PREMIERE CHAMBRE

13 Mars 2025

N° RG 24/02556 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NYB2

72A

S.D.C. [Adresse 5]

C/

[C] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société A2BCD, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 304 497 183, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise et assisté de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [C] [X], demeurant Chez M. [K] [J] [Adresse 2], défaillant

— -==o0§0o==--

Mme [C] [I] [P] [R] est propriétaire d’un bien immobilier au sein de la résidence du parc, situé [Adresse 3] à [Localité 4] (SDC [Adresse 5]), et constitué du lot 1030.

Par acte en date du 2 mai 2024, le [Adresse 5], représenté par son syndic la SA A2BCD, a fait assigner devant ce tribunal Mme [P] [R] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Il demande notamment la condamnation de Mme [P] [R] au paiement de :

—  10 495,34 euros, appel de charge du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus, au titre des charges de copropriété,

—  3 500 euros à titre de dommages-intérêts.

—  2 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [P] [R] a avait signé un protocole d’accord qu’elle n’a pas honoré, et ne paye aucune des charges et des travaux en cours alors même qu’elle tire des revenus de la location du bien, ce qui crée un préjudice significatif pour le syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des frais.

Mme [P] [R] a été assignée à étude, l’huissier ayant effectué les diligences nécessaires à l’identification de son domicile, et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 03 octobre 2024 a fixé l’affaire au 16 janvier 2025 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [P] [R] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant 1030,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 septembre 2020, 30 juin 2021, 10 juin 202214 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes pour les années 2021 et 2022 et voté les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024, ainsi que les appels de fonds pour travaux des années 2021, 2022, 2023 et 2024,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 5 février 2024, remise le 9 février 2024, pour le paiement de la somme de 3 948,71 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 025,14 euros correspondant aux charges et travaux impayés hors frais, charges du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire con-cerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, à l’exception de la mise en demeure, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire.

Ainsi, les frais intitulés « vacation suivi dossier », « honoraires suivi dossier avocat » et « honoraire transmission dossier avocat » seront rejetés.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif de l’inscription d’hypothèque permettant d’en vérifier la réalité et la nature.

Les frais de mise en demeure ne figurent pas dans le décompte détaillé.

En revanche, les frais de conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé seront retenus, pour un montant de 153 euros au lieu de 160, conformément à l’article 9.1 du contrat de syndic produit.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Mme [P] [R] a conclu avec le [Adresse 5] un protocole d’accord aux fins de régularisation des impayés, qu’elle n’a pas respecté, alors même qu’il est indiqué que le bien litigieux génère des revenus locatifs. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner Mme [P] [R] à verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [P] [R], partie perdante, supportera les dépens.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne Madame [B] [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires résidence du parc de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] les sommes de :

—  8 178,14 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2024, au titre des charges de copropriété, des travaux et des frais, charges du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Mme [B] [P] [R] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 13 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS