er juillet 2022,

— le courrier recommandé du conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] BAT E du 2 mai 2023 au fin de paiement de la somme de 13.058,18 euros,

— le relevé de comptes de Madame [Z] [K] épouse [G] au 29 mars 2024,

— le contrat de syndic,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 28 octobre 2019 approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 mai 2019 et approuvant le budget pour 2020,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 13 janvier 2021, approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2019 et adoptant le budget de l’exercice 2021, et approuvant les travaux d’étanchéité de la toiture, pour un budget de 50.000 euros TTC, outre 5.000 euros pour un bureau d’études et 2.000 euros au titre d’une garantie dommages-ouvrage,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 juillet 2021 approuvant les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2020 et adoptant le budget de l’exercice 2022 et approuvant les travaux à hauteur de 82.235,44 euros,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 avril 2022, approuvant les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021 et adoptant le budget pour 2023,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 juin 2023, approuvant les comptes pour l’exercice clos le 31 décembre 2022 et approuvant le budget pour l’exercice 2024,

— les notifications des procès-verbaux d’assemblée générale à Madame [Z] [K] épouse [G] de chaque assemblée générale,

— les attestations de non recours pour l’ensemble de ces assemblées générales,

— les appels de fonds adressés à Madame [Z] [K] épouse [G] entre le 1er juin 2019 et 30 juin 2024,

— les appels de fonds au titre des travaux de réfection de l’étanchéité, de la purge de la peinture et des travaux sur les boîtes aux lettres,

— les décomptes des charges depuis le 1er juin 2019 jusqu’au 31 décembre 2022,

Il résulte de ces pièces qu’au 29 mars 2024 Madame [Z] [K] épouse [G] était débitrice de la somme de 13.722,22 euros au titre des charges courantes et des travaux.

Ce montant est expurgé par le syndicat des copropriétaires de tous les frais de mise en demeure et commandement de payer.

Madame [Z] [K] épouse [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 13.722,22 euros au titre des charges et frais de travaux, arrêtée au 29 mars 2024.

Il convient d’ajouter la somme de 210 euros au titre des frais de syndic tels que stipulés dans le contrat de syndic.

Les frais de commissaire de justice de 174,53 euros au titre de la sommation de payer du 27 mars 2023 sont inclus dans les dépens. Il n’y a pas lieu de les indemniser à ce stade du jugement.

Au total, Madame [Z] [K] épouse [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 13.932,22 euros au titre des charges et frais de travaux arrêtées au 29 mars 2024 et des frais de syndic.

Cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de constater que la dette de Madame [Z] [K] épouse [G] au titre des charges représente le double du budget annuel de la copropriété.

Cette dernière n’ayant pas constitué, elle n’a apporté aucune argumentation contraire et n’a pas expliqué les causes de cette absence de paiement.

Cette abstention dans le paiement des charges est fautive et cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Madame [Z] [K] épouse [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de750 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Madame [Z] [K] épouse [G] succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] BAT E la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner de l’immeuble [Adresse 7] à payer la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur la demande formulée en cas d’exécution forcée concernant l’article 10 du décret du 8 mars 2001 sur le tarif des huissiers, il s’agit d’une demande relative à une difficulté d’exécution. Elle est par conséquent irrecevable devant le juge du fond, et en tout état de cause prématurée en l’état.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [Z] [K] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 13.932,22 euros au titre des charges et frais de travaux arrêtées au 29 mars 2024 et des frais de syndic,

Rappelle que les frais de sommation de payer sont compris dans les dépens,

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne Madame [Z] [K] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Madame [Z] [K] épouse [G] aux dépens,

Condamne Madame [Z] [K] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande fondée sur l’article 10 du décret du 8 mars 2001.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE