TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Références :

N° RG 25/00505 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3ZHM

MINUTE N°2025/ 706

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

S.C.I. AQUARELLAE

c/

[E] [S], [C] [Y]

Copie délivrée à

M^e Mélanie BAUDARD

Maître Bénédicte WAROCQUIER

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. AQUARELLAE

RCS n°751514704

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Maître Bénédicte WAROCQUIER de la SELARL SOCIETE D’AVOCAT WAROCQUIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [S]

né le 13 Janvier 1979 à [Localité 11] (MAROC)

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [C] [Y] épouse [S]

née le 17 Janvier 1983 à [Localité 11] (MAROC)

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par M^e Mélanie BAUDARD, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 21 octobre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 1er août 2019 avec prise d’effet au même jour, LA SCI AQUARELLAE a donné à bail à M. [S] [E] et Mme [J] [C] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] pour un loyer initial mensuel de 400.00 € et 30.00 € de provision sur charges au titre de l’année 2019, le mois d’août 2019 n’étant pas dû, et à partir de l’année 2020 aux termes du paragraphe « conditions particulières » mentionné dans le bail, un loyer de 500.00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, LA SCI AQUARELLAE , selon acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, a fait signifier à M. [S] [E] et Mme [Y] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en personne à M. [S] [E] et qui a accepté de le recevoir pour Mme [Y] [C], ce pour un montant de 5600.00 € € en principal au titre des arriérés locatifs et d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs..

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SCI AQUARELLAE a assigné M. [S] [E] et Mme [Y] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Condamner solidairement M. [S] [E] et Mme [Y] [C] au paiement de la somme de 6600.00 € sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. [S] [E] et Mme [Y] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation qui ne sera pas inférieure au montant du loyer et des charges soit la somme de 500.00 €

— Constater la résiliation du bail intervenu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire ;

— Prononcer leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux occupés par la partie requise dans l’immeuble de la partie requérante et ce dans le délai légal, par tous moyens et voies de droit, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement M. [S] [E] et Mme [Y] [C] au paiement d’une somme de 500.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. [S] [E] et Mme [Y] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience duquel il résulte un désaccord sur la dette.

Par ordonnance en date du 5 août 2025, l’affaire a été radiée de l’instance puis réinscrite le 16 septembre 2025 à l’audience du 21 octobre 2025 où elle est retenue.

Lors de cette audience, les conseils des parties déposent.

Le conseil de LA SCI AQUARELLAE dans ses conclusions responsives au vu des moyens et pièces versées aux débats par la partie adverse formule de nouvelles prétentions :

— Juger que la clause résolutoire est acquise et que les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre et sont redevables d’une indemnité d’occupation ;

— ordonner leur expulsion et de toute personne occupante du logement ;

— condamner in solidum M. [S] [E] et Mme [Y] [C] au paiement de 9600.00 € au titre des arriérés de loyer et de l’indemnité d’occupation à actualiser au jour de la décision ainsi qu’au paiement des intérêts légaux des arriérés de loyer ;

— condamner in solidum M. [S] [E] et Mme [Y] [C] au paiement de 3000.00 € au titre de dommages et intérêts en réparation de la résistance abusive ;

— condamner in solidum M. [S] [E] et Mme [Y] [C] au paiement de la somme de 2000.00 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ;

Sur l’existence de contestations sérieuses soulevées par la partie adverse portant sur la recevabilité de l’assignation et la conformité du commandement de payer, il rappelle que les diligences légales ont été réalisées et les pièces produites : notification à la CCAPEX, à la préfecture et le commandement délivré le 17 septembre 2024 visant le contrat de location mentionne la clause résolutoire. Quant aux demandes reconventionnelles formulées, il réfute les allégations des locataires concernant la décence du logement affirmant que les photographies produites ne concernent pas l’appartement objet du litige mais celui d’un appartement en travaux situé au dessus, qu’un DPE en date du 12 août 2022 (pièce n°12 demandeur), postérieur à la prise à bail et à l’intervention du service d’hygiène et de sécurité de la mairie de [Localité 9], démontre la parfaite habitabilité. Il rappelle une jurisprudence de la Cour d’Appel de [Localité 10] et de la Cour de Cassation relative au paiement des loyers et à sa suspension qui ne peut intervenir que sur décision judiciaire et non unilatéralement sur le constat d’une indécence partielle et sans déclaration d’insalubrité ou de dangerosité. Il conclut à la mauvaise foi de M. [S] [E] et Mme [Y] [C] qui ne s’acquittent pas de leur loyer mais prennent des vacances qualifiées de « luxueuses ».

Le conseil des défendeurs dans ses conclusions n°2, sollicite de :

— Prononcer la nullité du commandement de payer délivré les 16 et 17 septembre 2024 ;

— Rejeter toutes les demandes de la SCI AQUARELLAE comme étant manifestement infondées ;

— Condamner la SCI AQUARELLAE à effectuer des travaux nécessaires à rendre décent le logement loué sis [Adresse 4] au sens de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et à remédier aux désordres décrits dans le diagnostic décence en date du 4 octobre 2018 et de l’arrêté de sécurité en date du 10 novembre 2023, sous peine d’astreinte de 250.00 € par jour de retard commençant à courir 1 mois après signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Ordonner la suspension du règlement des loyers et charges à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir sans consignation compte tenu de l’indécence du logement loué sis [Adresse 4] jusqu’à exécution totale des travaux nécessaires pour rendre le logement décent au sens de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;

— Condamner LA SCI AQUARELLAE à payer à M. [S] [E] et Mme [Y] [C] la somme de 1000.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner LA SCI AQUARELLAE à payer aux entiers dépens ;

Il formule des contestations sérieuses reposant en premier lieu sur la nullité du commandement de payer du fait de l’inexactitude des sommes réclamées au titre des arriérés locatifs lesquels ont été réglés dans leur intégralité causant dès lors un grief aux défendeurs. Il verse à l’appui de ses affirmations des quittances de loyers acquittés. En second lieu il soulève l’exception d’inexécution au visa de l’article 1219 du code civil. Il fait ainsi valoir que les manquements du bailleur dans la réalisation de travaux à la suite d’un diagnostic décence en mars 2018 et d’un arrêté sécurité préconisant également des travaux démontrent qu’il n’exécute pas son obligation de délivrer un logement décent, qu’à l’inverse les défendeurs rapportent la preuve que le logement est inhabitable et qu’en conséquence l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée.

Il justifie ensuite les autres demandes reconventionnelles par l’état d’insalubrité du logement en l’absence de réalisation par le bailleur des travaux nécessaires afin de remédier aux désordres décrits dans le diagnostic décence du 4 octobre 2018 et de l’arrêté de sécurité du 10 novembre 2023 et ce sous astreinte et il fonde ainsi la suspension du règlement des loyers et charges.

En application des mêmes dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera également renvoyé aux conclusions déposées au jour de l’audience par les conseils des parties pour un plus ample exposé au soutien de l’ensemble de leurs prétentions et de leurs moyens.

Lors des débats le conseil de LA SCI AQUARELLAE actualise la dette locative à la somme de 10100.00 €, indique que celle-ci a rempli ses obligations et réalisé les travaux, maintient que les photographies produites à l’instance par la partie adverse ne sont pas celles de l’appartement et qu’elle se heurte à une résistance abusive des locataires.

Le conseil de M. [S] [E] et Mme [Y] [C] maintient pour sa part que le décompte est erroné, que le commandement dès lors est entaché de nullité, que les travaux n’ont pas été effectués et ainsi que la demande de suspension du paiement des loyers est justifiée.

Il est mis au débat le report d’une somme de 1500.00 € réclamée par la partie requérante au titre d’arriérés locatifs pour l’année 2022.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Le conseil de M. [L] [E] et Mme [J] [C] oppose une contestation dont il convient d’évaluer le caractère sérieux.

En premier lieu, il invoque la nullité du commandement de payer du 17 septembre 2024 en ce que la somme mentionnée au titre des impayés de loyers et charges est inexacte faisant ainsi grief aux défendeurs. Il affirme que les locataires ne sont en fait redevables d’aucun arriéré et verse au litige des quittances des loyers acquittés. En second lieu il relève une exception d’inexécution au visa de l’article 1219 du code civil en raison des carences du bailleur dans ses obligations en l’occurrence la réalisation de travaux nécessaires à l’habitabilité en raison de l’indécence du logement s’appuyant sur le diagnostic décence de mars 2018 et sur l’arrêté de sécurité 10 novembre 2023.

Le conseil de LA SCI AQUARELLAE réfute cette contestation sérieuse.

S’agissant du premier moyen portant sur le commandement de payer du 17 septembre 2024, il convient de constater que M. [L] [E] et Mme [J] [C] n’ont pas formé opposition contre la créance dans son fondement en démontrant qu’elle n’était pas due en totalité ou qu’elle n’était pas certaine, liquide et exigible, et ce dans le délai de 10 jours à compter de sa signification en formant un recours devant le juge de l’exécution compétent.

Le décompte locatif contesté, figurant dans ce commandement de payer, mentionne l’absence de versements pour les mois de juillet 2023, août 2023, janvier 2024, mars 2024, mai 2024, juillet 2024 et septembre 2024. Les défendeurs produisent des quittances d’un montant de 520.00 € charges comprises pour les mois de juillet 2023 et août 2023 mais aucune pour les autres mois. Par ailleurs pour le mois de septembre 2023, le décompte joint au commandement de payer mentionne un paiement de 800.00 € effectué par les locataires qui eux justifient d’une quittance de 500.00 € et 20.00 € de charges. En outre il est à noter que deux quittances de loyer en date du 27 février 2023 sont produites au litige par les défenseurs et que les autres quittances concernent la période du 31 janvier 2020 au 27 février 2023, non visée dans le décompte.

Il convient aussi de s’interroger sur la délivrance de quittances manuscrites et de quittances littérales (pièce n°12 défendeurs), de signatures par LA SCI AQUARELLAE parfois différentes et enfin sur la gestion par LA SCI AQURELLAE et l’agence IMECO du bien consenti en location.

En l’espèce la Cour de Cassation, dans un arrêt du 2 juillet 1996 (Cass pleinière 02/07/1996 n°91-21.373), a jugé qu’un commandement de payer délivré pour une somme inexacte n’est pas nul et reste valable pour la part de la dette qui est due.

De surcroît, le commandement de payer signifié à M. [L] [E] et Mme [J] [C] vise aussi la clause résolutoire inhérente à la souscription d’une assurance contre les risques locatifs qui n’est pas produite.

S’agissant du second moyen fondé sur l’exception d’inexécution, au visa de l’article 1219 du code civil qui stipule que « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » et l’obligation de délivrance d’un logement décent qui s’impose au bailleur lequel est tenu de remettre au locataire un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, il ne saurait trouver en l’espèce à application en l’absence de constat caractérisant l’indécence et édictant les travaux à accomplir afin de remplir les conditions réglementaires d’habitabilité. En effet si le diagnostic constat décence en date 4 octobre 2018 relève des désordres au niveau des parties communes, des équipements du logement, l’absence de moyens de chauffage dans l’ensemble des pièces, l’absence de dispositifs d’amenée d’air directe ou indirecte dans les pièces de service, l’obligation d’effectuer un dé-talonnage des portes de la salle d’eau et du wc, un courrier du Maire de la ville en date du 11 octobre 2018, adressé au bailleur, indique que si lors de l’inspection plusieurs manquements ont été constatés, ils ne permettent pas d’engager la procédure de déclaration d’insalubrité (pièce n°10 défendeurs). Quant à l’arrêté de mise en sécurité en date du 10 novembre 2023 il concerne le niveau des combles et non le logement occupé par M. [L] [E] et Mme [J] [C] (pièce n°11 défendeurs).

Dès lors ces moyens ne sont pas opérants et ne constituent pas une contestation sérieuse.

M. [L] [E] et Mme [J] [C] seront déboutés de ce chef.

Néanmoins en la cause considérant les pièces relatives à la production par la partie défenderesse de 2 baux, l’un en date du 26 juillet 2019 avec apposée une signature de LA SCI AQUARELLAE et l’autre signé par une agence immobilière sans que le mandat de gestion ne soit produit, à une contestation sur les photographies jointes qui ne sont ni datées ni localisées ou identifiées, à l’absence de justification du report à nouveau de 1500 € au titre des arriérés 2022, à la réalité des travaux réalisés par les locataires et leur consistance et ceux réalisés par LA SCI AQUARELLAE, l’absence de production de l’état des lieux d’entrée, il ne revient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer en l’état sur les prétentions des parties qui relèvent de la compétence du juge du fond et par voie de conséquence, il n’y a pas lieu d’examiner les autres demandes des parties.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, LA SCI AQUARELLAE, partie perdante sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux

dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes de LA SCI AQUARELLAE à l’encontre de M. [S] [E] et Mme [Y] [C] ;

DEBOUTONS M. [S] [E] et Mme [Y] [C] de leur demande de contestations sérieuses ;

CONDAMNONS LA SCI AQUARELLAE aux dépens ;

DEBOUTONS LA SCI AQUARELLAE et M. [S] [E] et Mme [Y] [C] du surplus de toutes les autres demandes et notamment celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,