PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/04726 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N4KB

72A

S.D.C. [Adresse 8] [Localité 5]

C/

[I] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence CYRANO DE [Localité 5], sise [Adresse 9], représenté par son syndic la société CABINET BETTI, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 382 806 883 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 3], défaillant

— -==o0§0o==--

Monsieur [I] [G] [X] [P] est propriétaire des lots n°630, 648 et 1202 dans la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 10], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 12 janvier 2023, le tribunal de proximité de Sannois a condamné Monsieur [P] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées pour la période du 3ème appel de fonds 2021 au 3ème appel de fonds 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, le [Adresse 11] [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet BETTI, a fait assigner Monsieur [P] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin de la voir condamné à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  9 348,26 euros assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 8 761,13 euros à compter de la sommation de payer du 20 juin 2023 et de l’assignation pour le surplus,

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le cas échéant le coût de la sommation de payer et les frais d’inscription d’hypothèque légale.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [P] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 28 novembre 2024 a fixé l’affaire au 27 mars 2025 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Monsieur [P] est propriétaire des lots n°630, [Cadastre 4] et [Cadastre 1] dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 avril 2023 et 28 mars 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un décompte de charges détaillé arrêté au 2 avril 2024,

— un décompte des sommes dues arrêté au 4 juillet 2024,

— sommation de payer la somme de 8 761,13 euros en date du 20 juin 2023,

— mises en demeure des 22 février 2023, 23 mai 2023, 24 novembre 2023, 21 février 2024 et 31 mai 2024,

— un jugement antérieur du 12 janvier 2023,

— le règlement de copropriété,

— le contrat de syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 348,26 euros.

Toutefois, il convient de déduire la somme de 214,72 euros ayant déjà fait l’objet d’une condamnation antérieure par le tribunal de proximité de Sannois en date du 12 janvier 2023 et pour laquelle le syndicat des copropriétaires dispose déjà d’un titre.

Il convient également de déduire des sommes réclamées les frais de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et pour lesquelles il sera statué ultérieurement, soit en l’espèce la somme de 3 586,85 euros.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Dans ces conditions il convient de déduire de la somme réclamée la somme de 2 938,50 euros correspondant à des frais d’honoraires de constitution du dossier pour l’huissier et d’honoraires de suivi des impayés, comme étants excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement.

Il convient également de déduire les frais intitulés « sommation de payer du 28 juin 2022 » pour un montant de 153,85 euros qui ne sont pas justifié par le syndicat des copropriétaires.

Les frais de mise en demeure du 31 mai 2024, pour la somme de 67 euros, ne peuvent être retenus dès lors que l’accusé réception n’est pas produit.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit les frais de sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2023, et les frais des mises en demeure par courrier recommandé des 22 février 2023, 23 mai 2023, 24 novembre 2023 et 21 février 2024, pour un total de 427, 50 euros.

Il convient de condamner Monsieur [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 5 974,19 euros correspondant aux charges de copropriété impayées et frais de recouvrement, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation de payer du 20 juin 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [P] a déjà été condamné pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à hauteur de 450 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Monsieur [P], partie perdante supportera les dépens.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite qu’au titre des dépens soient compris le coût de la sommation de payer et les frais d’inscription d’hypothèque légale, laquelle n’est pas justifiée, en sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne Monsieur [I] [G] [X] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sis [Adresse 10], les sommes suivantes :

—  5 974,19 euros correspondant aux charges de copropriété impayées et frais de recouvrement, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 20 juin 2023 ;

—  450 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [I] [G] [X] [P] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 22 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS