DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

20 Janvier 2025

N° RG 23/02736 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NEFU

Code NAC : 50G

S.C.I. SCI CGE

C/

S.C.I. SCI ULLIS PARIS HUB 1

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 20 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 04 Novembre 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025, lequel a été prorogé au 20 janvier 2025.

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DEMANDERESSE

S.C.I. SCI CGE, immatriculée au RCS de Pontoise, sous le numéro 391 654 829 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Noria BENDJEBBOUR, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Nicolas URBAN avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI ULLIS PARIS HUB 1, immatriculée au RCS de Paris, sous le numéro 903 380 004 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul BUISSON, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Antoine MARY, avocat plaidant au barreau de Paris

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Par acte du 6 octobre 2021, la SCI CGE a consenti une promesse unilatérale de vente à la SCI ULLIS PARIS HUB 1 portant sur un ensemble immobilier à usage d’entrepôt et de bureaux situé [Adresse 2] à Pierrelaye (95480).

La promesse unilatérale de vente a prévu un délai de validité de la promesse qui devait expirer le 30 septembre 2022. Elle a fait l’objet de quatre avenants qui ont prorogé le délai de validité aux fins de permettre la réalisation de certaines conditions suspensives prévues dans l’acte. Le délai de validité a été ainsi porté jusqu’au 31 décembre 2022.

La promesse prévoyait à son article 14.15 une condition suspensive relative à la réalisation d’un procès-verbal de bornage et de reconnaissance des limites des biens immobiliers constituant l’ensemble. Selon la clause contractuelle, le bornage devait intervenir dans un délai de 3 mois à compter de la promesse, à peine de caducité de la promesse.

Procédure

Par exploit introductif d’instance en date du 17 mai 2023, la SCI CGE, représentée par Me. [E], a fait assigner la SCI ULLIS PARIS HUB 1 devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

La SCI ULLIS PARIS HUB 1 a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. BUISSON, de sorte qu’il sera statué par jugement contradictoire.

Les parties ont accepté une médiation, après une injonction du juge de la mise en état de se renseigner sur ce mode alternatif de règlement des litiges.

La médiation n’a pas abouti.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 3 octobre 2024. À l’issue de l’audience de plaidoiries du 4 novembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025, prorogée au 20 janvier 2025.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : la SCI CGE

Dans ses dernières conclusions signifiées le 21 mai 2024 par la voie électronique, la SCI CGE demande au tribunal de :

Juger la société SCI CGE recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ; Juger que la totalité de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 650.000 euros doit être attribuée à la société SCI CGE et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible ; Condamner la société ULLIS PARIS HUB 1 à payer la somme de 650.000 euros à la société SCI CGE ; Juger que ce paiement interviendra, d’une part, par la libération de la somme de 325.000 euros, séquestrée par le notaire désigné séquestre aux termes de la promesse du 6 octobre 2021, au profit de la société SCI CGE et, d’autre part, par le versement de la somme 325.000 euros par la société ULLIS PARIS HUB 1 à la société SCI CGE dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai ; Se déclarer compétent pour liquider l’astreinte ; Condamner la société ULLIS PARIS HUB 1 à payer à la société SCI CGE la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Ordonner l’exécution provisoire ; Condamner la société ULLIS PARIS HUB 1 aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

le délai de réalisation de toutes les conditions suspensives est fixé le jour ouvré précédant la date d’expiration de la promesse,les différentes prorogations du délai de validité de la promesse ont prorogé automatiquement le délai de réalisation des conditions suspensives,il n’existe pas de délai spécifique pour chaque condition suspensive et que le délai indiqué pour certaines conditions n’est pas un délai impératif, la caducité de la promesse en cas de non réalisation du bornage ne prend effet que sur demande du bénéficiaire de la promesse,la défenderesse ne s’étant pas prévalue de la caducité, le délai pour la condition suspensive relative au bornage était alors celui prévu à l’article 14.1 et son éventuelle prorogation,en raison des différentes prorogations et de l’absence de réaction de la défenderesse, le délai pour réaliser la condition suspensive de bornage a été prorogé jusqu’au 30 décembre 2022,le comportement de la SCI ULLIS PARIS HUB 1 témoigne que cette dernière considérait que la promesse unilatérale de vente existait bien,la réalisation de toutes les conditions suspensives a eu lieu avant l’expiration de la date de validité de la promesse,la vente n’ayant pas été réalisée malgré la réalisation des conditions suspensives la SCI CGE aurait dû récupérer l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue.

2. En défense : la SCI ULLIS PARIS HUB 1

Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 juillet 2024 par la voie électronique, la SCI ULLIS PARIS HUB 1 demande au Tribunal de :

Débouter la société SCI CGE de l’ensemble de ses demandes ;Constater que la condition suspensive stipulée à l’article14.15 « Bornage » de la promesse de vente en date du 6 octobre 2021 a défailli le 31 janvier 2022 ; Dire et juger qu’en conséquence de la défaillance de la condition suspensive stipulée à l’article 14.15 « Bornage » de la promesse au 31 janvier 2022, la Promesse est caduque de plein droit depuis cette date ; Ordonner la libération de la somme de 325.000 euros, séquestrée par le notaire désigné séquestre aux termes de la promesse de vente en date du 6 octobre 2021, au profit de la société SCI ULLIS PARIS HUB 1 ; Dire et juger que la demande de la société SCI CGE de voir condamner la société SCI ULLIS PARIS HUB 1 au versement de la somme de 325.000 euros correspondant au surplus de l’indemnité d’immobilisation n’est pas fondée ; Condamner la société SCI CGE à payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

la condition suspensive relative au bornage était assortie d’un délai spécifique de réalisation qui n’a été prorogé qu’une seule fois et la faisait courir jusqu’au 31 janvier ;la caducité de la promesse prend effet automatiquement dès lors qu’une condition suspensive a défailli et qu’il n’était pas nécessaire de s’en prévaloir pour qu’elle prenne effet au 31 janvier 2022 ;son comportement ne manifeste pas sa volonté de maintenir la promesse malgré la défaillance de la condition suspensive relative au bornage ;le défaut de réalisation de la condition suspensive de bornage est dû à la société SCI CGE et ainsi la SCI ULLIS PARIS HUB 1 n’est pas tenue au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.

MOTIFS

1. Sur la validité de la promesse et la réalisation de la condition suspensive de bornage

En vertu de l’article 1188 du code civil, « le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

L’article 1189 du code civil ajoute que « toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci ».

En l’espèce, la promesse de vente du 6 octobre 2021 à son article 5.2 prévoit la possibilité de proroger la durée de validité de l’acte. En outre, l’article 14.1 de la promesse stipule à son alinéa 1 que « la promesse est consentie sous les conditions suspensives qui devront être réalisées au plus tard le jour ouvré précédant la date d’expiration de la promesse, éventuellement prorogée comme indiqué à l’Article 5.2 ».

Ainsi, en vertu de ces clauses, la prorogation du délai de validité de la promesse entraine la prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives se trouvant aux articles 14.2 et suivants de la promesse.

L’article 14.1 correspond aux « principes généraux » régissant les conditions suspensives prévues dans l’acte, il a vocation à s’appliquer à l’ensemble des conditions suspensives. Seules des exceptions concernant les 14.4 et 14.7.5 sont prévues. Les autres clauses sont alors soumises à la règle prévue à l’alinéa 1 de l’article 14.1 de prorogation du délai de réalisation des clauses au jour précédant la date de validité de la promesse éventuellement prorogée.

Par plusieurs avenants (6 janvier 2022, 18 octobre 2022, 28 octobre 2022, 29 novembre 2022 la défenderesse a sollicité la prorogation du délai de la promesse de vente. L’ensemble des ces avenants ont porté le délai de validité de la promesse au 31 décembre 2022.

La condition suspensive relative au bornage est prévue à l’article 14.15 de la promesse et n’est donc pas soumis à un délai particulier. Ainsi, le délai de réalisation de la condition suspensive a été prorogé par les différents avenants. La SCI CGE avait donc jusqu’au 30 décembre 2022 pour réaliser cette condition.

Le procès-verbal de bornage a été transmis par la SCI CGE à la SCI ULLIS PARIS HUB 1 le 27 décembre 2022, soit 3 jours avant la date limite de réalisation des conditions suspensives.

La condition suspensive relative au bornage a donc bien été levée dans le délai imparti et la caducité de la promesse n’est donc pas encourue.

2. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 13 de la promesse de vente prévoit qu’en cas de réalisation de la promesse du fait du bénéficiaire malgré la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives et de la condition préalable, le bénéficiaire de la promesse devra verser la somme forfaitaire de 650.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

La promesse prévoit également à l’alinéa 2 de l’article 13 que la moitié du montant de l’indemnité d’immobilisation était placé auprès d’un notaire désigné dans l’acte. Enfin, en cas de non-réalisation de la promesse de vente, le bénéficiaire est alors tenu de verser l’autre moitié de l’indemnité d’immobilisation.

Ainsi qu’il a été démontré, l’ensemble des conditions suspensives ont été réalisées dans les délais contractuellement prévus.

A l’expiration du délai de validité de la promesse, fixé par les avenants successifs au 31 décembre 2022, la SCI ULLIS PARIS HUB 1 n’a pas levée l’option.

L’indemnité d’immobilisation est donc acquise à la SCI CGE.

Le notaire séquestre devra donc libérer la somme qu’il détient soit 325.000 € entre les mains de la SCI CGE et la SCI ULLIS PARIS HUB 1 sera donc condamnée à verser à la SCI CGE le solde de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 325.000 €.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

3. Sur les mesures de fin de jugement

En vertu de l’article 696, la SCI ULLIS PARIS HUB 1, partie succombante, sera tenue aux dépens.

En outre, elle devra verser à la SCI CGE une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, par application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et les circonstances de la cause ne commandent pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

DIT que l’indemnité d’immobilisation de 650.000 € est acquise à la SCI CGE.

ORDONNE la libération de la somme de 325.000 € par le notaire désigné comme séquestre dans la promesse unilatérale de vente du 6 octobre 2021 entre les mains de la SCI CGE.

CONDAMNE, au surplus, la SCI ULLIS PARIS HUB 1 à verser à la SCI CGE la somme de 325.000 € au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation.

DEBOUTE la SCI CGE de sa demande d’astreinte.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

CONDAMNE la SCI ULLIS PARIS HUB 1à payer à la société SCI CGE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI ULLIS PARIS HUB 1 aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé le 20 janvier 2025, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY