TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00237 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H2I6

JUGEMENT du

19 Mai 2025

Minute n° 25/00491

S.C.I. LANGLAIS

C/

[G] [O]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

Copie conforme

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 19 Mai 2025

après débats à l’audience du , présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La S.C.I. LANGLAIS

immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le n°490 492 451

siégeant : [Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par Maître Pierre LAUGERY, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [O]

né le 29 Juin 1988 à [Localité 8]

demeurant : [Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Valentin CESBRON, substitué par Maître Elise ROUILLÉ, avocats au barreau d’ANGERS

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 16 octobre 2013, la SCI Langlais (la requérante) a donné à bail à M. [G] [O] un appartement de type 1 sis [Adresse 3] à Angers (49000) moyennant le versement mensuel d’un loyer actualisé de 420,72 euros outre 30,00 euros de provision sur charges.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, la requérante a donné commandement au défendeur d’avoir à payer l’arriéré de loyers dû au 5 juillet 2024 pour un montant de 3.322,66 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, la requérante a fait convoquer le défendeur devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Angers, afin de :

— constater la résiliation judiciaire du bail litigieux intervenue de plein droit le 30 septembre 2024 ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef qui pourra être porsuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 30 septembre 2024 ou à compter du prononcé de la résiliation, au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;

— condamner le défendeur à lui payer les sommes suivantes :

* 3.926,28 euros à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 2 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

* l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 3 octobre 2024 et ce jusqu’à la libération définitive des lieux ;

* 1.500,00 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens ;

— outre le rappel du bénéfice de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

La requérante a maintenu ses demandes initiales et exposé que le défendeur n’a pas régularisé sa dette locative dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, ni au jour de l’audience ; elle précise qu’elle fournit la dénonciation de l’assignation à la préfecture et qu’elle s’oppose à la demande de délais formulée par le défendeur.

Par conclusions en date du 13 février 2025, le défendeur a sollicité reconventionnellement de :

A titre principal :

— déclarer irrecevable la requérante ;

— débouter la requérante de toutes ses demandes ;

— condamner la requérante à lui verser une somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la requérante aux entiers dépens de l’instance ;

A titre subsisidiaire :

— lui accorder des délais de paiement en fixant un plan d’apurement de sa dette locative ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Le défendeur soutient que si la requérante a bien dénoncé l’assignation à la CCAPEX, elle ne démontre pas l’avoir dénoncée au préfet.

Il ajoute être locataire depuis douze ans, sans aucun problème d’impayé jusqu’à ce que son état de santé se dégrade et qu’il soit hospitalisé du 17 octobre 2017 au 20 octobre 2017 ; que depuis le 20 novembre 2023, il a signé un contrat de travail à durée indéterminée lui permettant de reprendre le paiement du loyer courant et de commencer à régulariser sa dette.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 19 mai 2025, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la recevabilité de la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire :

En vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023 en vigueur depuis le 29 juillet : “Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.”

Ledit article ajoute “III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. “

En l’espèce, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 juillet 2024 à la suite de la délivrance du commandement de payer par transmission électronique enregistrée le 30 juillet 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 9] par la voie électronique le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été établi le 10 janvier 2025 ; il en a été donné connaissance à l’audience aux parties.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

II -Sur le bienfondé de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties comporte une clause résolutoire selon laquelle : « A défaut soit de paiement, aux termes convenu,s de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, soit de souscription d’assurance par le locataire, le rpésent bail sera résilié de plein droit.

Cette résiliation produira effet un mois après un commandement demeuré infructueux en cas de défaut d’assurance et deux mois après en cas de défaut de paiement.”

La requérante justifie avoir délivré un commandement de payer le 29 juillet 2024 pour paiement de la somme de 3.322,66 euros correspondant à un solde de loyers impayés dû au 5 juillet 2024.

Le locataire n’a pas régularisé sa situation dans les deux mois du commandement.

Il convient, en conséquence, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante étaient réunies à la date du 30 septembre 2024.

Le défendeur est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il sera également fait droit à la demande de versement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actualisé et des provisions sur charge à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés .

III – Sur la demande en paiement

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l’espèce, la requérante réclame le paiement des loyers impayés à compter de janvier 2022.

A l’audience, la requérante a actualisé sa créance, de sorte que le défendeur se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers impayés, terme de janvier 2025 inclus, d’une somme totale de 4.295,16 euros à l’égard de la requérante.

A l’audience, le défendeur ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif qui tient compte de l’absence de paiement des loyers et charges et des versements reçus de la caf.

Il convient, en conséquence, de condamner le défendeur à verser à la SCI LANGLAIS la somme de 4.295,16 euros au titre des loyers impayés pour la période de janvier 2022 à janvier 2025, terme de janvier inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.926,28 euros et de la présente décision pour le surplus ;

Sur la capitalisation des intérêts:

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil les intérêts échus dus au moins pour une année entière , produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce le bailleur a sollicité la capitalisation des intérêts et aucun élément du dossier ne justifie d’écarter cette disposition qui sera dès lors appliquée .

IV – Sur la demande de délais de paiement

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, le défendeur a repris le paiement des loyers courants depuis le mois de janvier 2025 et a réalisé des versements pour diminuer sa dette.

Le défendeur sollicite un échelonnement du règlement de sa dette par mensualités de 400,00 euros soit 200 euros en plus du loyer et des charges après déduction de la participation de la caf d’un montant de 241 euros par mois .

Il justifie d’un contrat de travail à durée indéterminée mais à temps partiel et il n’est pas en mesure d’acquitter sa dette en totalité immédiatement.

La proposition de règlement, qui apparaît adaptée à la situation financière du locataire et au montant de la dette, permettrait de solder la dette dans les délais légaux de 36 mois.

Dès lors, il convient d’octroyer au locataire des délais de paiement et de l’autoriser à se libérer de sa dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

En application des dispositions de l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés. En cas de respect de l’échéancier fixé et de paiement intégral de la somme due dans le délai imparti, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail pourra se poursuivre.

À l’inverse, dans le cas où l’échéancier n’est pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets, quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception, et le défendeur sera alors sans droit ni titre et redevable, à compter du premier impayé de l’échéancier et jusqu’à libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

V – Sur les autres demandes

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparait en l’espèce équitable de condamner le défendeur à payer à la requérante la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge du défendeur.

Il convient de rappeler que l’execution provisoire de la présente décision est de droit; aucun des éléments de la présente procédure ne justifie qu’elle soit écartée en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant à juge unique en procédure orale, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort :

— CONSTATE l’acquisition au 30 septembre 2024 de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 16 octobre 2013, entre la SCI Langlais et M. [G] [O], concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à Angers (49000) ;

— CONDAMNE M. [G] [O] à payer à la SCI Langlais la somme de 4.295,16 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 janvier 2025, terme de janvier compris , assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.926,28 euros et de la présente décision pour le suroplus ;

— ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et impayés en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil .

— DIT que M. [G] [O] pourra s’acquitter de cette somme en 21 versements de 200,00 euros, le 22ème et dernier versement correspondant au solde restant dû, majoré des intérêts et des frais, en plus du loyer courant et des charges ;

— DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

— DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, due au titre de l’arriéré des loyers impayés ou du loyer et des charges courants, et quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il sera procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de M. [G] [O] et de tous occupants de son chef, de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne dans ce cas M. [G] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi avec actualisation comme le loyer l’aurait été charges en plus, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

— DEBOUTE la SCI Langlais du surplus de ses demandes ;

— CONDAMNE M. [G] [O] à verser à la SCI Langlais la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [G] [O] aux dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Président