TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00136 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HZT4

JUGEMENT du

15 Mai 2025

Minute n° 25/00467

S.A. PODELIHA

C/

[X] [G]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

— M^e LAUGERY

Copie conforme

— Mme [G]

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Mai 2025

après débats à l’audience du 06 Mars 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 6]

représentée par Maître Pierre LAUGERY, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [X] [G]

née le 21 Décembre 1991 à [Localité 8]

demeurant : [Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er septembre 2016, la SA d’HLM Immobilière Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [X] [G] et M. [H] [B] un appartement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel principal de 375,76 €, les charges venant en sus.

Par avenant signé le 30 septembre 2016, la société Immobilière Podeliha a également donné en location aux locataires un emplacement de parking n°33 situé à la même adresse et ce moyennant le versement d’un loyer mensuel de 15,81 €.

Par courrier daté du 06 octobre 2016, les locataires ont informé leur bailleur du départ de M. [H] [B] du logement à compter du 1er octobre 2016, ce dont le bailleur a pris acte.

Le 12 janvier 2024, la SA d’HLM Podeliha anciennement dénommée Immobilière Podeliha a fait signifier à Mme [X] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner Mme [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 12 mars 2024 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Mme [X] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner Mme [X] [G] à lui payer :

1. la somme de 2.670,05 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée à compter du 30 novembre 2024 et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 mars 2025.

À cette date, la SA d’HLM Podeliha – représentée par son conseil – réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3.678,52 € selon décompte arrêté au 27 février 2025.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle accepte la demande de délais de paiement suspensifs présentée par la défenderesse, celle-ci étant conforme à l’accord conclu. Elle précise que les APL sont actuellement suspendus.

Elle indique que le règlement de février 2025 évoqué par la défenderesse figure dans le décompte locatif produit.

Mme [X] [G] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, sauf à indiquer avoir effectué des règlements de 473,96 € le 5 février 2025 et de 480 € le 5 mars 2025. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 50 €.

Elle actualise sa situation, indiquant être toujours salariée et vivre dans le logement avec son nouveau compagnon depuis janvier 2025. Elle précise que ce dernier ne travaille pas et est sans ressource.

Sur interrogation du juge, elle déclare ne pas avoir de dossier de surendettement en cours.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 9] par la voie électronique le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 9] le 18 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2024.

La demande est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 1er septembre 2016 contient une clause résolutoire (article 6-7 La Résiliation) prévoyant « qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (…) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (…). » Le commandement de payer signifié le 12 janvier 2024, tout en visant cette clause résolutoire, fixe un délai de six semaines au locataire pour apurer sa dette. Il convient d’y substituer, pour les motifs précités, le délai de deux mois contractuellement prévu dès lors que celui-ci est plus favorable au locataire.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 12 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.696,48 € est demeuré pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 mars 2024.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [X] [G] reste lui devoir la somme de 3.678,52 € à la date du 27 février 2025.

Mme [X] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Cependant, elle démontre, ticket de paiement à l’appui, avoir réglé par carte bancaire le 5 mars 2025 une somme de 480 € qui ne figure pas dans le décompte fourni du bailleur car lui étant postérieur. Le règlement de 473,96 € effectué le 5 février 2025 est bien mentionné pour sa part dans le décompte locatif produit et a donc d’ores et déjà été pris en compte.

La dette locative sera dés lors ramenée à la somme de 3.198,52 € (3.678,52 € – 480 €).

Mme [X] [G] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.198,52 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.670,05 € à compter de l’assignation du 30 décembre 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement, ceci conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, iI ressort du diagnostic social et financier et de ses explications à l’audience que Mme [X] [G] vit dans le logement avec son compagnon qui est sans ressource et ses deux enfants, le dernier étant né le 19 janvier 2025. Elle a rencontré ces dernières années des problèmes de santé ce qui a conduit après une période d’arrêt à une reprise du travail en temps thérapeutique. Elle a retrouvé un emploi complémentaire et cumule deux emplois à temps partiel, en CDI, dans le milieu de l’aide à la personne. Selon ses déclarations, elle perçoit actuellement 1.400 € de salaire (bénéficiant d’un maintien de salaire), outre 400 € de prime d’activité et 341 € de prestations familiales.

Bien qu’à ce jour, la situation de Mme [X] [G] ne soit pas totalement stabilisée, cette dernière a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience. Elle comparaît à l’audience et formule une proposition d’apurement échelonnée, qui est adaptée à son budget et qui est acceptée par le bailleur. Mme [X] [G] a d’ailleurs effectué en février et mars 2025 des versements supplémentaires conformes à la proposition formulée, démontrant sa capacité à tenir sa proposition.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur, Mme [X] [G] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, conformément à la demande de la locataire, il convient de prévoir que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [X] [G] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de Mme [X] [G] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha, Mme [X] [G] sera condamnée à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2016 modifié par avenant du 30 septembre 2016 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] et le garage n°33 situé à la même adresse sont réunies à la date du 13 mars 2024;

CONDAMNE Mme [X] [G] à verser à la SA d’HLM Podeliha ancienemment dénommée la SA d’HLM Immobilière Podeliha la somme de 3.198,52 € au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté au 27 février 2025, incluant l’échéance de février 2025, déduction faite du règlement de 480 euros effectué par carte bancaire le 5 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024 sur la somme de 2.670,05 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [X] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Podeliha puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [X] [G] soit condamnée à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [X] [G] à verser à la SA d’HLM Podeliha une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 janvier 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lorraine MEZEL, vice-présidente, et par M^me Justine VANDENBULCKE, greffier.

Le greffier, La vice-présidente,