DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

15 Décembre 2025

N° RG 23/03415 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NGEA

Code NAC : 30B

[Z] [O]

[A] [X]

[N] [X] épouse [J]

C/

[H] [P] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 22 Septembre 2025 devant Anne-Sophie SAMAKÉ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY .

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [O], né le 18 Février 1956 à [Localité 16], demeurant [Adresse 8]

Monsieur [A] [X], né le 24 Février 1958 à [Localité 20], demeurant [Adresse 1]

Madame [N] [X] épouse [J], née le 18 Mai 1954 à [Localité 13], demeurant [Adresse 9]

représentés par M^e Thierry MALHERBE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [P] [E], né le 22 janvier 1965 au Portugal demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas OUDET, avocat au barreauduvo et assistée de M^e Frédéric HOUSSAIS, avocat plaidant au barreau de Paris.

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Courant 2006, [Z] [O], exerçant en nom personnel à l’enseigne « Garage de la [Adresse 12] », agissant selon ses dires en qualité de mandataire des propriétaires [R] [X] et [V] [L] épouse [X], a consenti à [H] [P] [E], entrepreneur individuel en menuiserie, un bail verbal d’une durée indéterminée sur des locaux sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 1.580 €.

Au cours de l’année 2019, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) a entrepris l’acquisition de la parcelle AC n° [Cadastre 10] à [Localité 11] sur laquelle sont édifiés les locaux du [Adresse 5]. Par courrier du 29 juillet 2019, l’EPFIF indiquait à [H] [P] [E] qu’il souhaitait acquérir les lieux libres de toute occupation.

Par courrier du 6 septembre 2019, [Z] [O] demandait à [H] [P] [E] de libérer les lieux au plus tard le 6 mars 2020. Ce dernier lui répondait le 7 avril 2020 que son entreprise avait quitté les lieux depuis le 1er janvier 2020, mais qu’il restait encore du matériel et que le confinement en cours ne permettait pas de prévoir une date de déménagement.

Par acte extrajudiciaire du 28 août 2020, [Z] [O], mais également [A] [X] et [N] [X] épouse [J], ont fait délivrer à [H] [P] [E] un commandement de payer la somme de 53.890 € en principal, au titre de loyers impayés du mois d’octobre 2017 au mois de juillet 2020.

Par exploit du 25 janvier 2021, les consorts [M] ont fait assigner [H] [P] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de le voir condamner au paiement d’une provision de 61.815 €.

Par ordonnance du 27 juillet 2021, après deux renvois sollicités par les demandeurs, le juge des référés a déclaré la citation caduque.

Le 16 mai 2023, les consorts [M] ont fait pratiquer une saisie conservatoire de créances entre les mains de Maître [C], notaire associé à [Localité 15], au préjudice de [H] [P] [E], en garantie de la somme de 65.000€.

Procédure

[Z] [O], [A] [X] et [N] [X] épouse [J], représentés par Me. [T], ont fait assigner [H] [P] [E] devant le tribunal judiciaire de Pontoise par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023 aux fins de paiement d’un arriéré locatif.

[H] [P] [E] a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. OUDET.

Par jugement du 20 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 3 octobre 2024 et la réouverture des débats ;ordonné à [Z] [O], [A] [X] et [N] [X] épouse [J] de communiquer l’acte d’acquisition par l’EPFIF des biens immobiliers sis [Adresse 7] ;renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 6 mars 2025 à 9 h 30 pour clôture, et à l’audience de plaidoirie du lundi 10 mars 2025 à 14 heures ;réservé les dépens.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 27 mars 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 22 septembre 2025. Le délibéré a été fixé au 17 novembre 2025 et prorogé au 15 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [Z] [O], [A] [X] et [N] [X] épouse [J]

Par conclusions signifiées le 11 septembre 2024, [Z] [O], [A] [X] et [N] [X] épouse [J] sollicitent du tribunal, par une décision assortie de l’exécution provisoire :

la condamnation de [H] [P] [E] à leur verser la somme de 61.815 € au titre de l’arriéré de loyers impayés au 1er décembre 2020, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,la condamnation de [H] [P] [E] à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

A l’appui de leurs écritures, ils arguent que les propriétaires des lieux lors de la conclusion du contrat de bail verbal courant 2006 étaient [R] [X] et [V] [L] épouse [X], que le Garage de la [Adresse 12] exploité par [Z] [O] n’était que leur mandataire pour la perception des loyers, qu’au décès des époux [X], [Z] [O] ainsi que [A] [X] et [N] [X] épouse [J] leur ont succédé comme héritiers et propriétaire des locaux sis [Adresse 7].

Ils font valoir que [H] [P] [E] ne conteste ni l’existence d’un bail verbal, ni le montant du loyer mensuel, ni son occupation des lieux, que le 11 mai 2021, date de la vente du bien à l’EPFIF, il n’avait toujours pas libéré les lieux et qu’il n’a plus réglé ses loyers depuis le mois d’octobre 2017. Ils s’opposent par ailleurs à la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour abus de procédure, faisant valoir que la mesure conservatoire qu’ils ont prise était justifiée par la nécessité de préserver leur créance.

2. En défense : [H] [P] [E]

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, [H] [P] [E] demande au tribunal de :

débouter les demandeurs de toutes leurs demandes,les condamner à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,les condamner à l’amende civile qu’il plaira au tribunal,les condamner à lui verser une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais de la saisie conservatoire.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il n’a traité qu’avec le Garage de [Localité 17], exploité par [Z] [O], que l’existence d’un bail verbal avec le Garage de [Localité 17] est possible si les époux [X] ont donné à bail le local au garage et que ce dernier avait la possibilité de le sous-louer, qu’il a toujours réglé les loyers à ce garage et reçu les quittances de loyers du Garage de la [Adresse 12], qu’après la cessation de cette entreprise en août 2018, aucun changement de bailleur ne lui a été notifié, et qu’aucune demande de paiement de loyers ne lui a été adressée par quiconque jusqu’au commandement de payer d’août 2020.

Il soutient qu’il a quitté les lieux le 1er janvier 2020 puisqu’il a pris un nouveau bail à [Localité 14] pour son activité à compter de cette date.

Sur la demande en paiement, il soutient qu’elle n’est pas fondée, que le bail a été conclu avec une entreprise qui n’existe plus à ce jour et non avec l’indivision et qu’elle n’a donc pas qualité à agir en paiement contre lui.

Il fait remarquer que le bail verbal portait sur un local sis [Adresse 7] alors que l’ensemble immobilier dont l’indivision est propriétaire est situé [Adresse 19] et que l’attestation de vente à l’EPFIF mentionne une adresse au [Adresse 4] ce qui ne permet pas de déterminer à quel titre. L’indivision entend se prévaloir.

Il estime enfin qu’il est victime d’un abus de procédure de la part des demandeurs, et qu’il est bien fondé à solliciter des dommages et intérêts.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Dans son jugement du 20 janvier 2025, le tribunal a reconnu l’existence d’un bail verbal souscrit par [H] [P] [E] pour un local sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 1.580 € pendant plusieurs années.

Il a également constaté que l’ensemble immobilier était la propriété de [R] [X] et de [V] [L] épouse [X] et qu’à leur décès en 2017, [Z] [O], fils unique de [V] [L] épouse [X], et de [A] [X] et [N] [X] épouse [J], héritiers de [R] [X], en étaient devenus les propriétaires.

Enfin, le tribunal a rappelé l’existence de quittances de loyers adressées à [H] [P] [E] avec le tampon « Garage de la [Adresse 12] », nom commercial de [Z] [O], fils unique [V] [L] épouse [X] et unique interlocuteur de [H] [P] [E] et indiqué qu’il était probable que le locataire n’est pas eu d’autres interlocuteurs que [Z] [O], exerçant sous le nom « Garage de la [Adresse 12] »

Au vu de ces éléments, il a jugé que [H] [P] [E] avait une obligation de paiement des loyers aux propriétaires des locaux loués, à savoir les consorts [M] à compter d’octobre 2017, date à laquelle le locataire a cessé de régler les loyers.

Les débats ont été rouverts pour permettre aux demandeurs de justifier de la date d’acquisition de leur propriété par l’EPFIF.

Il ressort de l’attestation notariée produite aux débats que l’EPFIF a acquis le [Adresse 4] le 11 mai 2021.

[H] [P] [E] fait remarquer qu’il était locataire du local sis [Adresse 7] et non au [Adresse 3].

Cependant, il ressort de l’attestation de propriété après le décès de [R] [X] et de [V] [L] épouse [X] et de l’attestation immobilière de vente qu’il s’agit bien du même ensemble immobilier comprenant plusieurs bâtiments, des locaux à usage de stockage et un comptoir de vente cadastré section AC n°[Cadastre 10] lieudit « [Localité 18] commune » pour une contenance de 1ha 83 a et 52ca.

Par ailleurs, même si [H] [P] [E] a loué un nouveau local le 8 janvier 2020, il reconnaît qu’il n’avait pas débarrassé les lieux dans un courrier du 7 avril 2020 et que la crise su COVID-19 ne lui permet pas de programmer une date de fin de transfert.

Il appartient à [H] [P] [E] de justifier avoir libéré les lieux avant la date de cession de la propriété à l’EPFIF et d’être donc libéré de son obligation de paiement des loyers, ce qu’il ne fait pas.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de paiement de [Z] [O], [A] [X] et de [N] [X] épouse [J] à hauteur de 61.815 €, correspondant aux loyers impayés du 1er octobre 2017 au 31 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2020 sur la somme de 53.980 € et à compter de l’assignation sur le surplus.

2. Sur la demande reconventionnelle de [H] [P] [E]

[H] [P] [E] étant condamné au paiement des loyers, la procédure de [Z] [O], [A] [X] et [N] [X] épouse [J] n’est pas abusive.

[H] [P] [E] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

3. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [H] [P] [E] est tenu aux dépens.

En revanche, les circonstances de la cause et l’équité commandent de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Par application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Condamne [H] [P] [E] à verser à [Z] [O], [A] [X] et [N] [X] épouse [J] la somme de 61.815 € au titre des loyers échus et impayés du 1er octobre 2017 au 31 décembre 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 août 2020 sur la somme de 53.890 € et sur le surplus à compter du 15 juin 2023,

Déboute [H] [P] [E] de sa demande de dommages-intérêts,

Déboute [Z] [O], [A] [X] et [N] [X] épouse [J] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision, Condamne [H] [P] [E] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

Ainsi jugé le 15 décembre 2025, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY