Min N° 26/00274

N° RG 25/03893 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDCM

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

C/

Mme, [B], [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M., [F], [R]

DÉFENDERESSE :

Madame, [B], [A],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEMILLY Florine, Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 21 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

Copie délivrée

le :

à : Madame, [B], [A]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat verbal, la Société anonyme d’habitation à loyer modérés (la SA, [Adresse 4]) LES FOYERS de Seine et Marne a donné à bail à Madame, [B], [A] un appartement situé, [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, la SA D’HLM LES FOYERS de Seine et Marne a fait signifier à Madame, [B], [A] une sommation de payer pour un montant de 1039,16 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 2 avril 2025 la SA D’HLM LES FOYERS de Seine et Marne a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, la SA D’HLM LES FOYERS de Seine et Marne a fait assigner Madame, [B], [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion immédiate de Madame, [B], [A] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, soit sur place , soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il appartiendra, condamner Madame, [B], [A] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3.503,04 euros au titre de la dette locative,le montant des loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale,la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant recours et sans caution.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 18 août 2025.

À l’audience du 21 janvier 2026, la SA D’HLM LES FOYERS de Seine et Marne, représentée, souligne qu’on est en présence d’un bail verbal, et précise que c’est la résiliation du bail qui est sollicitée. Elle actualise sa créance à la somme de 5187,76 euros arrêtée au 15 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus, précise qu’il y a eu une reprise du paiement du loyer par la locataire et n’être pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame, [B], [A], ne conteste pas le principe de la dette, ni son montant, explique avoir fait face à des problèmes de santé et à des difficultés familiales. Elle indique être à la recherche d’un emploi, percevoir des allocations de la Caisse d’allocations familiales pour un montant mensuel d’environ 1.400 euros, et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Madame, [B], [A] assignée à l’étude du commissaire de justice, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM LES FOYERS de Seine et Marne justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE aux fins de de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des différents avis d’échéance, de la sommation de payer délivrée le 27 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 15 janvier 2026 que la SA D’HLM LES FOYERS de Seine et Marne rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame, [B], [A] à payer à la SA D’HLM LES FOYERS de Seine et Marne la somme de 5.187,76 euros, au titre des sommes dues au 15 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à la somme de 5187,76 euros selon décompte au 15 janvier 2026.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Madame, [B], [A] justifie à l’audience d’une part de sa situation personnelle et financière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer depuis plusieurs mois, et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En outre, la SA D’HLM LES FOYERS de Seine et Marne n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à la locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail à la date de l’assignation du 14 août 2025, et l’expulsion des lieux loués qu’en cas de non-respect des délais accordés.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame, [B], [A] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame, [B], [A] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 août 2025, Madame, [B], [A] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame, [B], [A] à son paiement à compter de 14 août 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame, [B], [A] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification de la sommation de payer du 27 mars 2025.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA D’HLM LES FOYERS de Seine et Marne les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d’habitation à loyer modérés LES FOYERS de Seine et Marne aux fins de de résiliation judiciaire du bail ;

CONDAMNE Madame, [B], [A] à payer à la Société anonyme d’habitation à loyer modérés LES FOYERS de Seine et Marne la somme de 5.187,76 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 janvier 2026 échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame, [B], [A] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

l’échelonnement sera caduc,la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la résiliation du contrat verbal de location concernant les locaux situés, [Adresse 5] prendra effet, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame, [B], [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame, [B], [A] à payer à la Société anonyme d’habitation à loyer modérés LES FOYERS de Seine et Marne une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 14 août 2025, de la date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des paiements déjà effectués ;

DEBOUTE la Société anonyme d’habitation à loyer modérés LES FOYERS de Seine et Marne de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame, [B], [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification de la sommation de payer du 27 mars 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE