N° RG 25/00185 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKSB

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 25/00185

N° Portalis DB2E-W-B7J-NKSB

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Camille BLANCHARD

— M. [E]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 22 AVRIL 2025

PARTIES REQUÉRANTES :

Monsieur [N] [R]

demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [R] née [B]

demeurant [Adresse 1]

représentés ensemble par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, substituée par M^e Camille BLANCHARD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 191

PARTIE REQUISE :

Monsieur [P] [E]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [H] [L], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 26 décembre 2023 signé électroniquement le 30 décembre 2023 ayant pris effet le 27 décembre 2023, M. [N] [R] et Mme [O] [R] représentés par la S.A.S. AFEDIM GESTION ont donné à bail à M. [P] [E] pour une durée de trois ans un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 587 € outre une provision pour charges de 62 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [N] [R] et Mme [O] [R] ont fait signifier à M. [P] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 août 2024 pour la somme en principal de 1 343 €.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 23 août 2024.

Puis ils ont fait assigner à l’audience du 21 mars 2025, M. [P] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté la carence des bailleurs et locataire à l’établissement de diagnostic social et financier.

M. [N] [R] et Mme [O] [R], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur acte introductif d’instance au soutien du dépôt du dossier de plaidoirie pour demander de :

— constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

En conséquence,

— ordonner sans délai l’expulsion de M. [P] [E] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [P] [E] au paiement par provision de la somme de 2 364,06 € correspondant aux loyers charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 20 décembre 2024, quittancement de décembre 2024 inclus ;

— juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de janvier, février et mars 2025, et reprenant en compte les versements éventuels effectués par le locataire ;

— le condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux

— juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionné dans le contrat de bail ;

— juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 22 août 2024 ;

— le condamner au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens d’instance comprenant les frais du commandement de payer.

Ils indiquent que la dette est de 3 459,84 € au 19 mars 2025.

Ils s’opposent à tous délais.

M. [P] [E] bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu à cette audience et ne s’est fait représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [N] [R] et Mme [O] [R] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin qui en a accusé réception le 23 août 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « Article VIII – Clause résolutoire » et un commandement de payer a été signifié le 22 août 2024 pour un montant en principal de 1 343 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai imparti par le commandement de payer, seul un paiement de 650 € du 12 septembre 2024 étant intervenu dans le temps du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2024.

M. [P] [E], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera ainsi condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires, les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

L’expulsion de M. [P] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [N] [R] et Mme [O] [R] produisent un décompte en date du 19 mars 2025 démontrant que M. [P] [E] reste leur devoir la somme de 4 359,84 € au quittancement du mois de mars 2025 exigible à la date du décompte et indiquent à l’audience que la dette est de 3 459,84 €.

M. [P] [E], non comparant, n’apporte de fait aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel en deniers et quittances au paiement de cette somme de 3 459,84 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 343 € et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’absence de tout paiement de nature à maîtriser ou réduire la dette locative, la capacité financière n’étant pas justifiée notamment du fait de la carence du locataire à l’établissement du diagnostic social et financier, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [P] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la partie demanderesse, M. [P] [E] sera condamné à lui verser une somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETONS toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 26 décembre 2023 signé électroniquement le 30 décembre 2023 ayant pris effet le 27 décembre 2023 entre M. [N] [R] et Mme [O] [R] concernant un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 22 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [P] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour M. [P] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [N] [R] et Mme [O] [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [P] [E] à payer à M. [N] [R] et Mme [O] [R] à titre provisionnel à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 3 459,84 € au quittancement du mois de mars 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 343 € et de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNONS M. [P] [E] à payer à M. [N] [R] et Mme [O] [R] une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel à compter du 23 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité mensuelle était exigible ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires ;

CONDAMNONS M. [P] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS M. [P] [E] à régler à M. [N] [R] et Mme [O] [R] la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN